Implementatie MCD roept vragen op

Martin Koot 2015

In maart heeft de AFM een leidraad uitgebracht over hoe geldverstrekkers om dienen te gaan met klanten die vroegtijdig hun lening willen aflossen, bijvoorbeeld om hun hypotheek over te sluiten. Als de rente-standen van dat moment lager zijn dan de contract-rente van de klant, heeft de bank het recht om een vergoeding te vragen aan de vertrekkende klant. De wijze waarop deze wordt berekend, verschilt per bank en is voor de klant niet inzichtelijk. Dat daar regels voor worden gesteld is geen gek idee.

De bron van deze regels is de Mortgage Credit Directive (MCD), die in 2014 door het Europees Parlement is aangenomen. Deze wet beoogt meer efficiency en transparantie te brengen in de hypotheekmarkt, met een hoge mate van consumentenbescherming. Hiermee wil de EU de onderlinge concurrentie tussen geldverstrekkers bevorderen. De lidstaten worden geacht deze regels om te zetten naar landelijke regelgeving. Na wat vertraging zijn de bepalingen van de MCD per 14 juli 2016 opgenomen in het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen (Bgfo). Het Bgfo bevat de kaders en geeft de AFM het mandaat om deze kaders verder in te kleuren. Dit heeft de AFM gedaan met haar leidraad uit maart. Het leidde tot de nodige commotie, tot vragen in de Tweede Kamer aan toe. Eén vraag wordt gek genoeg niet gesteld: is de leidraad van de AFM wel in lijn met de MCD?

In de MCD is het volgende opgenomen over de grondslagen en regels met betrekking tot de vergoeding die de geldverstrekker mag vragen: “De lidstaten kunnen voorschrijven dat de kredietgever in voorkomend geval recht heeft op een eerlijke en objectief verantwoorde vergoeding voor mogelijke kosten die rechtstreeks aan vervroegde aflossing verbonden zijn; de consument kan echter geen boete worden opgelegd. De vergoeding overschrijdt in dit opzicht nooit het door de kredietgever geleden financiële nadeel. De lidstaten kunnen behoudens deze voorwaarden voorschrijven dat de vergoeding een bepaald maximum niet overschrijdt of slechts voor een bepaalde tijd wordt toegekend.”

De bank mag dus een vergoeding in rekening brengen voor kosten die rechtstreeks aan de vervroegde aflossing verbonden zijn. Dus geen boete en bovendien nooit hoger dan het financieel nadeel dat de geldverstrekker lijdt. De focus ligt in deze bepaling op de mogelijke kosten; deze moeten eerlijk en objectief verantwoord zijn.

Andere focus

De vertaling van deze norm naar het Bgfo leidt tot een andere focus: “De aanbieder van hypothecair krediet rekent geen vergoeding voor vervroegde aflossing van het hypothecair krediet die hoger is dan het financiële nadeel dat de aanbieder heeft bij vervroegde aflossing.”

In deze bepaling is het ‘financieel nadeel’ van de bank de norm. De vergoeding mag niet hoger zijn dan dat. Over eerlijke en objectief verantwoorde kosten wordt niet gesproken. Dat is meer dan een semantisch verschil. Neem de winstmarge van de bank bijvoorbeeld, die onderdeel uitmaakt van het rentetarief. Je kunt je afvragen of het lager worden of zelfs wegvallen van toekomstige winsten behoort tot een ‘eerlijke en objectief verantwoorde vergoeding voor mogelijke kosten’ – maar het is zeker een ‘financieel nadeel’ voor de bank. Sommige kostencomponenten in het rentetarief kwalificeren noch als ‘eerlijke kosten’, noch als ‘financieel nadeel’. Zo is in het rentetarief een renteopslag opgenomen voor klantspecifieke risico’s die niet meer bestaan als de lening is afgelost, zoals default- en beheerrisico’s bij een hogere loan to value. Een deel van de rente is daarnaast bestemd voor uitvoeringskosten (personeel, systemen, huisvesting). Hoe reëel is het dat de vertrekkende klant moet betalen voor uitvoeringskosten, die voor hem helemaal niet meer gemaakt zullen worden?

Terechte aanscherping

Hier houdt de leidraad van de AFM geen rekening mee. Op zich te begrijpen: deze is immers gebaseerd op Nederlandse wetgeving, waarop de AFM toezicht houdt. De leidraad van de AFM bevat een paar terechte aanscherpingen: de bank hoort rekening houden met het dalende schuldverloop van de lening (conform het met de klant overeengekomen aflossingsschema) en de contractueel toegestane boetevrije aflossing, zij het alleen van het eerste jaar.

Zowel het Bgfo als de AFM gaan voorbij aan het gegeven dat een rentepercentage elementen bevat die bij voortijdige aflossing helemaal niet tot kosten voor de bank leiden en in sommige gevallen zelfs niet tot financieel nadeel. De AFM gaat nog verder en zegt letterlijk in haar leidraad: “Mogelijk zijn er nog andere aspecten die relevant zijn voor de berekening van het financiële nadeel die niet worden geadresseerd (...). In dat geval moet de aanbieder ervoor zorgen dat hier rekening mee wordt gehouden, zodat de te betalen vergoeding voor vervroegde aflossing transparant, eerlijk en een maximale weergave van het werkelijk geleden nadeel is.”

Een voorbeeld van hoe groot het verschil kan zijn. Er zijn geldverstrekkers die de funding uit de eigen organisatie betrekken, bijvoorbeeld uit bij hen gestalde spaartegoeden met een variabel rentepercentage. Mogelijk is een deel van de renterisico’s afgedekt. Maar er zijn in dit geval in de kern geen fundingkosten die te vergelijken zijn met die van een verstrekker die zijn funding elders verkrijgt. Vrijkomend hypotheekgeld kan immers zo doorgeschoven worden naar een nieuwe klant. Dit geeft uiteraard een financieel nadeel voor de bank – het geld stond bijvoorbeeld uit tegen 5 procent en kan nu worden uitgezet worden voor 2 procent, terwijl de bank een gelijk tarief als spaarrente blijft betalen aan de eigenaren van het geld: de spaarders. Dat is natuurlijk niet leuk voor de winstmarge van de betreffende bank. Het leeuwendeel van de winst van banken wordt niet voor niets gemaakt op uitstaande hypotheekleningen. Het zijn echter geen reële beëindigingskosten, die in de lijn van de MCD in rekening gebracht horen te worden bij de vertrekkende klant. (Overigens geldt dat in de kosten voor de partij die zijn funding elders haalt, juist weer winst zit voor de werkelijke funder. De kosten van de één vormen de winst van de ander.)

One size fits all

Er zijn situaties denkbaar waarbij de kosten van funding en de eerder genoemde opslagen bij zowel het huidige rentetarief van de klant als de vergelijkingsrente exact gelijk zijn. Daar valt dan weinig verschil in de uitkomst van de berekening van de vergoeding te verwachten. In de praktijk zal dit echter nauwelijks voorkomen. Het probleem is eerder dat banken de grootste moeite zullen hebben om kosten aan een individuele hypotheek toe te wijzen. Mogelijk is daarom gekozen voor een ‘one size fits all’-benadering. Wij kunnen ons voorstellen dat praktische overwegingen voor uitvoering, transparantie en controleerbaarheid een belangrijke rol spelen. Dit lijkt echter niet in lijn met de MCD en niet in het belang van de klant. We weten niet welke motieven een rol hebben gespeeld bij het tot stand brengen van de richtlijn, of er überhaupt partijen in deze zijn gehoord (en zo ja, welke) en welke argumenten de doorslag hebben gegeven hebben bij de gemaakte keuzes. De AFM verlangt openheid en transparantie van de sector waar zij toezicht op uitoefent – en terecht. Het zou de AFM sieren als zij diezelfde openheid en transparantie zou betrachten waar het haar eigen werk betreft. Wellicht dat dan duidelijk wordt hoe zij tot deze richtlijn is gekomen.

‘Regels voor vergoeding bij voortijdige aflossing hypotheek zijn sterk verwaterd’

Reactie toevoegen

 
Lees meer over
Kangoeroewonen...

Kangoeroewonen...

MoneyView besteedt in zijn nieuwste Special Item Hypotheken aandacht aan 'kangoeroewonen'.  Het onderzoeksbureau: "Kangoeroewonen is een woonvorm waarbij twee...

AFM legt bestuurder Nederlands Innovatiefonds last onder dwangsom op

AFM legt bestuurder Nederlands Innovatiefonds last onder dwangsom op

De AFM heeft een last onder dwangsom opgelegd aan Ruben Wolf, bestuurder van Nederlands Innovatiefonds B.V. en Nederlands Innovatiefonds Bond I B.V. (samen het Nederlands...

Hypotheek op pand voor verhuur weinig aangeboden

Hypotheek op pand voor verhuur weinig aangeboden

Het aantal aanbieders dat een hypotheek verstrekt voor een pand dat verhuurd zal worden, is niet noemenswaardig toegenomen in het afgelopen jaar. Aldus het nieuwe...

Verschil in vakbekwaamheidseisen moeilijk uitlegbaar

Verschil in vakbekwaamheidseisen moeilijk uitlegbaar

De AFM is van mening dat alle personen die diensten mogen verlenen binnen het Nationaal Regime dienen te voldoen aan de MiFID II vakbekwaamheidseisen. Aldus de toezichthouder...

VVP Event Communicatie: AFM geeft inzicht in toezicht op communicatie

VVP Event Communicatie: AFM geeft inzicht in toezicht op communicatie

Met welk oog kijkt de toezichthouder naar de communicatie van uw advieskantoor aan uw klanten? Welke concrete communicatietips biedt toezichthouder AFM voor adviseurs?...

Bestuurders, stap uit je bubbel

Bestuurders, stap uit je bubbel

Zorg voor een bedrijfscultuur waarin het veilig is om je kwetsbaar op te stellen en waarin je fouten mag maken en zorg voor diversiteit en inclusiviteit op alle...