quote

"Ongelooflijk! Banken die klagen over kosten toezicht terwijl winsten stijgen" Ewald Engelen (financieel geograaf, politicus en publicist) op twitter

stelling

"Evaluatieonderzoek 'markteffecten provisieverbod complexe producten' negeert de innovatieslagen die zijn gemaakt"

nieuws

NOS ONTHULT: TE HOGE HYPOTHEKEN VERSTREKT

Door onduidelijke formuleringen door Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hebben hypotheekaanbieders tot begin dit jaar geregeld te hoge hypotheken verstrekt aan klanten. Dat blijkt uit onderzoek van de NOS.

 


25 januari 2016

Hypotheekaanbieders en tussenpersonen riskeren volgens de NOS een boete van de AFM.

De NOS op haar website: "Huizenkopers hebben het maximale bedrag dat zij mochten lenen op kunnen rekken door een kleine energiebesparende maatregel te nemen. Zo kon iemand door de plaatsing van dubbel glas in een klein wc-raam duizenden euro's extra lenen. Met de investering van ongeveer 100 euro, kon de lener ineens tot 106 procent van de waarde van de woning krijgen.
"Normaal gesproken konden mensen die een huis kochten vorig jaar maar 103 procent van de woningwaarde gefinancierd krijgen. Voor een gemiddelde huizenprijs van 235.000 euro betekent dit dat er 7.000 euro extra kon worden geleend. Volgens De Hypotheker, de grootste Nederlandse keten van intermediairs, kwamen dit soort constructies vaak voor. Aegon zegt dat het afgelopen jaar om drie procent van alle nieuw afgesloten hypotheken ging.

"De overheid heeft de afgelopen jaren juist extra maatregelen genomen om het maximaal te lenen bedrag te beperken. Om energiebesparing te stimuleren, kwam er in 2013 de regel dat huizenbezitters toch extra mochten blijven lenen, tot 106 procent van de huiswaarde, als ze bijvoorbeeld een HR-ketel of dubbel glas zouden plaatsen. De gedachte daarachter is dat huizenbezitters hun hogere hypotheek kunnen compenseren met de lagere maandlasten als gevolg van een lagere energierekening.

"De regels werden verschillend geïnterpreteerd door de hypotheekverstrekkers. Bij de meeste, waaronder grote spelers als Rabobank, SNS Bank, ABN Amro en NN, moest het volledige extra te lenen bedrag aan energiebesparende maatregelen worden besteed.

"Andere geldverstrekkers, waaronder in elk geval Aegon en Syntrus Achmea, interpreteerden de regels minder strak. Een kleine maatregel was al genoeg om het te lenen bedrag met duizenden euro’s op te rekken naar 106 procent van de woningwaarde. Sommige financiële intermediairs raadden het hun klanten zelfs aan, om via deze weg extra geld te lenen. Dat druist tegen de gedachte van het kabinet in. Dat wil niet dat mensen zichzelf opzadelen met te hoge schulden.

"De verwarring ontstond omdat de regels die op de website van Nationale Hypotheek Garantie stonden, ruimer waren dan de ministeriële regeling waarop ze gebaseerd waren. De NHG verzorgt een garantie op hypotheken tot 245.000 euro in opdracht van de overheid.

"Aegon en Syntrus Achmea zeggen desgevraagd de regels te hebben gevolgd die NHG op de website had staan. Die waren inderdaad niet helemaal duidelijk, geeft de NHG toe. 'Voor zover onze communicatie over dit onderwerp in het verleden heeft bijgedragen aan deze verwarring, vinden wij dat natuurlijk vervelend.'

"NHG heeft de teksten op de website inmiddels aangepast en alle hypotheekaanbieders en tussenpersonen gemaild. Volgens het ministerie van Binnenlandse Zaken is dit gebeurd naar aanleiding van de vragen van de NOS.

"Ondanks de onduidelijke communicatie van NHG riskeren de hypotheekaanbieders en intermediairs een boete van toezichthouder AFM. 'Zij hadden moeten weten wat de regels waren', zegt een woordvoerder. De AFM gaat nu inventariseren wat er precies is gebeurd en op welke schaal.

"Aegon reageert verrast. 'We hebben heel vaak hierover met NHG gecommuniceerd. Die gaven aan dat het mocht', zegt Jaap Gorter van het expertisecentrum hypotheken van Aegon."

NHG stelt sinds 21 januari op haar site: "Het WEW ontvangt veel vragen over de toepassing van onze normen bij energiebesparende voorzieningen. De normen van het WEW vallen binnen de Tijdelijke Ministeriële Regeling Hypothecair Krediet. In deze tijdelijke regeling wordt consumenten extra leenruimte geboden voor het treffen van energiebesparende maatregelen. Het doel is stimulering van verduurzaming van de eigen woning. Deze extra leenruimte moet volledig besteed worden aan energiebesparende voorzieningen.

Hoeveel mag meegefinancierd worden bij het treffen van energiebesparende voorzieningen?
Bij de aankoop van een woning mag men vanaf 1/1/2016 maximaal 102 procent van de waarde van de woning lenen. Voor het treffen van energiebesparende voorzieningen geldt een uitzondering, en mag tot 106 procent geleend worden. De hierdoor ontstane extra leenruimte moet volledig besteed worden aan het treffen van energiebesparende voorzieningen.

Uit de norm blijkt niet expliciet dat het bedrag, dat extra geleend wordt, volledig aan energiebesparende maatregelen besteed moet worden. Daarom hebben wij in de toelichting op de betreffende normen de volgende verduidelijking toegevoegd: De extra leenruimte voor energiebesparende voorzieningen moet uiteraard volledig besteed worden aan energiebesparende voorzieningen."

reacties

Albert van der Poll / Van der Poll Financiële Diensten

Ik kreeg vanmorgen eerst nog een mail met deze mogelijkheid als tip. Vervolgens een mail dat deze mogelijkheid nu wordt geblokkeerd, omdat het gehele bedrag -zoals natuurlijk de bedoeling was- moet worden uitgegeven aan energiebesparende maatregelen. Ter geruststelling deelt desbetreffende firma mee dat het wel zal meevallen met de boetes voor dit laten we zeggen VW effect: de regels gaven ruimte en als het niet verboden is kan het dus. Dat vind ik dan wel erg in het nadeel van de adviseurs die deze mogelijkheid niet hebben benut, en hierdoor klanten zijn verloren aan ruimhartiger collega's. Deze maas is veel te lang open gelaten.

Paul Schoo / Platter-Schoo

Het was geen maas, maar slim uitspelen van partijen. De regels vanuit de overheid waren duidelijk, alleen de vertaling van NHG was onvolledig. Door te wijzen naar het NHG proberen banken en intermediairs hun verantwoordelijkheid te ontlopen.
Zo zie je maar dat je tegenwoordig tot de bron moet gaan om goed te kunnen adviseren. En tijd kost geld.

Aad Bleukens / Bleukens Advies

Moraliteit!?!?!?

J.G. de Graaff / hypotheekshop

Ik heb in september 2014 een gesprek gehad met NHG over deze mogelijkheid. Het verbaasde mij dat er sommige klanten aangaven dat ze het raar vonden dat ze bij mij eigen middelen moesten inbrengen en dat dit bij andere tussenpersonen waar ze geweest waren niet het geval was. Toen ik hoorde hoe dit opzettelijk vorm werd gegeven bleek dus de genoemde constructie te worden gebruikt en naar mijn idee om zo de kosten die in rekening werden gebracht zo te verbergen waardoor de klant het idee kreeg dat het bij die tussenpersoon goedkoper was dan bij anderen. Er werd en tot voor kort nog steeds zelfs gezegd dat iemand bij hen meer kon lenen dan bij anderen.
Ik heb hier dus over gesproken met NHG destijds en gevraagd of deze mogelijkheid bestond en als dat zo was dat dit in tegenspraak was met de gedragsnormen.(tenzij de mogelijkheid natuurlijk werd gebruikt geheel en alleen voor energiebesparende maatregelen) Er werd toen tot mijn verbazing aangegeven dat dit inderdaad zo was en dat dit snel hersteld zou worden omdat wel duidelijk was dat dit niet de bedoeling van de regeling was. Er is echter helemaal niets mee gedaan, dus ik was verbaasd dat dit nu ineens wel naar buiten kwam en alsof dit nu pas bekend zou zijn. Het is gewoon opzettelijk misbruik van deze regeling geweest terwijl de adviseurs die dit hebben toegepast wisten wat ze deden. Niet alle cowboys zijn verdwenen uit het vak helaas.

Johan de Graaff/ hypotheekshop Dordrecht

Paul Schoo / Platter-Schoo

Gelegenheid maakt de dief. Neemt niet weg dat door toegenomen bemoeizucht onwerkbare gedrochten zijn ontstaan. Je moet als goed adviseur de juiste info maar ontvangen of weten te vinden. Wetteksten en besluiten zijn vaak zo doorspekt met verwijzingen naar andere wetteksten en uitzonderingen, zelfreguleringen etc etc. dat hier veel studie tijd in gaat zitten. Die tijd laat zich helaas niet belonen. De overheid dient zich te realiseren dat de markt met regeldruk op slot slaat. Van vrije marktwerking is geen sprake.

Theo van Geel / Oranjehuysen

Wat een hoop heisa om weinig zeg. Voor een hypotheek van 175K is er dan in een aantal gevallen 2% meer verstrekt dan de regeltjes aangeven. Oftewel € 3.500,- extra hypotheek, bij een rente van 3% geeft € 11,- extra maandlasten.
Terwijl het verschil tussen een aanvraag op 30 juni of 1 juli het 3-voudig verschil kan opleveren.
Nee, ik heb hier zelf nooit gebruik van gemaakt maar hoop dat het gezeur over dit ecogate heel snel stopt. Steek je energie in iets nuttigs zou ik zeggen.
En waarom hebben we de NOS nodig om dit aan het licht te brengen. Wie hebben er zo vreselijk zitten slapen?
Deze klucht valt in het niet bij het belastingdrama van de hybride auto.

reactie toevoegen

 
UW NAAM EN BEDRIJFSNAAM BIJ UW REACTIE
Als vakblad kiezen wij ervoor om de dialoog met open vizier aan te gaan en met respect voor iedereen die aan deze dialoog wil meedoen. In dit kader wordt bij een reactie je naam en bedrijfsnaam vermeld.
 
 
  • Bijdragen die geen betrekking hebben op het onderwerp (zogeheten ‘off-topic’ bijdragen) kunnen door de redactie worden verwijderd.
  • Bijdragen die naar interpretatie van de redactie beledigend of bedreigend zijn voor personen, groepen of volkeren, worden geweerd.
  • Het plaatsen van persoonlijke informatie van derden (zoals privé- en/of emailadressen, namen, telefoonnummers) is niet toegestaan.
  • Persoonlijke gegevens geplaatst op het forum, zoals telefoonnumers of (e-mail)adressen worden zoveel mogelijk van de site geweerd o.m. omwille van de privacybescherming.
  • Teksten, advertenties en internetlinks van promotionele dan wel commerciële aard mogen niet worden geplaatst.
  • In een bijdrage opgenomen URL's zijn toegestaan zolang de websites waarnaar zij verwijzen niet commercieel, beledigend of aanstootgevend van aard zijn.
  • Bijdragen die lange, gekopieerde stukken tekst van andere websites bevatten, worden geweerd.
  • Bijdragen waarop auteursrechten rusten en/of die zonder toestemming openbaar worden gemaakt, worden geweerd.
  • De redactie behoudt zich het recht voor om lange stukken tekst in te korten.
  • Het gebruik van kapitalen is niet toegestaan, net als het overdreven gebruik van vet, cursief of onderstreepte tekst.
  • De redactie behoudt zich het recht voor om een discussie te sluiten of een reactie te verwijderen, zonder dat dit vooraf wordt aangekondigd.
  • Ziet u een bijdrage staan die naar uw mening niet aan de spelregels voldoet? Ga dan niet zelf met de poster in discussie, maar meld het de redactie via het contactformulier.

overig nieuws

  • NIBUD KAATST BAL TERUG NAAR HYPOTHEEKVERSTREKKERS (4 reacties)

    “Een minder rigide omgang door hypotheekverstrekkers met schulden uit het verleden zou ook helpen”, aldus Marcel Warnaar van het Nibud op kop-munt.nl.

  • ONJUISTE MARKTWAARDE WONING LEIDT NIET TOT SCHADEVERGOEDING

    Het hanteren van een onjuiste marktwaarde van de woning in de administratie door ING leidt niet tot een schadevergoeding, omdat de consument geen schade heeft geleden, zo blijkt uit Uitspraak 2017-517 van de Geschillencommissie Financiële Dienstverlening (Kifid).

  • CONSUMENT HEEFT RECHT, NIET DE PLICHT TOT BOETEVRIJE AFLOSSING

    Een bank kan er niet toe worden gehouden om de toekomstige boetevrije rente mee te nemen in haar berekening van de boeterente, zo blijkt uit Uitspraak 2017-514 van de Geschillencommissie Financiële Dienstverlening (Kifid).

  • PETER PAUL BARTH NIEUWE DIRECTIEVOORZITTER KLAVERBLAD

    Peter Paul Barth wordt per 1 september benoemd tot algemeen directeur en voorzitter van de directie van Klaverblad Verzekeringen.

  • VERZEKERAARS WILLEN EXTRA INSPECTIES BIJ VEEHOUDERIJBEDRIJVEN (1 reactie)

    Naar aanleiding van recente stalbranden onderzoeken verzekeraars samen met het Verbond van Verzekeraars de mogelijkheden om extra risicogerichte inspecties uit te voeren bij veehouderijbedrijven.

  • AEGON HELPT 2.600 BEDRIJVEN MET LEENPLATFORM FUNDING CIRCLE

    Aegon is het Verenigd Koninkrijk een samenwerking aangegaan met Funding Circle. In de eerste 12 maanden worden naar schatting 2.600 bedrijven aan een financiering geholpen, waarmee tot 6.400 nieuwe banen worden gecreëerd.

  • ACHMEA SCHRIJFT WEER ZWARTE CIJFERS

    Achmea zag in het eerste halfjaar van 2017 het netto resultaat stijgen van -26 naar +171 miljoen euro. Dit voor een groot deel als gevolg van reductie van arbeidsplaatsen.

  • NN GROUP: GEZONDE BIJDRAGE VAN DELTA LLOYD

    "We zagen een gezonde bijdrage van 49 miljoen euro van Delta Lloyd", aldus Lard Friese, ceo van NN Group, over de eerste volledig geconsolideerde kwartaalresultaten voor NN Group en Delta Lloyd.

  • NEDERLANDSE BEDRIJVEN BETALEN FACTUUR BINNEN 46 DAGEN (1 reactie)

    Nederlandse bedrijven betalen hun factuur gemiddeld binnen 46 dagen. Daarmee behoort Nederland tot de absolute wereldtop als het gaat om snel betalen, aldus onderzoek van kredietverzekeraar Euler Hermes.

  • MEER GRIP OP VERZUIM: TIPS VOOR ADVISEURS

    De behoefte bij zowel adviseurs als werkgevers aan ondersteuning om de verzuimkosten te verlagen neemt toe. Hoe kunt u als adviseur het risico goed inventariseren en bepalen wat de beste oplossing is voor de klant om meer grip te krijgen op verzuim?

Meer nieuws...