100.000 woningen per jaar? Dream on…

Hergen Dutrieux Viisi, 2022 uitsnede

(Hergen Dutrieux, Viisi Hypotheken, in VVP 3-2022) Vrijwel geen dag gaat voorbij zonder bericht over het woningtekort. Terecht, het is een verlammend probleem in Nederland. Om daar iets aan te doen wil woonminister Hugo de Jonge vanaf 2024 ieder jaar 100. 000 woningen bouwen. Is dat realistisch of niet meer dan een mooie droom?

Dat we woningen tekortkomen in Nederland, daarvan is iedereen – niet alleen starters - zich wel bewust. Hoe groot het huidige tekort is becijferde ABF Research vorig jaar; het gaat om zo’n 279.000 stuks. De nieuwbouwproductie schommelt al enige jaren rond de 70.000 woningen. Naar verwachting wordt dat aantal ook in 2022 gehaald. Klinkt best indrukwekkend, 70.000 nieuwe woningen, maar het moeten er meer worden. Veel meer.

Om de compleet oververhitte woningmarkt af te laten koelen wil woonminister Hugo de Jonge vanaf 2024 ieder jaar 100.000 woningen laten bouwen. Dat staat in het Nationaal Bouwplan dat het kabinet dit voorjaar presenteerde. Ten minste twee derde hiervan moet uit betaalbare huur- en koopwoningen bestaan. Dit zou het probleem moeten oplossen. Stel genoeg middelen beschikbaar en het gaat lukken. Lijkt een logische redenering en een voortvarend plan van aanpak. Ik vraag mij echter af hoe haalbaar dat aantal van 100.000 woningen is. De volgende drie dwarsliggers kunnen de plannen doen mislukken:

1. Defecte grondmarkt

Om te kunnen bouwen heb je uiteraard grond nodig, en dan liefst op een locatie waar mensen willen wonen. Aan de randen van (groeiende) steden heb je grotere bouwlocaties nodig om de doelstellingen te kunnen halen. De afgelopen decennia was het beleid van de politiek: minder overheid, meer markt. Strategisch gelegen grond kwam daardoor steeds meer in bezit van speculanten. Bekend fenomeen is dat partijen gokken op toekomstige waardestijgingen van grond. Grondprijzen zijn immers gekoppeld aan de waarde van koophuizen.

Daarnaast lijkt er volgens Hoogleraar Gebiedsontwikkeling Erwin van der Krabben sprake te zijn van lokale monopolies. In opdracht van de Autoriteit Consument & Markt onderzoekt hij de rol van ontwikkelingen op de grondmarkt in het achterblijven van de Nederlandse woningbouw. Wat blijkt: de geschikte bouwgrond is vaak in handen van een of twee projectontwikkelaars. In het Financieele Dagblad vertelt Van der Krabben dat onderhandelingen over bouwprojecten tussen gemeenten en projectontwikkelaars vaak moeizaam verlopen. Grondexploitatie kan daardoor zelfs in tijden van torenhoge prijzen toch niet uit. Daar komt bij dat eigenaren van de bouwgrond juridisch goed beschermd zijn. Je kunt ze niet dwingen te bouwen of onteigenen. Van der Krabben noemt de grondmarkt zelfs ‘defect’.

2. Bouwvergunningen en stikstof

Het bouwen van woningen is een langdurig traject. Het plannen en ontwerpen van een project, het regelen van toestemming en de juiste vergunningen; het kost jaren. De langdurige procedures vormen een groot probleem. Het duurt momenteel tien jaar tot een bouwplan daadwerkelijk gerealiseerd is. Zeven jaar daarvan wordt besteed aan onder meer het regelen van vergunningen en het afhandelen van rechterlijke bezwaarprocedures bij de Raad van State.

Die procedures moeten in de toekomst sneller en eenvoudiger verlopen, zo is de ambitie in het Nationaal Bouwplan. Een goed voornemen, maar de realiteit laat iets heel anders zien. Recent oordeelde een rechter nog dat de verlaging van de maximumsnelheid op de snelweg van 130 naar 100 kilometer per uur niet meer mag worden ingezet om elders meer stikstof uit te stoten (het creëren van zogeheten ‘stikstofruimte’). Daarmee staan de vergunningen voor tienduizenden woningen in één klap op de tocht. Het versoepelen van vergunningen en procedures lijkt dus eerder de andere kant op te gaan...

3. Personeelstekort in de bouw

Vraag het maar eens aan je buren die al zo lang hun uitbouw willen realiseren; op de korte termijn is er geen aannemer te vinden. Een kwart van de openstaande vacatures in de bouw wordt niet vervuld. Dit komt mede door de mismatch tussen waar werknemers wonen en waar de banen zijn. Ironisch: er zijn geen woningen voor de woningbouwers.

Kunnen de bouwbedrijven dan niet gewoon meer mensen aannemen? Nee, daar zijn ze huiverig voor vanwege de onzekerheid rond eerdergenoemde vergunningen en procedures. Daar komt nog bij dat de prijzen voor grondstoffen en materialen momenteel keihard stijgen. Sommige bedrijven in de bouwsector stellen het werven van nieuw personeel daarom juist nu uit, terwijl ze het omgekeerde moeten doen. De huidige inflatie komt op een zeer beroerd moment voor de huizenmarkt en kan wel eens slecht uitpakken voor het mooie Nationaal Bouwplan.

Kortom, ik zie de oververhitte woningmarkt de komende tijd waarschijnlijk niet afkoelen. Jarenlang defect beleid kun je niet zomaar in een paar jaar omdraaien. Er moet eerst aan de wortels iets veranderen; van grondpolitiek en onderwijs tot aan het klimaatbeleid. Pakken we die zaken niet grondig aan, dan kunnen we beter de bekende Aerosmith-hit nog eens draaien: ‘Dream on, dream on, dream until the dream comes true.’

Reactie toevoegen

 
Meer over
Huizenzoekers weer actiever

Huizenzoekers weer actiever

Huizenzoeksite Jaap.nl ziet dat mensen weer actief op zoek gaan naar een nieuwe woning. Zo werd de Jaap-app in het eerste kwartaal door ongeveer 13.000 huizenzoekers...

Afwachtende houding bij potentiële huizenkopers

Afwachtende houding bij potentiële huizenkopers

De huidige ontwikkelingen op de huizenmarkt maakt veel potentiële kopers passief: een ruime meerderheid (80 procent doorstromers en 87 procent starters) zegt...

Positie starters op woningmarkt stabiel

Positie starters op woningmarkt stabiel

In de afgelopen twaalf maanden is de positie van starters - ondanks de flink gestegen hypotheekrente - per saldo redelijk stabiel gebleven door dalende huizenprijzen,...

Prijzen koopwoningen lager in maart

Prijzen koopwoningen lager in maart

In maart waren de prijzen van bestaande koopwoningen gemiddeld 2,3 procent lager dan in maart 2022. Een maand eerder was de daling 0,8 procent ten opzichte van dezelfde...

Aantal verkochte nieuwbouwwoningen gehalveerd in vierde kwartaal van 2022

Aantal verkochte nieuwbouwwoningen gehalveerd in vierde kwartaal van 2022

In het vierde kwartaal van 2022 waren ruim de helft minder transacties op de markt voor nieuwbouwkoopwoningen dan een jaar eerder. Dit is de grootste daling sinds...

De Hypotheker ziet herstel

De Hypotheker ziet herstel

Verschillende signalen wijzen erop dat de huizenmarkt begint te herstellen, meent De Hypotheker. In vergelijking met de laatste drie maanden van 2022 is het aantal...

Prijsdaling koopwoningen in februari

Prijsdaling koopwoningen in februari

In februari waren de prijzen van koopwoningen voor het eerst sinds april 2014 lager dan in dezelfde maand een jaar eerder. Bestaande koopwoningen waren gemiddeld...

RaboResearch: betaalbaarheid woningen verbetert

RaboResearch: betaalbaarheid woningen verbetert

“Dit jaar wisselen waarschijnlijk 183.000 huizen van eigenaar, we denken dat dat er volgend jaar 193.000 zijn.” Dat schrijven economen van RaboResearch...

Adviseurs: huur- en hypotheeklasten liggen vaak te ver uit elkaar

Adviseurs: huur- en hypotheeklasten liggen vaak te ver uit elkaar

Adviseurs vinden dat huur- en hypotheeklasten vaak te ver uit elkaar liggen, blijkt uit flitsonderzoek van MUNT en Nationale Hypotheekbond onder 200 adviseurs. 91...

Slechts negentien procent starters verwacht dit jaar eerste huis te kopen

Slechts negentien procent starters verwacht dit jaar eerste huis te kopen

Nog maar één op de vijf Nederlandse starters verwacht in de komende twaalf maanden hun eerste huis te kopen. Een kwartaal geleden gold dit nog voor...