Bescherming of betutteling?

1. 15 augustus 2024, door Hergen Dutrieux Viisi Hypotheken Geschreven Op Persoonlijke Titel
2. 2 reacties

De Nederlandse hypotheekmarkt heeft een flinke transformatie ondergaan. De dagen van extreme financieringen, waarbij leningen tot 160 procent van de waarde van een woning en beperkt bestendig inkomen gewoon waren, zijn nog maar een verre, vage herinnering. De huidige regelgeving, die de Loan-toValue- en Loan-to-Income-normen omvat, heeft als doel de financiële stabiliteit te waarborgen en consumenten te beschermen tegen overkreditering. In de praktijk werken deze regels verre van perfect.

Beschermend maar beperkend

We kennen in Nederland al enige tijd twee vaste criteria bij het verstrekken van een reguliere hypotheek:

1. De Loan-to-Value-norm (LtV) beperkt de hypotheeklening tot maximaal 100 procent van de waarde van de woning, waarbij tot 50 procent van de waarde verplicht moet worden afgelost.

2. De Loan-to-Income-norm (LtI) wordt jaarlijks door het Nibud vastgesteld en bepaalt de maximale leencapaciteit op basis van het inkomen. Het inkomen waarmee geldverstrekkers mogen toetsen moet ‘bestendig’ zijn.

Deze criteria zijn bedoeld om consumenten te beschermen tegen financiële risico’s. De AFM zegt: ‘Onze ambitie is dat klanten zorgeloos kunnen blijven wonen.’ Op zich een nobel streven, maar diezelfde criteria kunnen beperkend werken voor diegenen die niet in de standaard hokjes passen.

Paradoxaal en onrechtvaardig

Volgens de AFM is er wel ruimte voor explain -maatwerk, maar in de praktijk maken geldverstrekkers daar slechts beperkt gebruik van. De vaste rekenregels pakken soms curieus uit. Zo mogen alleenstaanden bijvoorbeeld 16.000 euro extra lenen, terwijl tweeverdieners met hetzelfde inkomen minder kunnen lenen. Hierdoor ontstaan paradoxale situaties en gevoelens van onrechtvaardigheid. We maakten onlangs mee dat iemand in z’n eentje een huis kocht en financierde. Maar omdat hij ging samenwonen met zijn nieuwe liefde mocht hij minder lenen; hij was immers geen alleenstaande…

Zwembandjes

Je kunt je afvragen of de LtI-toets nog wel relevant is voor leningen die worden verstrekt voor woningen met een LtV van minder dan 60 procent. Waarom laat je de markt niet zelf het risico inschatten? Als een geldverstrekker en een consument samen een overeenkomst willen sluiten, waarom zou je dan een LtI-norm verplichten? Dit geeft een benauwend gevoel van betutteling in de hypotheekmarkt. Het is alsof de badmeester iedereen verplicht om zwembandjes te dragen, omdat ie er op voorhand van uitgaat dat niemand een diploma heeft. Wij moeten expats regelmatig uitleggen dat er altijd een verplichte LtI is. Aan inkomen uit vermogen heb je vrijwel niets in dit land. Heb je een eigen vermogen of spaargeld, dan kun je dit beter gebruiken om je woning (deels) aan te kopen.

Aflosvrij: hoezo risico?

Ondertussen laait regelmatig de discussie op over de wenselijkheid van aflosvrije hypotheken. Het IMF en de ECB lijken te vergeten dat we in Nederland een prima pensioenstelsel hebben. Veel andere EU-landen hebben dat niet. Ons solide pensioenstelsel stelt gepensioneerden in staat om hun aflossingsvrije hypotheek gewoon door te betalen nadat zij gestopt zijn met werken. Wat is dan eigenlijk het risico voor de geldverstrekker? Of voor de gepensioneerde? Vergelijk het eens met een huurder; die heeft géén vermogen opgebouwd in stenen maar wel steeds hogere lasten.

Waarom zou je niet aflosvrij tot vijftig procent van de marktwaarde kunnen blijven lenen? Kun je na je pensionering niet langer de lasten opbrengen, dan kun je alsnog als alternatief gaan huren met (waarschijnlijk) een flinke overwaarde op zak. Een geldverstrekker kan ook gewoon na dertig jaar een nieuwe lening verstrekken. Of hier regelgeving voor opstellen. Wederom: laat het gewoon aan de markt over en laat die verplichte inkomenstoets achterwege. En voor de probleemgevallen pakt de geldverstrekker het risico; die kan de woning dan overnemen en bijvoorbeeld een huurovereenkomst aanbieden.

Tussen wal en schip

Er zijn mensen die niet aan de standaardcriteria voldoen. Gevangen tussen wal en schip worden zij gedwongen om elders een duurdere lening te regelen.

Ben je een ondernemer van 57 en heb je onvoldoende pensioeninkomen, dan kun je niet herfinancieren bij een reguliere partij en móet je wel voor een duurdere optie kiezen. Juist daardoor kun je in de financiële problemen raken.

Het is duidelijk dat de huidige one-size-fits-all hypotheekregelgeving in Nederland niet meer van deze tijd is. De regels zijn weliswaar bedoeld om financiële stabiliteit te waarborgen, voor consumenten én geldverstrekkers, maar ze werken soms averechts. Wat we nodig hebben is een meer genuanceerde benadering van hypotheekverstrekking. Echt maatwerk dus, met daarin ruimte voor persoonlijke omstandigheden en de dynamiek van de markt.

Reactie toevoegen

Naam

E-mailadres

Reactie

Organisatie

Telefoonnummer

VVPVIP HypothekenVVP Innovatie PlatformVIP SchadeVVP Twitter

Toevoegen 

Meer over

• Hergen Dutrieux