De complexiteit van hypotheekovergangen
(Jouw Vakbekwaamheid door Lindenhaeghe in Ken je vak!, VVP 4-2024) Met enige regelmaat krijgen wij van adviseurs de vraag: ik heb een hypotheek welke onder het overgangsregime valt omgezet naar een annuïtaire hypotheek, mag ik de lening daarna weer omzetten naar aflossingsvrij met behoud van het overgangsregime. Het antwoord daarop is simpel gezegd ja. Maar hoe zit het nu met aflossingen welke gedaan zijn op een hypotheek welke onder het overgangsregime vallen en wat betekent dit voor de praktijk?
Aan de hand van een casus zullen wij de werking laten zien.
Casus deel 1
Petra heeft in 2010 een appartement gekocht. In de daaropvolgende jaren heeft ze een aantal extra aflossingen gedaan. In 2024 heeft ze haar huidige appartement verkocht voor 250.000 euro. Aansluitend heeft ze een nieuwe woning gekocht voor 325.000 euro.
Verloop eigenwoningschuld eerste woning:
– Aankoop: 220.000 euro.
– Aflossing in 2011: 20.000 euro.
– Aflossing in 2016: 15.000 euro.
– Aflossing in 2023: 25.000 euro.
– Restant schuld in 2024: 160.000 euro.
Hoe dient de nieuwe hypotheek te worden ingedeeld als Petra alles aftrekbaar wil houden in box 1 en hoelang is de renteaftrek nog voor de verschillende leningdelen? Om een goed beeld te krijgen, maken wij eerst visueel hoe de huidige fiscale positie eruit ziet:
‘Een praktijkcasus voor adviseurs’
Op het moment dat de woning wordt verkocht is er nog een actieve BEWS van 160.000 euro. De eigenwoningreserve (EWR) bedraagt daardoor: 250.000 euro-/-160.000 euro = 90.000 euro. De aflossing die in 2023 is gedaan, kan op grond van artikel 10bis.1 lid 3 wet IB 2001 nog herleven als BEWS. Wij zeggen daarom: als er een aflossing wordt gedaan op een BEWS gaat deze voor een periode van het lopende kalenderjaar plus 1 kalenderjaar ‘de koelkast in’.
De aflossingen in 2011 en 2016 van in totaal 35.000 euro kunnen niet meer herleven als BEWS. Op grond van artikel 10bis.10 lid 1 moe ten ze wel worden ingezet als er een nieuwe woning wordt aangekocht. Dit wordt ook wel de oorspronkelijke hoofdsomregel genoemd. Voor deze bedragen gaat de aflosverplichting gelden zoals is opgenomen in artikel 3.119c wet IB 2001, maar er mag wel op grond van lid 4 in een periode van 360 maanden worden afgelost. Wij zeggen daarom: als een aflossing op een BEWS langer dan het lopende kalenderjaar plus 1 kalenderjaar in geleden is geweest dat gaat deze ‘de vriezer in’.
Bij de aankoop van een nieuwe woning is het van belang dat jouw klanten niet alleen hun inboedel verhuizen, maar ook hetgeen fiscaal in hun woning aanwezig is. Als gevolg daarvan wordt de hypotheekindeling van de nieuwe wo ning nu als volgt:
Casus deel 2
Maar wat gebeurt er nu met de oorspronkelijke hoofdsomregel als Petra na tien jaar gaat verhuizen naar weer een duurdere woning?
Verkoop tweede eigen woning:
– Verkoopprijs 350.000 euro.
– BEWS: 165.000 euro met nog zes jaar rente aftrek.
– Extra aflossing op BEWS drie jaar geleden van 20.000 euro.
– ‘NEWS’: 28.000 euro met nog zes jaar renteaftrek en 20 jaar looptijd.
– NEWS: 12.000 euro met nog 20 jaar renteaftrek en looptijd.
Petra gaat vervolgens een woning van 400.000 euro aankopen. De visualisatie van de tweede woning komt er nu als volgt uit te zien:
De aflossing welke drie jaar geleden heeft plaats gevonden op de BEWS, daarvoor geldt nog de oorspronkelijke hoofdsomregel. Omdat deze langer dan het lopende kalenderjaar plus 1 ka lenderjaar is afgelost zit de 20.000 euro ‘in de vriezer’ en gaat voor dit bedrag de aflosverplichting gelden.
De ‘NEWS’ van 28.000 euro (voorheen 35.000 euro) valt niet meer onder de oorspronkelijke hoofdsomregel, omdat dit bedrag vanaf de aankoop van de woning valt onder artikel 3.119c en niet meer onder 10bis.10 wet IB 2001. Als gevolg hiervan is de oorspronkelijke hoofdsomregel voor de lening uit 2010 aangepast van 220.000 euro naar 185.000 euro (220.000 euro-/-35.000 euro welke nu onder 3.119c wet IB 2001 valt).
De hypotheekindeling van de hypotheek na aankoop van de nieuwe woning komt er nu als volgt uit te zien:
Na aankoop van de woning zal de oorspronkelijke hoofdsom worden aangepast naar een bedrag van 165.000 euro. De 20.000 euro waarvoor nu ook een aflosverplichting voor geldt, valt dus ook niet meer onder de oorspronkelijke hoofdsomregel.
Conclusie
Adviseurs moeten zorgvuldig de fiscale positie her structureren bij nieuwe woningaankopen om de renteaftrek en het fiscale verleden voor hun cliënten te optimaliseren. Kennis van regels rondom aflossingen, de eigenwoningreserve, en de oorspronkelijke hoofdsomregel is hierbij essentieel.
Reactie toevoegen
Meer over
AFM en DNB: stresstesten leennormen schieten tekort
Op dit moment wordt volgens AFM en DNB onvoldoende getest hoe de leennormen bij hypotheken uitpakken in daadwerkelijke stressscenario’s. Het is volgens de...
(Hergen Dutrieux, Viisi, in Katern Hypotheken, VVP 3-2024) De tijden van extreme financieringen tot 160 procent LTV en beperkt bestendig inkomen zijn allang voorbij....
Hypotheekadviseur blijft baken in woelige wereld
(Uit Katern Hypotheken, VVP 3-2024) VVP vroeg vier leidende hypotheekadviesketens welke marktkansen zij zien momenteel. Kansen zijn er volgens de ketens nog genoeg....
Lindenhaeghe ziet adviseurs struikelen over PE-examen
Dat de slagingspercentages afgelopen kwartaal gemiddeld zijn gedaald, ligt volgens Lindenhaeghe aan een aantal examenonderwerpen die door adviseurs als lastig wordt...
Lloyds Bank: offerte bij nieuwbouw van twaalf maanden mogelijk
Lloyds Bank biedt sinds kort de mogelijkheid om de standaard offertegeldigheid voor nieuwbouw van drie maanden te verlengen naar negen maanden waardoor een totale...
Het staat geldverstrekker vrij geen WOZ-waardebepaling meer te accepteren
(Kifid-uitspraak GC 2024-0554) De Geschillencommissie is van oordeel dat Obvion haar beleid met betrekking tot de wijze waarop een gewijzigde (gestegen) waarde van...
"Structurele problemen bij dossierafhandeling aantal grote geldverstrekkers"
De vestigingen van De Hypotheekshop constateren structurele problemen bij de dossierafhandeling door een aantal grote geldverstrekkers (Top 10 partijen). De Hypotheekshop:...
"Aanbieders hanteren verschillende berekeningswijzen daadwerkelijke maandlast"
De Hypotheekshop pleit voor eenduidige regels voor de daadwerkelijke maandlast bij het meenemen van een studieschuld in de berekening voor de maximale hypotheek....
Voor de laagste inkomens stijgt de maximale hypotheek fors
Voor de laagste inkomens stijgt de maximale hypotheek in 2025 fors. Aldus de bijlage met financieringslastpercentages bij de Wijzigingsregelinghypothecair krediet,...
Hypotheekadviseur, timing is alles!
(Partner in kennis Centraal Beheer in Katern Hypotheken, VVP 3-2024) Hoe kun je verduurzamingsadvies voor consumenten zo effectief mogelijk maken? Door het onderwerp...