De geactualiseerde AFM-leidraad Hypotheekadvisering

1. 16 juni 2026, door Lindenhaeghe
2. 0 reacties

De rode draad door de geactualiseerde leidraad is de zelfstandige adviesrol. De AFM benadrukt dat je als adviseur niet alleen kijkt naar wat de klant wil of wat de geldverstrekker mogelijk maakt, maar een passend advies geeft over wat past bij de specifieke situatie van de klant. Hypotheekadvies is méér dan een financieringsoplossing regelen: het is adviseren over keuzes die voor een lange periode impact hebben op het dagelijks leven van de klant.

De leidraad verwacht dat je duidelijk maakt dat jouw advies kan afwijken van de klantwens. Als je dit vroeg bespreekt, voorkom je verrassingen verderop in het traject. Wil de klant toch afwijken van je advies? Leg dan in het dossier en in het adviesrapport vast op welk onderdeel de klant afwijkt, welke motieven de klant daarvoor heeft en welke financiële consequenties je hebt toegelicht. Leg ook vast waarom je wel of niet meewerkt aan de uitvoering van die klantwens.

Kun je je als adviseur echt niet verenigen met de keuze van de klant, omdat die niet in diens belang is? Dan moet je je afvragen in hoeverre je kunt meewerken aan de uitvoering van die wens. De Wft kent hiervoor geen specifieke regel, maar de adviseur moet wel steeds handelen in het belang van de klant. Je weegt daarbij ook je beroepseer, je geweten en je civielrechtelijke zorgplicht mee.

Van hypotheek- naar woonlasten

Een opvallende verschuiving in de leidraad is de bredere definitie van woonlasten. Waar de focus voorheen primair lag op rente en aflossing, weegt de AFM nu een breder pakket mee: energielasten, gemeentelijke belastingen, onderhoud, opstalverzekering en eventueel erfpacht. Als adviseur beoordeel je dus niet alleen of de hypotheeklasten betaalbaar zijn, maar of de totale woonlasten passen bij de financiële situatie van de klant. Afhankelijk van de klantsituatie kan het nodig zijn om ook het uitgavenpatroon, spaargedrag en netto besteedbaar inkomen mee te nemen.

Daarbij maakt de leidraad een helder onderscheid tussen haalbaarheid en betaalbaarheid. Haalbaarheid ziet op de vraag of de lening binnen de Trhknorm past en door de geldverstrekker kan worden geaccepteerd. Betaalbaarheid is het professionele oordeel van de adviseur of de woonlasten passen bij de financiële situatie, doelstellingen en risicobereidheid van de klant, nu én in de toekomst. Dat een lening binnen de Trhk-norm valt, is dus niet automatisch voldoende om deze als passend te adviseren.

Nieuwe thema’s

De leidraad bevat twee volledig nieuwe thema’s. Het eerste is verduurzaming. De AFM verwacht dat je dit onderwerp bespreekt in het adviestraject, vooral bij woningen met energielabel E, F of G. Je hoeft geen energieexpert te zijn, maar je bespreekt wel het energielabel, de invloed op de maximale leenruimte, mogelijke productvoorwaarden zoals duurzaamheidskorting en de financieringsmogelijkheden voor energiebesparende voorzieningen. Naast verduurzaming verwacht de leidraad ook dat je funderingsrisico’s signaleert in regio’s waarin je actief bent.

Het tweede nieuwe thema is relatiebeëindiging. De leidraad verwacht dat je de financiële scenario’s bij relatiebeëindiging bespreekt in je advies, in ieder geval in algemene zin, en waar relevant klantspecifiek. Let daarbij extra op de partner met het laagste inkomen: begrijpt die werkelijk wat de persoonlijke financiële gevolgen zijn bij relatiebeëindiging?

Begrijpelijk en tijdig

De leidraad besteedt meer aandacht aan de vormgeving van het adviesrapport. De aanbeveling is een gelaagde opbouw: begin met een korte samenvatting van het advies en de belangrijkste overwegingen, werk vervolgens per onderdeel de analyse uit, en voeg achtergrondinformatie toe voor wie meer wil weten. Het doel is geen dik rapport, maar een begrijpelijk en onderbouwd document waaruit blijkt hoe je tot je advies bent gekomen.

Het advies moet tijdig worden gedeeld. Dat betekent dat de klant: het advies ontvangt vóórdat definitieve keuzes worden gemaakt; de gelegenheid krijgt om het te bestuderen om daarna pas het bemiddelingstraject te starten.

Rentevastperiode: scenarioanalyses

Bij de rentevastperiode legt de leidraad meer nadruk op scenarioanalyses. In een voorbeeld in de leidraad is het volgende uitgewerkt: bij een korte rentevastperiode rekent de adviseur scenario’s door waarin de rente met twee en drie procentpunt stijgt, zodat duidelijk wordt of de klant een rentestijging bij herziening kan dragen.

Een nieuw adviesmoment

De geactualiseerde leidraad behandelt oversluiten nadrukkelijk als een nieuw adviesmoment, maar het adviestraject hoeft niet altijd helemaal opnieuw te worden doorlopen:

Is de hypotheek minder dan vijf jaar geleden afgesloten? Dan stel je altijd de checkvraag of er relevante wijzigingen zijn in de klantsituatie.

Is de hypotheek meer dan vijf jaar geleden afgesloten? Dan kun je er niet van uitgaan dat eerdere informatie nog bruikbaar is.

Bij oversluiten gaat het verder om meer dan alleen het financiële voordeel. Er kunnen ook andere redenen spelen om oversluiten te overwegen, bijvoorbeeld een wijziging in het inkomen van de klant, een veranderde risicobereidheid of andere persoonlijke omstandigheden.

Dossiercontrole AFM

De centrale toetsvraag van de AFM blijft per dossier: heeft de adviseur het klantbeeld voldoende in beeld gehad om tot een passend advies te komen bij deze specifieke klant? Als je die vraag met ja kunt beantwoorden, en dat kunt aantonen in het dossier, dan vergroot je de kans op een positief oordeel.

Reactie toevoegen

Naam

E-mailadres

Reactie

Organisatie

Telefoonnummer

VVPVIP HypothekenVVP Innovatie PlatformVIP SchadeVVP Twitter

Toevoegen 

Meer over

• Jouw Vakbekwaamheid
• leidraad hypotheekadvisering