Hoe help je starters op de woningmarkt écht

Hergen Dutrieux

(Hergen Dutrieux, co-founder Viisi Hypotheken, in katern 'Hypotheken van nu!' in VVP 6-2020) Het kabinet presenteerde onlangs plannen om starters op de woningmarkt te helpen. Een mooi initiatief, maar wel één dat tekortschiet en juist het tegenovergestelde effect kan hebben.

Een kortetermijnoplossing voor de overspannen woningmarkt is er simpelweg niet. De enige structurele oplossing is het aanbod vergroten door meer woningen te bouwen. Want dat er te weinig woningen zijn, daar is iedereen het wel over eens. Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft, stelt dat je het probleem al hebt opgelost als je één procent van de agrarische grond voor woningbouw benut. Vorig jaar schreven wij bij Viisi al ons eigen Deltaplan, waarin wij pleiten voor zowel stimulansen aan de aanbodkant als veranderingen aan de vraagkant (je kunt het whitepaper hier downloaden op onze site). Maar het gaat nog wel een decennium duren voordat er genoeg woningen zijn, zeker in het tempo waarin nu gebouwd wordt. Laten we daarom kijken naar de voorlopige oplossingen die de politiek heeft bedacht.

Tijdens Prinsjesdag kondigde het kabinet maatregelen aan om jonge kopers op de woningmarkt tegemoet te komen. Vanaf 2021 geldt dat de groep van 35 en jonger een eenmalige vrijstelling krijgt van de nu geldende 2 procent overdrachtsbelasting. Zij betalen volgend jaar dus 0 procent. Tegelijkertijd wordt de overdrachtsbelasting voor een woningaanschaf die niet bestemd is als hoofdverblijf, maar bijvoorbeeld voor verhuur of een tweede woning, verhoogd van 2 naar 8 procent.

Op zich is het mooi dat er iets gedaan wordt. Bij Viisi hebben we soms een intakegesprek met jonge kopers en die zien we dan pas een jaar of anderhalf later terug omdat zij niet sneller een geschikte woning konden vinden. Tot die tijd moeten zij maar iets huren, vaak tegen exorbitante prijzen. Daardoor bouwen zij moeilijk een startkapitaal op.

Prijsopdrijvend effect

Hoewel zo’n maatregel dus welkom is, verwachten kenners dat deze korting voor jonge kopers de positie van starters nauwelijks verbetert. Mensen die wel genoeg inkomen hebben maar weinig spaargeld, kunnen nu eerder iets kopen. Het geld dat zij niet hoeven uitgeven aan overdrachtsbelasting kunnen zij anders besteden. Zij kunnen bijvoorbeeld meer bieden voor een woning. Maar dat kan een prijsopdrijvend effect hebben.

Zo worden woningen op de langere termijn dus nóg duurder voor starters. Feitelijk hebben alle maatregelen waarmee je het starters makkelijker maakt om te lenen, een prijsopdrijvend effect. Er komen dan immers nog meer starters op de markt die met elkaar concurreren om de weinige woningen.

Wat ik wel toejuich is de aangekondigde verhoging van de overdrachtsbelasting naar 8 procent voor beleggers. Dat zal speculanten mogelijk afremmen. In gebieden waar de schaarste het grootst is, zoals de grote steden, zouden beleggers 20 procent van het totale aantal kopers vormen. En dat zijn niet alleen grote institutionele partijen; er zijn heel veel kleine investeerders die rendement willen maken. Daarnaast zien we regelmatig jonge mensen, voormalige starters, die vijf jaar geleden een woning kochten in Amsterdam en zomaar twee ton waardestijging konden bijschrijven. Ze kopen vervolgens een nieuwe woning, terwijl ze hun huidige woning voor de verhuur aanhouden vanwege het rendement.

Verbod op tweede woning

Begrijpelijk, die kleine investeerders, maar de woning als alternatief voor een spaarrekening of een staatsobligatie zou je in gebieden van schaarste moeten ontmoedigen. Maar hoe? Het meest radicaal zou een verbod zijn. Voor gebieden als de Randstad gewoon stellen: je mag hier één woning bezitten, meer niet. Als je in Delfzijl een tweede woning wilt, geen probleem. Je kunt zo’n verbod altijd weer terugdraaien als het niet meer nodig is. Maar minister Ollongren heeft al aangeven dat zij beleggers niet wil wegjagen. Bovendien is de vraag of zo’n verbod juridisch haalbaar is. Wat je wel zou kunnen doen is het uitbreiden van de verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers; laat ook doorstromers die hun vorige woning verhuren die heffing van 8 procent betalen. Want momenteel blijven die buiten schot. Een uitzondering mag wat mij betreft gemaakt voor duurzame beleggers; partijen dievoor de lange termijn in nieuwbouw investeren, of in grondige renovaties van woningen.

De geldverstrekkers mogen in deze problematiek overigens best hun verantwoordelijkheid nemen. Voor particuliere investeerders was er tien jaar geleden vrijwel geen financiering mogelijk. Inmiddels zijn er steeds meer hypotheekverstrekkers op de wagen gesprongen, alleen maar om meer marge te maken. Dit geldt zowel voor grote banken als gespecialiseerde nichespelers.

Hergen Dutrieux: ‘Positie starters weegt zwaarder dan die van beleggers.’

Vaak spitsen zij zich toe op gebieden waar het woningprobleem groot is, terwijl je geen financiering krijgt in gebieden waar leegloop is. Zowel de particuliere investeerder als de geldverstrekker wil dus gewoon verdienen aan het woningtekort in gewilde gebieden.

Begrijp mij niet verkeerd, alle begrip voor iedereen die optimaal rendement zoekt. Maar als je ziet dat starters graag een eigen woning willen hebben om hun lasten lager te houden en wat te kunnen sparen, dan weegt hun positie toch zwaarder dan die van de beleggers. n

Reactie toevoegen

 

Reacties

Joost Goslings - Actuarieel Advies Goslings 7 januari 2021

Beste Hergen, Dat de enige structurele oplossing voor de woningmarkt is het aanbod vergroten door meer woningen te bouwen ben ik niet met je eens. Jaarlijks wordt miljarden uitgegeven aan hypotheekrenteaftrek. Deze subsidie heeft een enorm prijsopdrijvend effect. De huizenmarkt is hierdoor een niet functionerende markt waardoor een correcte prijsvorming niet mogelijk is. Veel bouwen gaat hier geen verandering in brengen.

martien van den hoogenhof - Financieel adviseur 7 januari 2021

Goed betoog. Als aanvulling moeten ook gemeenten veel actiever worden bij toewijzen van grond voor woningbouw voor starters. En daarbij investeerders/beleggers/projektmakelaar verplichten tot woningbouw voor starters. (de huidige 25% voldoet niet)

Meer over
Huidige leennorm gaat niet veranderen

Huidige leennorm gaat niet veranderen

(Hergen Dutrieux, Viisi, in VVP 06-2022) Het is een mooi idee om vanaf 2024 de leennormen voor hypotheken te differentiëren. Maar als minister De Jonge niet...

Starters positiever over woningmarkt

Starters positiever over woningmarkt

Voor het tweede kwartaal is het aantal Nederlandse starters op de woningmarkt dat binnen één jaar een huis denkt te kopen gestegen.  Het...

Goede bedoelingen

Goede bedoelingen

(Hergen Dutrieux, Viisi Hypotheken in VVP 5) Dat er veel minder beschikbare huizen dan woningzoekenden zijn, is natuurlijk al lang bekend. Dat de regering daar...

"Aantal starters dat huis kan kopen fors gestegen"

"Aantal starters dat huis kan kopen fors gestegen"

et aantal Nederlandse starters op de woningmarkt dat een huis kan kopen, is in drie maanden tijd met maar liefst 55 procent gestegen. Dit blijkt uit de startersbarometer...

Nog maar één op de negen starters kan eigen huis kopen

Nog maar één op de negen starters kan eigen huis kopen

Slechts elf procent van alle starters op de Nederlandse woningmarkt verwacht in de komende twaalf maanden hun eerste huis te kopen. Een kwartaal geleden gold dit...

Jongeren willen Nederland verlaten vanwege situatie huizenmarkt

Jongeren willen Nederland verlaten vanwege situatie huizenmarkt

Vier op de tien Nederlandse jongeren (22 tot 35 jaar) heeft vanwege de huidige situatie op de woningmarkt wel eens overwogen om te emigreren. Dit blijkt uit de Startersbarometer...

Viisi Hypotheken: "verleng de wettelijke bedenktermijn"

Viisi Hypotheken: "verleng de wettelijke bedenktermijn"

"Tweedeling op de woningmarkt wordt steeds groter. Have's en have not's... Door de wettelijke bedenktermijn te verlengen kun je hier iets aan doen. Het is een eenvoudige...

Viisi: één op drie jonge Nederlanders verzwijgt studieschuld bij  hypotheekaanvraag

Viisi: één op drie jonge Nederlanders verzwijgt studieschuld bij hypotheekaanvraag

Een op drie jongeren die een hypotheek aanvraagt, verzwijgt de studieschuld, zo blijkt uit onderzoek van Viisi Hypotheken onder 1055 Nederlanders tussen de 22 en...

Maak biedingen in woningmarkt transparant

Maak biedingen in woningmarkt transparant

(Hergen Dutrieux, Viisi Hypotheken, in VVP 2-2021) Op dit moment is het biedingssysteem in de woningmarkt ondoorzichtig en zelfs een beetje dubieus. Zowel kopers...

Hét moment om door te pakken

Hét moment om door te pakken

(Hergen Dutrieux, Viisi, in Ken je vak! in VVP 1-2021) De verkiezingen staan voor de deur en wederom komt de hypotheekrenteaftrek op de agenda. Voorheen een heet...