Hypotheekadviseur blijft baken in woelige wereld

1. 28 juli 2024, door Samenstelling Toon Berendsen
2. 0 reacties

De adviesketens zijn positief over de kansen voor hypotheekadviseurs. Martin Hagedoorn, Manager Product & Business Expertise bij Ingage Franchise: “Mede door de vergrijzing blijft er voldoende werk voor de overgebleven adviseurs. Bovendien zal er, ondanks het nijpende woningtekort, nog steeds gekocht worden, vooral door starters. Starters hebben zich aangepast aan het huidige renteniveau en accepteren maandlasten van 1.500 euro per maand. Woningbezitters die niet kunnen doorstromen kiezen vaak voor verbouwingen, vaak gecombineerd met verduurzaming.

“Verduurzaming wordt een steeds belangrijker onderwerp en zal de komende jaren voor veel adviesvragen zorgen. Het is essentieel dat de overheid en toezichthouders niet alleen de belangrijke rol van financieel adviseurs benadrukken, maar hen ook in staat stellen hun werk te doen. Denk bijvoorbeeld aan bemiddeling in het Warmtefonds, de introductie van een bruikbaar verkort advies en minder complexe regelingen. Tot slot bieden de nieuwe leennormen van dit jaar kansen: zowel voor alleenstaanden als voor eigenaren van beter geïsoleerde huizen (energielabel C of D) zijn er meer mogelijkheden binnen handbereik gekomen.”

50-plussers

Jan Thale Haandrikman, directeur Van Bruggen Adviesgroep: “Op de hypotheekmarkt ligt de focus vooral op starters en relatief jonge doorstromers. Maar ook 50-plussers hebben behoefte aan hypotheek- en financieel advies. Juist de uitgangspunten en wensen van 50-plussers zijn extra uitdagend. Zij moeten niet alleen keuzes maken rondom de financiering van een woning, maar ook op het gebied van werk, wonen en kinderen. Wil je bijvoorbeeld minder gaan werken en, zo ja, vanaf welke leeftijd? Wil je eerder stoppen met werken? Welke plannen heb je als je met pensioen gaat? Hoe ziet je pensioeninkomen eruit? Waar en hoe wil je wonen? Hoe kun je je kind helpen, zodat hij of zij kan studeren of zelfstandig kan gaan wonen?

“Artificial Intelligence (AI) kan hypotheekadviseurs de komende jaren enorm helpen bij administreren. De ontwikkelingen in AI gaan hard, waardoor adviseurs over een tijdje hun adviesgesprekken met AI gemakkelijk kunnen omzetten naar een verslag en adviesrapport. Dat betekent minder administratie, meer tijd voor advieswerk en daardoor meer werkplezier voor adviseurs. Wij zien nadrukkelijk een rol voor de adviseur als gesprekspartner voor de klant, AI gaat die rol niet overnemen.

“De consument is in de huidige woningmarkt vooral bezig met het kunnen kopen van een woning. De adviseur kan de klant bewust maken van het belang om te verduurzamen. De investering in verduurzaming verdient zichzelf terug door een lagere energierekening, maar ook doordat een woning meer waard wordt met een beter energielabel.”

Denktank gewenst

Uriël Ballast, Chief Marketing Officer bij Hypotheek Visie: “Het belang van onderhoud en nazorg wordt door iedereen onderschreven. Toch zien wij het branchebreed te weinig aandacht krijgen.

“Belangrijk is dat wij het hypotheektraject veel nadrukkelijker en dwingender gaan compartimenteren in financiering woning, aanvullende advisering en onderhoud en vervolgens langjarige nazorg. Een gezamenlijke denktank om te komen tot een goede structuur is meer dan wenselijk.

“De wetgeving rondom de financiering van wonen is complex. Een goed begrip van bijvoorbeeld de eigenwoningregeling vraagt een grote mate van deskundigheid. Een ander voorbeeld waar veel consumenten de ondersteuning van goede adviseurs bij kunnen gebruiken is het einde van de hypotheekrenteaftrek die voor de eerste tranche hypotheekbezitters in 2031 aanbreekt. Een verder voorbeeld is dat bij de meeste geldverstrekkers vanaf 1 januari 2025 bij het einde van de looptijd van de aflosvrije hypotheek, de lening niet meer automatisch kan worden doorgerold.

“Zeker is dat het aantal ouderen in de komende jaren sterk gaat stijgen. Deze ouderen hebben eigen behoeften en wensen op het gebied van wonen. Het convenant ouderen, waar Hypotheek Visie medepartner van is, is een goede stap. Maar met elkaar moeten wij voorkomen dat wij ouderen gaan labelen als een van de oorzaken van de problemen binnen de woningmarkt. De meeste ouderen zullen in de komende jaren gewoon blijven wonen in de woning waarin ze nu wonen en dat is hun van harte gegund. Maar die woningen zullen dan vaak wel moeten worden aangepast. Zowel voor een fijn leefklimaat als uit preventieve overwegingen. Ook daar is een groot adviesterrein voor adviseurs die zich verdiepen in dit onderdeel van de markt.”

Klimaatverandering

Mark de Rijke, commercieel directeur De Hypotheker: “Wij vinden dat klanten nog proactiever geïnformeerd en geadviseerd kunnen worden over de financiële mogelijkheden rondom verduurzaming van hun koopwoning. Dit geldt voor klanten die zich oriënteren op een eerste of volgende koopwoning, maar ook voor klanten die al enige tijd in hun koophuis wonen en door (verdere) verduurzaming een beter energielabel kunnen krijgen en hierdoor een waardevermeerdering voor hun koopwoning realiseren.

“Een andere kans die De Hypotheker ziet is dat hypotheekadviseurs klanten meer bewust kunnen maken dat door extra aflossing op hun koopwoning, de hypotheekrente mogelijk verlaagd kan worden.

“Ook een belangrijke kans is het adviseren van klanten die mogelijk te maken krijgen met schade door klimaatverandering. Dit kan een hypotheekadviseur doen door klanten meer bewust te maken van de mogelijke financiële risico´s die hierdoor kunnen ontstaan. Door goed en gedegen advies bij het kopen of verbouwen van een koopwoning, kan de klant hier rekening mee houden in zijn of haar financiële planning.”

Maatwerk

Wat kunnen geldverstrekkers volgens de adviesketens meer doen om de woningmarkt vlot te trekken? Thaleman: “Het is vooral aan de politiek om de woningmarkt vlot te trekken, door te zorgen voor veel meer woningbouw. Geldverstrekkers kunnen helpen door in hun acceptatiebeleid meer ruimte te bieden voor bijzondere situaties. De afgelopen jaren zagen we juist een terugtrekkende beweging op het gebied van maatwerk.

“Wij zijn geen voorstander van maatwerk met als enige doel dat consumenten meer kunnen lenen. Dat is leuk voor die specifieke consument, maar leidt tot een prijsopdrijvend effect voor de gehele woningmarkt. Wel geloven we in maatwerk voor specifieke doelgroepen en projecten. Denk aan meer mogelijkheden voor senioren om naar een andere woning te verhuizen. Voorbeelden hiervan zijn een toets voor de netto werkelijke last en de optie om een aflossingsvrije hypotheek voort te zetten of zelfs uit te breiden. Daarnaast zouden geldverstrekkers meer ruimte kunnen bieden als er sprake is van meer dan twee kopers of bij het verhuren van een deel van de woning. Dat zijn nog maar een paar van de vele mogelijke voorbeelden.

“Verder zou het goed zijn als geldverstrekkers hun verhuisregeling verruimen. Veel consumenten hebben hun rente tegen een laag percentage vastgezet. In veel gevallen kunnen zij die lage rente meeverhuizen. Maar in specifieke situaties is dit nog een bottleneck.”

De Rijke: “Er zijn meer en betere regelingen voor senioren nodig zoals afwijkende toetsingen wat meer ruimte kan bieden voor senioren om door te stromen naar een volgende koopwoning. Zodra senioren doorstromen, kan de woningmarkt weer in beweging komen waardoor er meer koopwoningen beschikbaar zijn voor onder andere starters.”

Knarrenhofjes

Hagedoorn: “Binnen de financiële sector kunnen we geen huizen bouwen, maar we kunnen wel nadenken over het financieren van alternatieve woonvormen en onderpanden. Denk bijvoorbeeld aan meer dan twee aanvragers met meer dan twee inkomens, kangoeroewoningen, knarrenhofjes, huurkoop/ingroeiconstructies, tiny houses, het splitsen van woningen en gedeeltelijke verhuur. Maatwerk is essentieel, waarbij we realistisch naar de situatie van mensen en de risico’s moeten kijken. Dit vereist voortdurende investering in de kennis van medewerkers.

“Daarnaast zouden geldverstrekkers bij nieuwbouw kunnen overwegen om de aflossingen van de bestaande hypotheek te stoppen zodra de nieuwe hypotheek ingaat (meeneem/nieuwbouw).

“Een ander belangrijk punt is de noodzaak van een uniform beleid voor de hele keten (van makelaar tot notaris) voor Customer Due Diligence (CDD) en eigen middelen. De huidige aanpak is inefficiënt en niet doelgericht, en vormt een onnodige belasting voor alle betrokkenen.”

Ballast: “De woningmarkt trek je alleen vlot door het aantal inwoners in Nederland fors te verminderen of het aantal woningen fors te verhogen. Beide zal niet op korte termijn gebeuren. Geldverstrekkers bouwen geen woningen. De concurrentie onder geldverstrekkers is sterk. Wij kennen geen projecten voor nieuwbouw die niet kunnen doorgaan alleen omdat er geen geldverstrekkers zijn. Meerdere oorzaken zetten op dit moment een rem op nieuwbouw. De kostenontwikkeling van loon en materialen, de fiscale heffingen waarmee verhuurders te maken krijgen en de schaarste aan gebieden waar gebouwd kan worden zijn belangrijke componenten die de terugval in nieuwbouw verklaren. Aanbieders hebben daar maar beperkt invloed op. De woningmarkt trek je alleen vlot wanneer de verschillende stakeholders gaan samenwerken om te komen tot een oplossing. Op dit moment is er nog te veel verkokering waar iedereen probeert zijn eigen puzzelstukje te leggen. Lukt het om de puzzel samen compleet te krijgen, dan is het geld om te financieren geen probleem. Er is kapitaal genoeg om te financieren. Maar de condities hiervoor moeten wel realistisch zijn.”

Funderings-en klimaatlabel

Het energielabel is inmiddels onderdeel van de leennormen. Er wordt nu gesproken over inprijzen van funderingsrisico’s, overstromings- en in ruimere zin klimaatrisico’s (funderingslabel, klimaatlabel). Wat vinden de adviesketens hiervan? En welke extra financieringsmogelijkheden zouden er eventueel moeten komen?

De Rijke: “De Hypotheker ziet een groot verschil tussen inmiddels ingebouwde effecten van energielabel en de andere zaken: op het energielabel heeft een huizenbezitter nog redelijk wat eigen invloed. Door verduurzaming van de koopwoning kan het energielabel worden verbeterd.

“De andere risico’s liggen veel verder buiten de invloedssfeer van de (potentiële) huizenbezitter. Huidige bewoners in risicogebieden (overstroming/fundering) zouden wel eens flink gestraft kunnen worden voor het in bezit hebben van een woning in een ‘risicogebied’. Dit zou vermogenseffecten kunnen hebben voor hen. Daarnaast kunnen oriënteerders op de woningmarkt hun scope gaan verleggen naar minder risicovolle gebieden: wie gaat nog een woning kopen in het rivierengebied om maar een voorbeeld te noemen. Wij vinden het introduceren van een klimaatlabel positief mits dit in het belang van de klant is en de klant hierdoor financieel beter beschermd wordt. Momenteel is een koopwoning met een gunstig energielabel meer gewild. En zou een koopwoning met een gunstig klimaatlabel ook gewilder zijn.

“Wij zijn van mening dat klimaat- en funderingsrisico’s niet eenzijdig bij de huizenbezitter neergelegd moet worden, maar zien een mogelijke oplossing in een fonds waarmee huizenbezitters zich tegen gunstige condities kunnen beschermen tegen klimaatrisico’s, een funderings- of klimaatfonds.”

Groot gevaar

Hagedoorn: “Het is positief dat kopers en woningeigenaren worden geïnformeerd over klimaatrisico’s, maar er dreigt een groot gevaar dat bepaalde groepen worden uitgesloten en dat de kosten voornamelijk bij bestaande woningeigenaren komen te liggen. We zien nu al dat geldverstrekkers ervoor kiezen om woningen met slechte energielabels niet meer te financieren, en hetzelfde risico bestaat bij nieuwe klimaatrisico’s. Bestaande woningeigenaren kunnen niets doen aan funderingsproblemen of overstromingsrisico’s, en vaak is er weinig tot geen handelingsperspectief. Mogelijk dat lagere inkomensgroepen uiteindelijk in slechtere woningen terecht zullen gaan komen. Het is dus cruciaal dat geldverstrekkers niemand uitsluiten en dat financiering in geval van klimaatschade toegankelijk blijft.”

Ballast: “Het is behoorlijk naïef om te denken dat in een extreem overspannen woningmarkt kopers, wanneer zij al de kans krijgen om een woning te kopen, hiervan afzien omdat de mogelijkheid bestaat dat ver in de toekomst misschien schade door overstromingen gaan ontstaan of dat er schade aan fundamenten gaat ontstaan. Woningzoekenden hebben feitelijk geen keuze.

“Tegelijkertijd zijn de risico’s reëel. Maar wil je die risico’s concreet hun vertaling laten vinden in de prijsvorming dan zal je hier generieke wettelijke regels voor moeten opnemen. Dat zou bijvoorbeeld de algemene verplichting kunnen zijn dat het de verkoper is die in het kader van de verkoop door een onafhankelijk deskundige een taxatie van de woning moet laten maken, waarin dan ook aandacht kan worden gegeven aan de risico’s van klimaatschade en de kosten die hiermee gemoeid zijn. Alleen wanneer alle kandidaat-kopers op hetzelfde moment op dezelfde wijze beschikken over dezelfde informatie heb je een kans dat de klimaatrisico’s hun weg vinden naar de prijsvorming van woningen.”

Thaleman: “Er komt in een korte tijd veel op de consument af, terwijl die zelf vooral bezig is met de vraag ‘Kan ik een (andere) woning kopen?’. Maar het is wel belangrijk dat consumenten zich bewust worden van deze risico’s. De consument snapt het belang en de gevolgen van een woning verduurzamen, omdat die heel concreet zijn. Funderings-, overstromings- en klimaatrisico’s zijn een stuk lastiger te bevatten, omdat het gaat om “een kans dat iets gebeurt”. Het zou helpen als de overheid helpt deze risico’s op een goedkope manier inzichtelijk te maken voor een consument, maar het blijft lastig voor een consument om die te beprijzen. De adviseur kan een rol spelen bij het uitleggen van deze risico’s voor individuele consumenten. Het zou zeker helpen als alle consumenten mogelijkheden krijgen om een financiering te regelen voor maatregelen om funderingsproblemen of overstromingsrisico’s op te lossen of te verminderen.”

Reactie toevoegen

Naam

E-mailadres

Reactie

Organisatie

Telefoonnummer

VVPVIP HypothekenVVP Innovatie PlatformVIP SchadeVVP Twitter

Toevoegen 

Meer over

• Ingage