Lage rente meenemen of toch niet?
(Michel Ligtlee, Vereniging Eigen Huis in VVP 5) Het lijkt erop dat iedereen nog moet wennen aan de nieuwe realiteit en niet voorbereid was op een snelle stijging van de hypotheekrente.
De afgelopen jaren hebben veel huizenbezitters kunnen profiteren van extreem lage hypotheekrentes. Door te verhuizen of de hypotheek over te sluiten hebben velen van hen een rente tussen de één en twee procent, die vaak nog jaren doorloopt. Sinds begin dit jaar is de gemiddelde hypotheekrente snel opgelopen. Huiseigenaren die verhuizen naar een volgende woning willen dan ook graag hun lage rente meeverhuizen naar de volgende woning. De meeste geldverstrekkers kennen ook een verhuisregeling of meeneemregeling. Als adviseur moet je op bijbehorende voorwaarden letten, af en toe wat puzzelen met op- en afslagen om op het juiste tarief uit te komen en wat langer wachten op het bindend aanbod omdat de processen niet op orde zijn. Zo let je op de termijnen waarbinnen de rente meegenomen kan worden, is de volgende hypotheek met of zonder NHG, etcetera. Het lijkt erop dat iedereen nog moet wennen aan de nieuwe realiteit en niet voorbereid was op een snelle stijging van de hypotheekrente.
Lastige keuze
Met een beetje goede wil en geduld komt het op dit moment in veel gevallen wel goed met het meenemen van de lage rente naar de volgende woning. Dit blijkt ook uit de vele reacties van adviseurs op onder andere LinkedIn, naar aanleiding van het bericht van Vereniging Eigen Huis over de verhuisregeling. In het bericht vragen wij aandacht voor de problemen, die kunnen ontstaan als de resterende termijn van de lage rente korter is dan tien jaar en er voor het verkrijgen van de nieuwe hypotheek voor dit leningdeel dus getoetst moet worden met de toetsrente van vijf procent. Als de klant al tegen zijn maximale leenruimte zit, kan dit problemen opleveren bij het meenemen van de lage hypotheekrente. Sterker nog, het kan zelfs noodzakelijk zijn om de lage rente op te geven om de hypotheek rond te krijgen! Wij zien dit al in concrete gevallen gebeuren tot grote frustratie van de adviseur en de klant.
In een situatie waarin een van onze leden nog 7,5 jaar te gaan heeft in zijn huidige rentevaste periode met een rente van een procent, krijgt hij de benodigde hypotheek niet rond als getoetst wordt met een rente van vijf procent. Door te kiezen voor de huidige tien jaar vaste rente van 3,5 procent (rente op moment van schrijven van dit artikel) krijgt hij de hypotheek wel rond. Het is buitengewoon lastig uit te leggen aan klanten dat een hypotheek met een hogere rente en een aanzienlijk hogere maandlast wel past en een hypotheek met de lage rente en dus ook lagere maandlast niet! Deze klant staat dus voor een lastige keuze. Heeft hij nog eigen geld om de hypotheek te verlagen, geeft hij zijn lage rente op, gaat de verhuizing nog door, enzovoort. Vraagstukken waar hij geen rekening mee heeft gehouden, omdat hij ervan uitgegaan is dat de lage rente meegenomen kan worden. De meeste klanten zullen deze verwachting ook hebben en als adviseur moet je dan uitleggen dat dat toch niet altijd mogelijk is. Nu kun je denken dat zijn toch uitzonderingssituaties. Maar is dat zo en blijft dat ook zo? Nu zal het nog incidenteel voor komen, maar wat gebeurt er al de rente verder stijgt en daardoor mogelijk ook de toetsrente stijgt, de leennormen per 1 januari strenger worden door stijgende vaste lasten en steeds meer klanten een resterende rentevaste periode korter dan tien jaar hebben? Wij verwachten dat steeds meer huiseigenaren met dit vraagstuk te maken gaan krijgen en teleurgesteld gaan worden.
Oplossing eenvoudig
De oplossing is wat ons betreft eenvoudig. Wij roepen geldverstrekkers op om op korte termijn mogelijkheden te bieden om de resterende rentevaste periode te verlengen naar een nieuwe periode van tien jaar of langer. Dat kan bijvoorbeeld door de rente te middelen met de dagrente of in plaats van een boete een bonus te berekenen en deze uit te smeren over de nieuwe looptijd. De lage contractrente vertegenwoordigt een waarde (bonus) en deze kan op dezelfde manier berekend worden als de boete bij oversluiten naar een lagere rente. Er zijn geldverstrekkers, waaronder ING, die al een oplossing bieden om de looptijd te verlengen. Geldverstrekkers merken op dit moment zelf ook in toenemende dat zij vragen ontvangen over de meeneemregeling en de mogelijke gevolgen.
Het aanpassen van de toetsrente door de toezichthouders is wat ons betreft niet de oplossing. Deze rente is in het leven geroepen om te toetsen of de hypotheeklasten over tien jaar nog steeds betaalbaar zijn als de klant kiest voor een rentevaste periode korter dan tien jaar. De betaalbaarheid van de hypotheek nu en in de toekomst is dan ook een belangrijk uitgangspunt. De oplossing voor het geschetste probleem moet en kan van de geldverstrekkers komen. Als het niet snel wordt opgelost, wordt een klein probleem, zoals we vaker in Nederland zien, vanzelf een groot probleem. Vereniging Eigen Huis is dan ook van mening dat geldverstrekkers er alles aan moeten doen om het voor klanten mogelijk te maken om de lage rente mee te nemen naar de volgende woning. In de tussentijd moeten adviseurs en klanten goed opletten met de verhuisregeling en bijbehorende voorwaarden om teleurstellingen te voorkomen.
Reactie toevoegen
ChatGPT versus Ronald Tiemessen
(Uit Katern Hypotheken, VVP 3-2024) Nieuw in VVP in 2024: VVP legt een vraag voor aan ChatGPT en laat vervolgens een deskundige van vlees en bloed op het antwoord...
"Te weinig water zorgt voor miljardenschade aan funderingen"
Vereniging Eigen Huis roept het nieuwe kabinet op tot actie tegen funderingsschade door lage en fluctuerende grondwaterpeilen. "Dit leidt namelijk tot extra kosten...
"Hoofdlijnenakkoord overwegend positief voor huiseigenaar"
Vereniging Eigen huis is blij dat er geen verplichtingen komen voor huiseigenaren en kopers om hun woning te verduurzamen met een (hybride) warmtepomp, of om het...
"Financieel adviseur moet huiseigenaar beter informeren over financieren verduurzaming"
Huizenkopers zijn onvoldoende op de hoogte van de financieringsmogelijkheden om de woning te verduurzamen. Financieel adviseurs nemen vaak niet alle mogelijkheden...
Woonlasten in ruim kwart gemeenten boven 1.000 euro
In 94 gemeenten zijn inwoners dit jaar meer dan 1.000 euro kwijt aan gemeentelijke woonlasten, tegenover 54 gemeenten in 2023. Dat blijkt uit onderzoek van Vereniging...
Door aflossen minder zorgen om aflossingsvrije hypotheek
Huiseigenaren maken zich minder vaak zorgen over hun aflossingsvrije hypotheek, blijkt uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis. In 2018 maakte achttien procent zich...
Vereniging Eigen Huis tegen verplicht klimaatlabel
Vereniging Eigen Huis is niet enthousiast over de invoering van een verplicht klimaatlabel, zoals vorige geopperd door de AFM. Eigen Huis: "Het risico van...
Rechten en plichten VvE onvoldoende uitgelegd door makelaar en adviseur
"Professionals als makelaars en hypotheekadviseurs zouden de kopende partij meer kunnen voorlichten over de rechten en plichten die bij het wonen in een eigen appartement...
"NHG is verdienmodel voor het Rijk geworden"
Vereniging Eigen Huis wil dat minister Kaag de premie voor een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) volgend jaar verlaagt. Eigen Huis: "NHG heeft overvloedige...
"Koopwoning voor starters verder uit zicht door hoge indexatie"
De betaalbaarheidsgrens voor nieuwbouwwoningen stijgt volgend jaar van 355.000 naar 390.000 euro. Vereniging Eigen Huis vindt die grens veel te hoog en wil dat er...