Tijd om als adviseur het verschil te maken!

1. 10 maart 2026, door Ing
2. 0 reacties

Transitierisico’s betreffen de transitie naar een CO₂-arme economie met als grote uitdaging het verduurzamen van de woningvoorraad. Verduurzaming is al een veel voorkomend gespreksonderwerp in jouw adviesgesprekken. We kennen daarnaast ook de fysieke klimaatrisico’s. Deze kunnen acuut van aard zijn; denk aan natuurbranden, overstromingen en zeer heftige neerslag. Maar er is ook een fysiek klimaatrisico dat als gevolg van drogere zomers juist gaandeweg kan ontstaan en lang onzichtbaar blijft: het funderingsrisico.

Fysieke klimaatrisico’s niet altijd verzekerd

Funderingsrisico is niet verzekerbaar. Verzekeringen dekken doorgaans plotselinge, onvoorziene gebeurtenissen terwijl schade aan de fundering van een woning zich geleidelijk voordoet. En dat terwijl de kosten aardig in de papieren kunnen lopen.

Het natuurbrandrisico is in Nederland vooralsnog wel verzekerbaar met een opstal- en inboedelverzekering. Dat geldt ook voor schade door heftige regenval. Het is dus heel belangrijk om consumenten in het adviestraject bewust te maken van het belang van een goede opstal- en inboedelverzekering. Ook gedurende de looptijd van de hypotheek.

Bij overstromingsrisico ligt het wat ingewikkelder. Overstromingen van de Noord- en Waddenzee, IJsselmeer en grotere rivieren zijn niet verzekerbaar. Wel kan de overheid tegemoet komen vanuit de ‘Wet tegemoetkoming schade bij rampen’, zoals bij de Maas overstroming in 2021. Overstromingen van kleinere regionale rivieren, grachten en kanalen zijn over het algemeen verzekerbaar via de opstal- en inboedelverzekering.

Hoe groot is het probleem nu eigenlijk?

Droge zomers zorgen voor een dalend grondwaterpeil. Het gevolg? Houten paalfunderingen kunnen droog komen te staan, verrotten of worden aangetast door bacteriën. Door grondwaterstandverlaging kunnen zachte grondlagen zoals klei en veen inklinken. Als op deze grondsoorten gebouwd is met een ondiepe fundering (in de volksmond ook ‘fundering op staal’ genoemd) is er grote kans op verzakking of scheefstand. Er zijn voorbeelden waarbij huizen in de tijd 80 centimeter ten opzichte van het straatbeeld verzakt zijn. Naast verlies van wooncomfort, kan door verzakking ook de aansluiting aan infrastructuur zoals riolering in het geding komen. Het stabiliseren van de woning en aanbrengen van paalfundering is dan noodzakelijk.

In een adviesrapport van de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (februari 2024) wordt geschat dat 425.000 woningen in Nederland kam pen met matige tot zeer ernstige funderingsschade. Hiervan staan 75.000 woningen op houten palen en hebben 350.000 woningen een ondiepe fundering. Op lange termijn kan dit oplopen tot 780.000 huizen, vooral door huizen met een ondiepe fundering. We hebben het dus over zo’n 10 tot 15 procent van alle woningen in Nederland. Huizen gebouwd vanaf 1975 zijn over het algemeen gefundeerd met betonnen palen, met minimale kans op funderingsproblematiek.

De herstelkosten worden per woning geschat op 30.000 tot 120.000 euro. Een forse kostenpost, waarbij eigenaren geneigd zijn om het probleem te negeren, zeker omdat funderingsschade zich onder de grond bevindt en dus niet altijd direct zichtbaar is. Echter, uitstel van funderingsherstel verergert juist het probleem en daarmee kunnen de kosten verder oplopen.

Onzichtbaar in verkoopinformatie

Ondanks deze cijfers blijft funderingsproblematiek vaak onzichtbaar in koopaktes en verkoopinformatie. Niet voor niets heeft een overheidsadviseur funderingsproblematiek de ‘Olifant onder de kamer’ genoemd in een adviesrapport (april 2025). Alleen in hoog funde ringsrisicogebieden, waarbij gemeente, makelaars en taxateurs afspraken hebben gemaakt over het melden van funderingsproblemen, zie je informatie terug in verkoopinformatie zodat kopers een weloverwogen aankoopbesluit kunnen nemen.

Vaak zien we pas in een taxatierapport een mogelijke indicatie van underingsrisico op basis van data van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF), maar dan zit de koper al ver in het aankoopproces. Bij meer dan 50 procent van de woningen wordt de mate van funderingsrisico nog ‘model bepaald’ en is nader onderzoek nodig ter plaatse.

Wanneer blijkt dat bij de woning of in het huizenblok sprake is van hoog risico, dan worden de indicatieve herstelkosten opgenomen in het taxatierapport en meegewogen in de vaststelling van de woningwaarde. Bovendien verwachten toezichthouders zoals de ECB en AFM dat vanuit zorgplicht deze toekomstige herstelkosten worden meegewogen in de maximale financieringslast ter bescherming van consumenten.

Wat kun je als adviseur doen?

• Check altijd of funderingsproblemen spelen in de regio waar jouw klant koopt. De klimaateffectatlas.nl, de gemeente en de Woningcheck zijn uitstekende startpunten.

• Begeleid klanten in hoog risicogebied al in de oriëntatiefase. Wijs klanten op loketten en het KCAF voor informatie. Funderingsproblematiek is vaak wijk gebonden.

• Blijkt bij een aanvraag dat funderingsherstel nodig is, dan kunnen herstelkosten eventueel worden meegenomen in een bouwdepot. Echter, vaak is de koper afhankelijk van buren en gemeente om herstel gezamenlijk op te pakken. Dit duurt soms jaren. In dat geval weeg je herstelkosten mee in de financieringslast, zodat de klant zowel de aankoop als het toekomstige funderingsherstel kan financieren en in de toekomst niet voor onaangename verrassingen komt te staan.

• Voor huidige woningeigenaren geldt eigenlijk hetzelfde, waarbij bij onvoldoende leenruimte ook kan worden doorverwezen naar het landelijk Funderingsherstel Fonds van SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten).

Wees de betrouwbare gids

Klimaatrisico’s en funderingsproblematiek zijn geen problemen voor “later”. Wie nu goed adviseert, voorkomt teleurstellingen, onverwachte kosten en waardedaling bij de klant. Ons advies is om het onderwerp standaard op de agenda te zetten, en blijf je klant gedurende de hele looptijd begeleiden. Bij twijfel kan je altijd contact opnemen met je ING-relatiemanager. Zo blijf je als onafhankelijke adviseur niet alleen relevant, maar vooral ook onmisbaar in een woningmarkt die fundamenteel verandert.

Reactie toevoegen

Naam

E-mailadres

Reactie

Organisatie

Telefoonnummer

VVPVIP HypothekenVVP Innovatie PlatformVIP SchadeVVP Twitter

Toevoegen 

Meer over

• funderingsherstel
• funderingsproblematiek
• duurzaam advies
• ING
• VVP-special Duurzaam Adviseren 2026