Verdeling hypotheekschuld

1. 25 juni 2024, door Lindenhaeghe
2. 0 reacties

Vaak is er de wens dat beide partners hun eigen fiscale verleden behouden. Dit kan worden gerealiseerd door het opstellen van een draagplichtovereenkomst. Daarbij is het wel van belang te weten dat een draagplichtovereenkomst alleen kan worden opgesteld als de woning in een eenvoudige gemeenschap valt.

Om de maandlasten te drukken kan er gekozen worden een deel van de hypotheek aflossingsvrij te sluiten. Als er sprake is van overgangsrecht kan dit leningdeel worden opgevoerd in de belastingaangifte als eigenwoningschuld. Bij het opstellen van een draagplichtovereenkomst is het niet altijd mogelijk om het overgangsrecht van één van beiden volledig in te zetten. Er zijn op dat moment een aantal oplossingen, waardoor het mogelijk is om alsnog het overgangsrecht (bijna) volledig in te zetten. Er moet wel op dat moment goed met de partners besproken worden wat hier de gevolgen van zijn.

Voorbeeld

Het bovenstaande verduidelijken we met een voorbeeld. Cees en Roos hebben besloten om samen te gaan wonen. Beiden hebben al eerder een eigen woning gehad en ze besluiten om nu samen een nieuwe woning aan te kopen, in eerste instantie in een 50/50 eigendomsverhouding.

Eigenwoningverleden Cees

• Hypotheek onder het overgangsrecht (bestaande eigenwoningschuld BEWS) 180.000 euro.
• Renteaftrek nog tien jaar.
• Eigenwoningreserve (EWR) 200.000 euro.

Eigenwoningverleden Roos

• Aankoop in 2014 met een eigenwoningschuld van 240.000 euro.
• Huidige aflossingsstand (AFS) 200.000 euro met nog 240 maanden looptijd.
• Geen EWR.

Gegevens nieuwe woning

• Koopsom inclusief kosten koper 500.000 euro.
• Wens het overgangsrecht van Cees zoveel mogelijk aflossingsvrij in te zetten.

Als ze kiezen voor de draagplichtovereenkomst waarbij ieder hun eigen fiscale verleden behoudt, dan zou de draagplichtovereenkomst er als volgt uit komen te zien:

NB Per abuis is bij Roos een onjuiste AFS 240 maanden vermeld. Hier dient te worden gelezen 200.000 euro.

Als gevolg van deze indeling kunnen Cees en Roos maar 50.000 euro van de BEWS van Cees inzetten. Enkel deze 50.000 euro kan aflossingsvrij worden gesloten als eigenwoningschuld.

De niet ingezette 130.000 euro blijft bij Cees. Als Cees dit bedrag binnen het lopende kalenderjaar plus één kalenderjaar opneemt, dan blijft het bedrag BEWS en is de resterende renteaftrek gelijk aan de hoofdsom. Na afloop van het lopende kalenderjaar plus één kalenderjaar moet het bedrag bij opname verplicht in 360 maanden worden afgelost met nog een resterende renteaftrek die gelijk is aan de oorspronkelijke hoofdsom.

Kan-bepaling

Als Cees en Roos een grotere aflossingsvrije lening willen hebben als eigenwoningschuld, kunnen ze kiezen voor de zogenaamde kan-bepaling. Bij gebruik van de kan-bepaling wordt de BEWS naar rato van het schuldaandeel ingezet in de nieuwe schuld. De totale EWS die ze kunnen aangaan is 300.000 euro.

De verdeling van de BEWS van Cees wordt nu als volgt:

• BEWS Cees: 50.000/300.000 x 180.000 = 30.000 euro.
• BEWS Roos: 250.000/300.000 x 180.000 = 150.000 euro.

De draagplichtovereenkomst komt er nu als volgt uit te zien:

Als gevolg van de kan-bepaling is 150.000, euro van de BEWS van Cees definitief overgegaan naar Roos.

Roos zet nu als gevolg van het toepassen van de kan-bepaling 100.000 euro van haar AFS niet in. Deze AFS blijft van Roos. Gaan ze in de toekomst verbouwen of verhuizen, dan zal ze deze 100.000 euro alsnog moeten inzetten voor een periode van 240 maanden renteaftrek en looptijd.

Ongelijke eigendomsverhouding

Een andere oplossing is om de woning in een andere eigendomsverhouding aan te kopen. Stel dat Cees en Roos ervoor kiezen de woning te kopen in de verhouding 70/30, dan komt de draagplichtovereenkomst er als volgt uit te zien:

Cees houdt nu nog 30.000 euro BEWS over en Roos houdt nog 50.000 euro AFS over. Voor beide bedragen geldt hetzelfde als we hierboven al hebben omschreven.Wel zijn er nu twee dingen waar rekening mee moeten worden gehouden als Cees en Roos uit elkaar zouden gaan:

1. Als één van beiden de woning wil overnemen, zal er sprake zijn van overdrachtsbelasting. De eigendomsverhouding ligt namelijk buiten de 60/40 verhouding.

2. Bij verkoop van de woning krijgt Cees 70 procent van de verkoopopbrengst en Roos 30 procent. Vinden Cees en Roos het wenselijk dat Cees meer krijgt dan Roos?

Vordering

Cees krijgt door de investering van zijn EWR een vordering op de gemeenschap van 200.000 euro (of ook wel gezegd een vordering van 100.000 euro op Roos). Deze vordering verjaart na een periode van vijf jaar vanaf het moment van investeren als zij hier niets over vastleggen. Dit is wederom bevestigd in een uitspraak van de Hoge Raad op 17 november 2023, HR 17-11-2023 ECLI:NL:HR:2023:132.

Conclusie

Als partners gaan samenwonen, en één van beiden heeft overgangsrecht (BEWS), zal er goed gekeken moeten worden naar hun wensen en wat de gevolgen zijn van de invulling van hun wensen.

Reactie toevoegen

Naam

E-mailadres

Reactie

Organisatie

Telefoonnummer

VVPVIP HypothekenVVP Innovatie PlatformVIP SchadeVVP Twitter

Toevoegen 

Meer over

• Jouw Vakbekwaamheid