Waar blijft de doorstroomhypotheek?
(Partner in kennis Scildon in VVP 06-2022) Henk Jansen, oprichter van het in expats gespecialiseerde financieel adviesbureau Expat Mortgages, is helder: “Er valt nog veel te doen om de positie van de consument te verbeteren.”
Als gespecialiseerd financieel dienstverlener hebben wij te maken met een bijzondere populatie klanten. Het zijn vaak hoogopgeleide mensen, die op relatief jonge leeftijd naar Nederland komen. Men koopt dan vaak vrij kort na aankomst een appartement. Vaak ontmoet men dan in de jaren daarna een partner en ontstaat de behoefte aan een grotere woning. Gespreid over een iets langere tijd zie je die ontwikkeling natuurlijk ook bij de andere kopers van woningen. Wat ik mis in de Nederlandse markt is, wat ik wil noemen, een “doorstroomhypotheek”. Voor mij is een Doorstroomhypotheek een hypotheek die, onder dezelfde hypotheekakte, omgezet kan worden van ‘owner occupied’ (hypotheek voor woning in eigen gebruik) naar ‘buy to let’ (hypotheek voor een beleggingspand). De expat die doorstroomt wil namelijk zijn eerste woning aanhouden en gaan verhuren en een nieuwe woning kopen die hij/zij dan weer financiert met een gewone woonhuis hypotheek. Het gaat dus om de omzetting van de eerst afgesloten hypotheek.
‘Geef de consument gewoon de mogelijkheid om de advieskosten onderdeel te laten zijn van de maandelijkse premiebetaling’
Drie partijen belang bij huur ORV
In ons segment zien wij dat de expat, die gestart is met een appartement en doorstroomt naar een grotere woning, het appartement dan als belegging aanhoudt en gaat verhuren. Bijna altijd betekent dit dat de eerder afgesloten hypotheek op, in dit geval, het appartement moet worden omgezet naar een verhuurhypotheek. Wij adviseren in veel gevallen om van de huurder te vragen een huur-ORV af te sluiten. Dit geeft niet alleen de nabestaanden van de huurder belangrijke zekerheid dat men bij het vooroverlijden van bijvoorbeeld de partner kan blijven wonen in de voorheen gemeenschappelijk bewoonde woning, maar biedt ook de verhuurder, in dit geval de expat, extra inkomenszekerheid. Tot slot denk ik dat ook de hypotheekverstrekker van een verhuurhypotheek, door de huur-ORV extra zekerheid krijgt die wat mij betreft een beperking van de opslag op de hypotheekrente zou rechtvaardigen.
Provisieverbod ORV is elitaire misstand
Het voortijdig overlijden van een levenspartner is statistisch een beperkt risico. Maar de financiële impact is vaak enorm. Het frustreert mij mateloos, wanneer ik zie welke risico’s bijvoorbeeld huurders op dit gebied lopen, terwijl de financiële ellende met een paar euro per maand is te voorkomen. Maar ik begrijp ook dat het heel lastig is om aan een klant uit te leggen, dat hij een paar honderd euro advieskosten moet betalen voor een product dat maar een paar euro per maand kost. Het verbod op provisie voor met name de eenvoudige basis ORV vind ik een resultaat van doorgeschoten vooringenomenheid van elitaire beleidsmakers die het contact met de ‘gewone burger’ zijn verloren. Geef de consument gewoon de mogelijkheid om de advieskosten onderdeel te laten zijn van de maandelijkse premiebetaling.
Henk Jansen: ‘Provisieverbod ORV is resultaat van doorgeschoten vooringenomenheid.’
Meer aandacht voor kwetsbare klanten
Ik denk dat wij als financiële sector er goed aan doen meer aandacht te geven aan groepen kwetsbare klanten. In Nederland hebben wij alleen al 2,5 miljoen laaggeletterde mensen. Vanuit onze expertise hebben wij vrijwel alleen maar te maken met mensen die de Nederlandse taal niet machtig zijn. Zo zijn er meer groepen consumenten die op een andere wijze moeten worden geholpen dan de “doorsnee klant”. Wanneer ik vervolgens kijk naar onze sector, dan zie ik een enorme focus op digitalisering zonder aanvullend beleid voor mensen, voor wie digitale contacten in de Nederlandse taal een brug te ver zijn. Het gaat niet alleen om “laaggeletterdheid”. Kwetsbaar vind ik ook de klanten die onbewust onbekwaam zijn. Die risico’s niet goed inschatten. Op ons vakgebied, hypothecair krediet, ben ik er warm voorstander van dat wettelijk wordt verplicht dat (voorlopige) koopovereenkomsten altijd via de notaris moeten verlopen en er een wettelijke termijn komt voor financieringsvoorbehoud.
Meer korte audiovisuele middelen
Natuurlijk zijn zij er nog: de gewaardeerde collega’s die hun kantoor in de dorpsstraat hebben en waar de klanten, die een vraag hebben op financieel gebied, op weg van werk naar huis “even” binnenwippen. Maar bij veel kantoren is deze situatie niet meer aanwezig. Dat maakt het zoeken naar andere methoden van communicatie alleen maar belangrijker.
Zoals hierboven al aangegeven zijn er grote groepen consumenten die moeite hebben met schriftelijke informatie. Beeld en geluid worden binnen de communicatie steeds belangrijker. Ik denk dat ook financieel adviseurs vaker dit middel moeten inzetten om te communiceren met hun klanten. Vaak kan je als adviseur in tien of vijftien minuten het belang van een bepaald onderwerp toelichten. Of dat nu gaat over het belang van een ORV of de mogelijkheden om de verduurzaming van jouw woning te financieren. Dat valt prima uit te leggen in korte opnames. Je kan die opnames op jouw site zetten of groepen klanten via een mail een link sturen. Zelf heb ik op dit moment gemiddeld twee keer per week webinars of opnames voor onze klanten. Ik zie dat het gewaardeerd wordt en ook zakelijk is dit een goede manier om met klanten in gesprek te komen.
Reactie toevoegen
Meer over
Groen energielabel grote meerwaarde voor woning
Een woning met groen energielabel is voor velen meer geld waard dan een woning zonder, voor sommigen zelfs meer dan tien procent, zo blijkt uit het ING Woonbericht....
ABC Pensioen, Sinior en Veldhuis naar finale VVP Advies Award 2023
ABC Pensioen, Sinior Financieel Advies en Veldhuis Advies zijn de finalisten van de VVP Advies Award 2023. “Deze kantoren – die net als de andere drie...
Lot Hypotheken biedt energielabel korting
Lot Hypotheken biedt voortaan 0,15 procent rentekorting voor woningen met een A-label of hoger. Bestaande klanten van Lot profiteren van dezelfde rentekorting wanneer...
Budget subsidieregeling ISDE verhoogd
Het budget van de Investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing (ISDE) wordt voor de komende jaren verhoogd met 1,38 miljard euro. Dit is een subsidieregeling...
SAR organiseert themadagen over duurzaamheid
De Stichting Assurantie Registratie (SAR) organiseert op 18 en 25 oktober in Oud London in Zeist themadagen over duurzaamheid. Hoe kan de adviseur een concrete...
Halve finale Advies Award 2023 in beeld…
De drie finalisten van de Advies Award 2023 zijn inmiddels bekend. Van de spannende halve finale, die 6 september werd gehouden, heeft Jeffrey Korte een korte sfeerimpressie...
Obvion: groener adviesgesprek met huisscan homeQgo
Vanaf nu kan de adviseur via het adviseursportaal van Obvion gebruik maken van de huisscan van homeQgo. De adviseur doorloopt deze gratis scan in minder dan twee...
ING stelt 200 miljoen beschikbaar aan Nationaal Warmtefonds
ING stelt 200 miljoen euro aan financiering beschikbaar aan het Nationaal Warmtefonds. Het Warmtefonds verstrekt leningen voor de verduurzaming van woningen en gebouwen...
Verbond: leennormen en beschikbaarheid energieprestatiegarantie niet koppelen
“Voor ons staat niet vast dat het verstandig is om bij de huidige stand van zaken de leennormen mede te laten afhangen van de beschikbaarheid van een energieprestatiegarantie.”...
Adfiz: "Koppel vrijstelling aan verbetering van het energielabel"
“Mensen met lagere inkomens zijn hierdoor gedwongen zich te richten op de huizenmarkt van huizen met een ongunstig energielabel.” Dat stelt Adfiz in...