Waar blijft de doorstroomhypotheek?

Partner in Kennis Scildon foto Henk Jansen

(Partner in kennis Scildon in VVP 06-2022) Henk Jansen, oprichter van het in expats gespecialiseerde financieel adviesbureau Expat Mortgages, is helder: “Er valt nog veel te doen om de positie van de consument te verbeteren.”

...

Als gespecialiseerd financieel dienstverlener hebben wij te maken met een bijzondere populatie klanten. Het zijn vaak hoogopgeleide mensen, die op relatief jonge leeftijd naar Nederland komen. Men koopt dan vaak vrij kort na aankomst een appartement. Vaak ontmoet men dan in de jaren daarna een partner en ontstaat de behoefte aan een grotere woning. Gespreid over een iets langere tijd zie je die ontwikkeling natuurlijk ook bij de andere kopers van woningen. Wat ik mis in de Nederlandse markt is, wat ik wil noemen, een “doorstroomhypotheek”. Voor mij is een Doorstroomhypotheek een hypotheek die, onder dezelfde hypotheekakte, omgezet kan worden van ‘owner occupied’ (hypotheek voor woning in eigen gebruik) naar ‘buy to let’ (hypotheek voor een beleggingspand). De expat die doorstroomt wil namelijk zijn eerste woning aanhouden en gaan verhuren en een nieuwe woning kopen die hij/zij dan weer financiert met een gewone woonhuis hypotheek. Het gaat dus om de omzetting van de eerst afgesloten hypotheek.

‘Geef de consument gewoon de mogelijkheid om de advieskosten onderdeel te laten zijn van de maandelijkse premiebetaling’

Drie partijen belang bij huur ORV

In ons segment zien wij dat de expat, die gestart is met een appartement en doorstroomt naar een grotere woning, het appartement dan als belegging aanhoudt en gaat verhuren. Bijna altijd betekent dit dat de eerder afgesloten hypotheek op, in dit geval, het appartement moet worden omgezet naar een verhuurhypotheek. Wij adviseren in veel gevallen om van de huurder te vragen een huur-ORV af te sluiten. Dit geeft niet alleen de nabestaanden van de huurder belangrijke zekerheid dat men bij het vooroverlijden van bijvoorbeeld de partner kan blijven wonen in de voorheen gemeenschappelijk bewoonde woning, maar biedt ook de verhuurder, in dit geval de expat, extra inkomenszekerheid. Tot slot denk ik dat ook de hypotheekverstrekker van een verhuurhypotheek, door de huur-ORV extra zekerheid krijgt die wat mij betreft een beperking van de opslag op de hypotheekrente zou rechtvaardigen.

Provisieverbod ORV is elitaire misstand

Het voortijdig overlijden van een levenspartner is statistisch een beperkt risico. Maar de financiële impact is vaak enorm. Het frustreert mij mateloos, wanneer ik zie welke risico’s bijvoorbeeld huurders op dit gebied lopen, terwijl de financiële ellende met een paar euro per maand is te voorkomen. Maar ik begrijp ook dat het heel lastig is om aan een klant uit te leggen, dat hij een paar honderd euro advieskosten moet betalen voor een product dat maar een paar euro per maand kost. Het verbod op provisie voor met name de eenvoudige basis ORV vind ik een resultaat van doorgeschoten vooringenomenheid van elitaire beleidsmakers die het contact met de ‘gewone burger’ zijn verloren. Geef de consument gewoon de mogelijkheid om de advieskosten onderdeel te laten zijn van de maandelijkse premiebetaling.

Henk Jansen: ‘Provisieverbod ORV is resultaat van doorgeschoten vooringenomenheid.’

Meer aandacht voor kwetsbare klanten

Ik denk dat wij als financiële sector er goed aan doen meer aandacht te geven aan groepen kwetsbare klanten. In Nederland hebben wij alleen al 2,5 miljoen laaggeletterde mensen. Vanuit onze expertise hebben wij vrijwel alleen maar te maken met mensen die de Nederlandse taal niet machtig zijn. Zo zijn er meer groepen consumenten die op een andere wijze moeten worden geholpen dan de “doorsnee klant”. Wanneer ik vervolgens kijk naar onze sector, dan zie ik een enorme focus op digitalisering zonder aanvullend beleid voor mensen, voor wie digitale contacten in de Nederlandse taal een brug te ver zijn. Het gaat niet alleen om “laaggeletterdheid”. Kwetsbaar vind ik ook de klanten die onbewust onbekwaam zijn. Die risico’s niet goed inschatten. Op ons vakgebied, hypothecair krediet, ben ik er warm voorstander van dat wettelijk wordt verplicht dat (voorlopige) koopovereenkomsten altijd via de notaris moeten verlopen en er een wettelijke termijn komt voor financieringsvoorbehoud.

Meer korte audiovisuele middelen

Natuurlijk zijn zij er nog: de gewaardeerde collega’s die hun kantoor in de dorpsstraat hebben en waar de klanten, die een vraag hebben op financieel gebied, op weg van werk naar huis “even” binnenwippen. Maar bij veel kantoren is deze situatie niet meer aanwezig. Dat maakt het zoeken naar andere methoden van communicatie alleen maar belangrijker.

Zoals hierboven al aangegeven zijn er grote groepen consumenten die moeite hebben met schriftelijke informatie. Beeld en geluid worden binnen de communicatie steeds belangrijker. Ik denk dat ook financieel adviseurs vaker dit middel moeten inzetten om te communiceren met hun klanten. Vaak kan je als adviseur in tien of vijftien minuten het belang van een bepaald onderwerp toelichten. Of dat nu gaat over het belang van een ORV of de mogelijkheden om de verduurzaming van jouw woning te financieren. Dat valt prima uit te leggen in korte opnames. Je kan die opnames op jouw site zetten of groepen klanten via een mail een link sturen. Zelf heb ik op dit moment gemiddeld twee keer per week webinars of opnames voor onze klanten. Ik zie dat het gewaardeerd wordt en ook zakelijk is dit een goede manier om met klanten in gesprek te komen.

Reactie toevoegen

 
Meer over
VVP poll: omdat een persoonlijk pensioenplan cruciaal wordt onder de Wtp ga ik mijn klanten proactief benaderen.

VVP poll: omdat een persoonlijk pensioenplan cruciaal wordt onder de Wtp ga ik mijn klanten proactief benaderen.

De stelling van komende week luidt: 'Omdat een persoonlijk pensioenplan cruciaal wordt onder de Wtp ga ik mijn klanten proactief benaderen'. Deze stelling is ingegeven...

Rode draad bij vergroening

Rode draad bij vergroening

(Björn Jalving, Turien/Ansvar, in Ken je vak! in VVP 1-2024) Over waarom een duurzame samenleving noodzakelijk is, raken we nooit uitgeschreven. Maar wat...

Praktijktips Pensioen & Vermogen Theo Krins (Scildon): Ga het gesprek aan!

Praktijktips Pensioen & Vermogen Theo Krins (Scildon): Ga het gesprek aan!

“Klanten verwachten van de adviseur aandacht voor groen en kwaliteit van leven. Ga dat gesprek aan.” Aldus Theo Krins, Manager Sales bij Scildon. Scildon...

Hypotheekbezitters vaak niet goed op de hoogte van kansen en risico’s

Hypotheekbezitters vaak niet goed op de hoogte van kansen en risico’s

Een aanzienlijk deel van de huiseigenaren verwacht dat verzekeraars de kosten betalen als hun woning schade oploopt door funderingsproblemen of overstroming. Dat...

Goede adviezen moeten goed blijven

Goede adviezen moeten goed blijven

(Rubriek 'Duurzaam advies in praktijk' in VVP 1-2024) “Financieel advies speelt op verschillende manieren een rol in de samenleving – nu en in de toekomst...

"Concrete acties om te verduurzamen ontbreken in de financiële sector"

"Concrete acties om te verduurzamen ontbreken in de financiële sector"

Hoewel het bewustzijn in de financiële sector over duurzaamheid toeneemt, blijft actie uit.  Dit blijkt onderzoek van Cognizant en Oxford Economics. Volgens...

Adfiz: keuze voor verkort hypotheekadvies goed onderbouwen

Adfiz: keuze voor verkort hypotheekadvies goed onderbouwen

"Verkort hypotheekadvies bij verduurzaming was al mogelijk, maar met dit onderzoek is in ieder geval meer duidelijkheid gekomen over wat er onder verkort hypotheek...

Verkort (eenvoudiger) hypotheekadvies voor verduurzaming

Verkort (eenvoudiger) hypotheekadvies voor verduurzaming

Woningeigenaren die hun hypotheek willen verhogen voor de verduurzaming van hun woning, kunnen gebruik maken van een verkort (eenvoudiger) advies voor de financiering...

Sterke stijging gebruik ISDE voor verduurzaming

Sterke stijging gebruik ISDE voor verduurzaming

In de eerste helft van 2023 werd ruim 115.000 keer een Investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing (ISDE) verstrekt aan woningeigenaren: bijna anderhalf...

Toename gebruik Nationaal Warmtefonds bij lage en middeninkomens

Toename gebruik Nationaal Warmtefonds bij lage en middeninkomens

Het aantal woningeigenaren met lage inkomens die hun woning energiezuinig maken met behulp van Nationaal Warmtefonds is aanzienlijk gestegen. Dat blijkt uit de monitor...