Waar moet de adviseur op letten?

1. 3 maart 2026, door Marc Van Westerlaak
2. 0 reacties

Het resultaat is niet zozeer dat gebouwen structureel te laag verzekerd zijn, maar dat bepaalde herstelkosten buiten de verzekerde kaders vallen, vooral wanneer die kosten voortkomen uit overheidseisen. Zelfs bij een correct getaxeerde en geïndexeerde herbouwwaarde kan dan toch een tekort ontstaan omdat het niet om de waarde gaat, maar om de (begrensde) dekking van publiekrechtelijke meerkosten.

Voor financieel adviseurs is dit een klassiek verzekeringsvraagstuk, maar dan op een nieuw snijvlak: eisen van de overheid die herstel beïnvloeden, tegenover de polisvoorwaarden van de verzekeraar die bepalen wat er wordt vergoed. Precies daar ontstaat het risico op een financieel gat en precies daar wordt de adviespraktijk cruciaal.

Sleutelrol

Sinds 1 januari 2024 gelden de bouwtechnische regels van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). In dat stelsel speelt het begrip ingrijpende renovatie een sleutelrol. Het gaat om verbouwing of renovatie waarbij meer dan 25 procent van de oppervlakte van de integrale bouwschil wordt aangepakt. Met ‘integraal’ wordt de volledige uitwendige scheidingsconstructie bedoeld, inclusief binnenblad, spouw en buitenblad.

Het Bbl kent geen aparte categorie ‘schadeherstel’. Herstel na schade – afhankelijk van omvang en feitelijke uitvoering – kan in sommige gevallen uitkomen op ‘ingrijpende’ renovatie. Niet automatisch en zeker niet in elke schade, maar wel in situaties waarin het herstel feitelijk over de drempel heen gaat. Dan kunnen voor energiezuinigheid en hernieuwbare energie eisen gelden die in beginsel op nieuwbouwniveau zijn vastgesteld, gekoppeld aan de ingreep en het verbouwde deel.

Voor de adviespraktijk is dat belangrijk. Klanten denken bij schade aan ‘terug naar hoe het was’. Het publiekrecht kan bij bepaalde ingrepen zeggen: ‘herstellen, maar wel volgens actuele (energie-)eisen voor het verbouwde deel.’ Dat verschil is niet per se zichtbaar bij het afsluiten van de polis, maar wordt duidelijk als er sprake is van schade.

Dit is waar een vorm van onderverzekering kan ontstaan.

Periodieke taxatie en jaarlijkse indexatie

In de zakelijke markt worden herbouwwaardes periodiek, gemiddeld eens per zes jaar, getaxeerd en jaarlijks geïndexeerd. Bij een taxatie wordt echter over het algemeen geen rekening gehouden met strengere nieuwbouweisen vanuit de Bbl. Taxateurs rekenen daarbij met wat in de markt inmiddels de norm is, vaak inclusief gangbare verduurzamingskeuzes. Zo zal een taxateur er bij de taxatie van een ouder pand vanuit gaan dat het bestaande enkel glas bij herbouw wordt vervangen door HR-glas.

Nieuwe of aangescherpte wettelijke eisen worden meestal pas meegenomen als ze breed zijn ingevoerd. Dat betekent dat juist in overgangsperiodes verschil kan ontstaan tussen taxatiewaarde en de kosten die bij herstel daadwerkelijk nodig blijken.

Verschil particulier en zakelijk

De bouwregels maken geen onderscheid tussen een woning en een bedrijfshal. Ook herstel aan een particuliere woning kan – als de ingreep groot genoeg is – binnen het regime van ingrijpende renovatie vallen. Juridisch gezien is het mechanisme dus gelijk.

In de verzekeringspraktijk ligt het financiële risico echter vaak zwaarder bij zakelijk vastgoed.

Bij particuliere opstalverzekeringen zijn doorgaans clausules tegen onderverzekering opgenomen, zoals indexering of een herbouwwaardegarantie. Daarmee is het risico niet volledig weg – monumenten, bijzondere bouwwijzen en maximale vergoedingen blijven gevoelig – maar het wordt wel gedempt.

Zakelijk vastgoed is vaak goed verzekerd qua herbouwwaarde, omdat taxaties en indexatie veel opvangen, mits ze tijdig worden uitgevoerd. Waar het dan alsnog mis kan gaan, zit meestal niet in de hoogte van de verzekerde som, maar in de dekking eromheen: vooral bij (gemaximeerde) kosten op last van de overheid. Als taxatie of indexatie achterloopt, komt daar het klassieke onderverzekeringsrisico nog bovenop.

Dat verschil is relevant voor de adviespraktijk. Bij particulier is het gesprek vaak: klopt de uitgangssituatie nog bij dit object en deze verbouwing? Bij zakelijk is het gesprek vaker fundamenteler: op basis waarvan is de verzekerde som vastgesteld, hoe oud is de taxatie, wanneer is voor het laatst indexatie toegevoegd en wat zijn de gevolgen hiervan voor de verzekerde som?

Kosten op last van de overheid

Het uitgangspunt is helder: voldoen aan het Bbl is een wettelijke verplichting. Of en in hoeverre die lasten verzekerd zijn, volgt uitsluitend uit de polis. Sommige polissen kennen dekking voor ‘kosten op last van de overheid’, andere niet. Waar die dekking bestaat, is zij vaak gemaximeerd en dan is het de vraag of die maximering voldoende dekking biedt als het pand fors herbouwd moet worden na een schade. Dit is precies het financiële gat dat ook bij een goed getaxeerd en geïndexeerd pand kan ontstaan.

In de adviespraktijk is dat een gevoelig punt, juist omdat het niet intuïtief voelt voor klanten. Zij ervaren extra eisen bij herstel vaak als ‘logisch onderdeel van schadeherstel’. Polis-technisch kan het echter gaan om beperkt gedekte of ongedekte meerkosten. Niet omdat de verzekeraar onredelijk is, maar omdat de polis grenzen heeft. Als de herstelkosten door bouwkostenstijging en actuele eisen oplopen, wordt die begrenzing zichtbaar. Het is belangrijk dat de adviseur dit goed voor ogen heeft.

Extra dekking voor verduurzaming

Verzekeraars bieden steeds vaker een extra ‘groene’ dekking bij schade. Bijvoorbeeld een extra vergoeding als de klant kiest voor herstel met duurzamere materialen of energiebesparende verbeteringen laat uitvoeren bij de herbouw. Zo’n extra dekking is vaak gemaximeerd op een bepaald bedrag. Deze extra dekkingen zijn heel waardevol bij vrijwillige keuzes: de klant combineert herstel met een duurzame verbetering die mogelijk toch al op het wensenlijstje stond.

Maar lost niet het probleem op waar het Bbl bij schadeherstel toe kan leiden. Als herstel door de omvang en aard van de ingreep kwalificeert als ingrijpende renovatie, gaat het niet om een keuze voor ‘iets groener herstellen’, maar om publiekrechtelijk verplichte minimumeisen. Dan kan het kostenniveau stijgen, ongeacht de wens van de klant. En precies daar kan het wringen. Het financiële gat ontstaat meestal niet doordat een klant extra vergroening wíl, maar doordat de combinatie van actuele eisen en bouwkostenstijging het herstel duurder maakt dan waar de polis mogelijk op is ingericht.

Als de bottleneck zit bij een te lage verzekerde som of bij een beperkte (of ontbrekende) dekking voor kosten op last van de overheid, dan is een ‘duurzaam herstel’-opslag een nuttige aanvulling, maar vaak niet genoeg als de kernbeperking in de polis bij overheidskosten zit. Zeker niet waardeloos maar wel onvoldoende voor de mogelijke herbouwkosten.

De adviespraktijk

De echte onderverzekering ontstaat vaak niet op het moment dat een klant aan het verbouwen of verduurzamen is. Dan is er aandacht, dan worden offertes be keken, en dan voelt het logisch om ook de verzekering erbij te pakken. Het grootste risico zit juist bij klanten die níet in beweging zijn: een ouder pand dat al jaren hetzelfde is, een verzekerde som die ooit is vastgesteld zonder dat er tussentijds taxaties en indexaties zijn doorgevoerd, een polis die stilletjes doorloopt. Intussen veranderen bouwkosten en herstelpraktijk wél, en sinds 2024 kunnen bij grotere herstelklussen ook actuele eisen zwaarder meewegen. Dat zie je niet in de maandpremie, en je merkt het niet in een schadeloze periode. Je merkt het pas wanneer er brand, storm of waterschade is, precies op het moment dat je verwacht dat de polis rust brengt.

Daarom is dit onderwerp eigenlijk een beheer- en onderhoudsvraag: niet alleen ‘wat verandert er aan het gebouw?’, maar ook ‘wat is er in de wereld veranderd sinds we dit ooit verzekerd hebben?’ Juist bij stilstand loont het om geregeld de basis opnieuw te bekijken: de verzekerde waarde, de uitgangspunten erachter en de ruimte (of juist de beperkingen) bij rubrieken zoals kosten op last van de overheid.

Tot slot

Verduurzaming, stijgende bouwkosten en veranderende regels maken schadeherstel complexer dan vroeger. Taxaties en indexatie vangen in de zakelijke markt veel op - mits ze tijdig worden uitgevoerd - maar ze volgen vooral wat in de markt inmiddels gebruikelijk is en lopen niet vooruit op nieuwe eisen.

Tegelijkertijd kennen sommige polissen beperkingen of maxima bij kosten op last van de overheid. Daardoor kan ook bij een op het oog goed verzekerd pand toch een financieel gat ontstaan zodra herstel duurder uitpakt door overheidseisen. Dit verdient daarom een vaste plek in het portefeuillebeheer: niet alleen ‘klopt de herbouwwaarde?’, maar ook ‘hoe ruim is de dekking voor overheidskosten?’

Marc van Westerlaak is Adviseur Public Affairs en Beleid bij Adfiz.

Reactie toevoegen

Naam

E-mailadres

Reactie

Organisatie

Telefoonnummer

VVPVIP HypothekenVVP Innovatie PlatformVIP SchadeVVP Twitter

Toevoegen 

Meer over

• Duurzaam Adviseren
• duurzaam advies
• VVP-special Duurzaam Adviseren 2026
• Herbouw