Woningmarkt onder druk, maar geen bubbel

1. 18 november 2025
2. 0 reacties

Is er op dit moment sprake van een bubbel op de woningmarkt, in de zin dat hoge huizenprijzen te veel met hypotheekfinanciering worden gedekt? Zijn de leennormen voldoende aangescherpt sinds de kredietcrisis?

Oscar Noorlag, compliance officer bij Van Bruggen: “Nee, er is geen sprake van een bubbel op de woningmarkt. Sinds het dieptepunt van de woningmarkt in juni 2013 stegen de prijzen met 127 procent. Dat klinkt als heel veel, maar gecorrigeerd voor inflatie bedraagt de stijging net iets meer dan vier procent per jaar. Als we in plaats van het dieptepunt van de markt, de huizenprijsstijging vanaf 2010 pakken, dan is de jaarlijkse stijging gecorrigeerd voor inflatie slechts 1,5 procent. Het is dan ook niet raar dat huishoudens de afgelopen jaren gemiddeld een dalend percentage van hun inkomen uitgeven aan hypotheeklasten.”

Mark de Rijke, commercieel directeur bij De Hypotheker: “Op de woningmarkt is sprake van oververhitting, zeker in bepaalde regio’s, maar van een zeepbel is wat ons betreft geen sprake. De prijsstijging op de woningmarkt begint ook wat af te vlakken. Onder meer door een toename van het aantal voormalige huurwoningen dat te koop wordt aangeboden als gevolg van de Wet Betaalbare Huur. Tegelijkertijd daalt de betaalbaarheid, doordat de woningprijzen toch nog steeds harder stijgen dan inkomens. Op termijn verwachten wij een afname van de prijsverschillen tussen dure en meer betaalbare regio’s, we zien nu al een lichte correctie in bijvoorbeeld Amsterdam.

“Vanuit De Hypotheker zijn wij van mening dat de leennormen voor geldverstrekkers sinds de kredietcrisis inmiddels voldoende zijn aangescherpt. Voor huishoudens met een laag tot middeninkomen blijft het belangrijk dat ze voldoende toegang tot de koopmarkt houden. Uit ons jaarlijkse onderzoek blijkt dat een stel (tweeverdieners) met een modaal inkomen momenteel in aanmerking komt voor ruim een derde van het woningaanbod. Het aantal beschikbare woningen voor tweeverdieners met een modaal inkomen stijgt al enkele jaren op rij wat een positieve ontwikkeling is.”

Uriël Ballast, directeur-bestuurder bij Hypotheek Visie: “Momenteel is er nog geen woningbubbel. De huidige prijsniveaus zijn het directe gevolg van het aanhoudende tekort aan woningen, niet van onverantwoorde financiering. De regelgeving rondom hypotheekverstrekking is sinds de kredietcrisis fors aangescherpt. Wie vandaag een hypotheek afsluit, doet dat binnen duidelijke en strenge kaders. De risico’s op een oververhitte kredietmarkt zijn daarmee beperkt.”

Martin Hagedoorn, Manager Product & Business Expertise bij Ingage-Aetos Franchise (De Hypotheekshop, Huis & Hypotheek, Hypokeur): “Na de kredietcrisis zijn de regels fors aangetrokken: aflossingsvrij maximaal 50 procent van de woningwaarde, annuïtair aflossen verplicht voor nieuwe hypotheken, nauwelijks meer maatwerk mogelijk, afbouw maximale LTV naar 100 procent. De eerste stresstest is glansrijk doorstaan: in 2022 steeg de hypotheekrente in korte tijd met 3,5 procentpunt (!) en de huizenprijzen daalden gemiddeld slechts 50.000 euro. Na een jaar draaide de woningmarkt alweer hard door. De grote schaarste neemt de komende jaren alleen maar toe. De vraag of de kredietregels voldoende zijn aangescherpt is eerder andersom: er is behoefte aan meer maatwerk, zeker nu de ECB dwingt om aflossingsvrij in Nederland af te bouwen. Klimaatrisico’s (funderingsproblematiek, overstromingsrisico) kunnen de komende jaren voor hoge kosten zorgen voor huiseigenaren en -kopers. Vraag is wel of het reëel is om die alleen bij hen neer te leggen, omdat zij niet altijd iets aan de oorzaak kunnen doen (grondwaterpeil bijvoorbeeld).”

Betaalbaarheid

Lukt het nog altijd om de financiering rond te krijgen? Hagedoorn: “Als klanten geen woning kunnen kopen, komt dat meestal door te laag inkomen of lopende verplichtingen zoals DUO-leningen en private lease. Dit filteren hypotheekadviseurs uit in het oriëntatiegesprek. Dat betekent dat wanneer een adviestraject wordt opgestart, de zaak bijna altijd ook rond komt. Wel zijn er groepen klanten die op voorhand al worden afgewezen, omdat zij door gebrek aan maatwerkmogelijkheden buiten de boot vallen. Vaak betreft dit echtscheiding, zelfstandigen, (naderend) pensioen.”

Ballast: “Het financieringsproces verloopt in de meeste gevallen voorspoedig. Vooral in het hogere segment wordt zelden volledig gefinancierd. Kopers brengen vaak een aanzienlijk deel eigen middelen in, bijvoorbeeld uit overwaarde. In het lagere segment ligt de druk hoger. Starters zijn afhankelijker van volledige financiering en merken dat de ruimte in de leennormen beperkt is. Het ontbreken van veel gemeentelijke startersleningen maakt het lastiger om een eerste woning te kopen. Toch blijft het in veel regio’s nog steeds mogelijk om met een regulier inkomen een passende wo ning te vinden, mits er realistische verwachtingen zijn over prijs en locatie.”

Noorlag: “Nee, er zijn heel veel jonge mensen die geen koopwoning kunnen betalen en vaak ook niet in aanmerking komen voor een huurwoning. Wij hebben veel klanten die teleurgesteld zijn als wij hen voorrekenen wat zij kunnen lenen, omdat ze daarmee geen woning kunnen kopen. Nog los van de mensen die dit zelf al concludeerden op basis van een maximaal berekening op een website.”

De Rijke: “In de meeste gevallen lukt het nog steeds goed om de financiering rond te krijgen. Een gunstig energielabel kan daarbij een positieve rol spelen, omdat dit vaak een hogere leencapaciteit mogelijk maakt. Wel zien we dat klanten die zich niet vooraf goed hebben laten adviseren, soms tegen beperkingen aanlopen. Dit komt doordat zij bijvoorbeeld onvoldoende rekening hebben gehouden met de betaalbaarheid, bijkomende lasten en strengere toetsingseisen. Ook de huidige rentestanden kunnen invloed hebben, waardoor de financiering minder gunstig uitvalt of in sommige gevallen achteraf niet haalbaar blijkt. Je klanten goed op voorhand adviseren helpt om onaangename verrassingen achteraf te voorkomen.”

Tweedeling?

Er wordt gesproken over een tweedeling op de woningmarkt, waarbij alleen mensen met eigen (familie)kapitaal nog een woning kunnen kopen. Herkenbaar?

Noorlag: “Dat geldt niet voor iedereen, maar klopt wel als algemeen beeld. Naast veel spaar- en geschonken geld zien we dat starters met een hoog inkomen een woning kunnen kopen. Waar sommige starters wel van profiteren zijn de goedkopere, voormalige verhuurwoningen die op de markt komen.”

De Rijke: “In de dagelijkse praktijk zien wij dit beeld niet terug. Er zijn voldoende starters die, op basis van hun eigen inkomen en spaargeld, succesvol instromen op de woningmarkt. Vooral tweeverdieners profiteren van het toegenomen woningaanbod. Voor alleenstaanden geldt dat extra financiële steun vanuit familie — zoals een familiehypotheek — de leencapaciteit kan verhogen. Dit biedt met name in de Randstad meer kansen om een woning te kunnen aankopen.”

Hagedoorn: “Adviseurs geven aan dat kopen zonder ouderlijke hulp voor starters overwegend (zeer) lastig is en voor alleenstaanden vaak (bijna) onmogelijk, terwijl het nog wél lukt bij tweeverdieners met een goed (HBO-/WO-)inkomen en substantieel eigen spaargeld (regelmatig 25.000–50.000, soms meer dan 50.000 euro). Belangrijkste belemmeringen zijn overbieden, krap aanbod, en een DUO-studieschuld die de leencapaciteit drukt, plus soms te hoge woon- en kwaliteitseisen. Regionaal verschilt het: buiten de Randstad en in het noorden gaat het vaker, in de Randstad veel moeilijker. Zonder ouders helpen instrumenten als Starterslening/Koopstart/NHG en een realistisch plan; met ouders zien adviseurs steeds vaker schenkingen, familieleningen, garantstelling/meetekenen of hypotheekverhoging bij ouders (met Box 3- en risico-aspecten). Conclusie: zonder ouderlijke hulp kan het nog, vooral voor tweeverdieners met veel spaargeld; voor alleenstaanden is het lastiger.”

Haalbaarheid

Raden jullie klanten weleens af om een woning aan te kopen?

Noorlag: “Zelden, alleen een enkele keer als iemand verwacht slechts een korte tijd in een woning te gaan wonen. De meeste mensen zijn al lang blij als ze een alternatief hebben voor hun huidige situatie: bij (schoon-)ouders inwonen of een hoge huur.”

De Rijke: “Als een financiering haalbaar is op basis van inkomen, woningwaarde en overige financiële verplichtingen, begeleiden wij klanten graag in het aankoopproces. Wij kijken niet alleen naar de haalbaarheid conform de leennormen maar ook naar de betaalbaarheid, ook wanneer het even tegenzit. Bijvoorbeeld bij inkomensverlies door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, een scheiding, arbeidsduurvermindering of overlijden. Daarnaast bespreken wij de risico’s rondom restschuld bij verkoop en de keuze van de rentevaste periode, zeker met het oog op mogelijke rentestijgingen. De uiteindelijke keuze ligt bij de klant, maar wij bieden alle relevante informatie om een weloverwogen beslissing te kunnen nemen.”

Hagedoorn: “Ondanks de stijgende huizenprijzen is kopen voor veel mensen gunstiger dan duur huren. En als je midden twintig bent en nog bij je ouders woont, dan wil je uiteindelijk toch verder. De praktijk leert dat kopers na een jaar al overwaarde hebben door de verder stijgende huizenprijzen en de aflossing op hun hypotheek. We zien momenteel wel dat in de categorie vanaf 800.000 euro er minder vraag komt en dat de woningmarkt daar merkbaar stroever loopt.”

Ballast: “Juist in deze dynamische, huidige markt bewijst financieel advies zijn waarde. De rol van de adviseur gaat verder dan het berekenen van leencapaciteit. Het gaat om inzicht bieden in scenario’s, het beperken van financiële risico’s en het waarborgen van toekomstbestendigheid. Een goed advies voorkomt dat klanten zich laten leiden door de druk van de markt. Door inzicht te geven in scenario’s, zoals inkomensveranderingen of toekomstige renteontwikkelingen, zorgen adviseurs dat klanten keuzes maken die niet alleen vandaag, maar ook op lange termijn verantwoord zijn. Zeker nu de markt snel beweegt, is het van belang om financiële beslissingen in een breder perspectief te plaatsen, met aandacht voor stabiliteit, flexibiliteit en de persoonlijke situatie van een klant.”

Biedverzekering

Heeft ‘Bieden met Zekerheid’ nog toegevoegde waarde, gezien de aanhoudend hoge huizenprijzen?

De Rijke: “In regio’s waar de woningmarkt oververhit is, blijft Bieden met Zekerheid een waardevol instrument. Het biedt kopers de mogelijkheid om een verzekerd bod uit te brengen, zonder daarbij een financieel risico te lopen. Hiermee vergroten zij hun kans op aankoop. Voor verkopers is een bod zonder financieringsvoorbehoud aantrekkelijk, omdat de kans op vertraging of afwijzing van de financiering aanzienlijk wordt verkleind. Met deze biedverzekering hebben we al veel starters succesvol kunnen ondersteunen bij het verwerven van hun eerste woning.”

Ballast: “Vanuit Hypotheek Visie hanteren we een duidelijke lijn als het gaat om overbieden. Verantwoord kopen staat voorop. Als de biedprijs substantieel boven de taxatiewaarde ligt of de maandlasten te zwaar worden, adviseren wij terughoudendheid. Een aankoop moet financieel draagbaar blijven, ook bij veranderende omstandigheden. Dat uitgangspunt geldt voor elke klant, ongeacht budget of segment.

“Het product Bieden met Zekerheid speelt nog steeds een rol, maar is geen standaardoplossing. Een grondige voorbereiding waarin de financiële mogelijkheden volledig in kaart worden gebracht is een alternatief. Daardoor weten klanten vooraf exact wat verantwoord is en kunnen zij ook zonder dit product met vertrouwen een bod uitbrengen. Het gebruik ervan blijft maatwerk, passend bij de situatie van de klant.

Hagedoorn: “Ja, biedverzekeringen zijn duidelijk aan een opmars bezig. Er is veel aandacht voor geweest in de media, waardoor kopers er soms zelf om komen vragen. Daarnaast wordt het steeds vaker ingezet als biedingsstrategie: een hoger bedrag met financieringsvoorbehoud gecombineerd met een wat lager bedrag zonder voorbehoud.”

Noorlag: “Ja, sommige verkopers vinden het een heel prettig idee als de koper geen voorbehoud voor de financiering wenst. Dan zijn ze bereid om een lagere verkoopprijs te accepteren. Het is overigens niet zo dat Bieden met Zekerheid een prijsopdrijvend effect heeft op verkoopprijzen.”

30-jaarstermijn

Maken jullie je zorgen over het aflopen van de 30-jaarstermijn voor hypotheekrenteaftrek? Het Verbond van Verzekeraars pleit voor het versneld uitfaseren van deze regeling. Wat is jullie standpunt?

Noorlag: “Wij maken ons geen grote zorgen over de 30-jaarstermijn. De meeste huishoudens hebben een relatief lage aflossingsvrije hypotheek. Daarvan zijn de hypotheeklasten ook nog prima betaalbaar als de aftrek eindigt. Bij een aflossingsvrije hypotheek van bijvoorbeeld 150.000 euro en een rente van vier procent bedraagt de maandlast 150 euro. Dat is meestal stukken minder dan een leeftijdsgenoot in een vergelijkbare huurwoning.

“Wij maken ons wel zorgen over de ongelijkheid die de 30-jaarstermijn met zich meebrengt. Omdat de Belastingdienst geen goede data heeft, moet de belastingplichtige zelf opgeven wanneer zijn 30-jaarstermijn eindigt. Dat betekent dat iemand die een minder goede administratie bijhoudt beter uit is dan iemand die wel exact weet wanneer zijn aftrek eindigt.

“Verder is ook een aandachtspunt het einde van de looptijd van aflossingsvrije hypotheken. Woningeigenaren moeten er rekening mee houden dat geldverstrekkers steeds strengere regels gaan hanteren voor het verlengen van een aflossingsvrije hypotheek.”

De Rijke: “Het aflopen van de 30-jaarstermijn heeft vooral gevolgen voor woningbezitters met (deels) aflossingsvrije hypotheken en een relatief hoge hypotheekrente. Voor hen valt het fiscale voordeel weg terwijl de schuld intact blijft, waardoor de financiële impact groter is. Wij verwachten dat de effecten voor de meeste andere woningbezitters beperkt zullen zijn, mede door de recente waardestijging van woningen. Desondanks adviseren wij klanten om tijdig inzicht te krijgen in hun situatie en waar mogelijk extra af te lossen of hun hypotheekconstructie te herzien, bijvoorbeeld door het oversluiten van de hypotheek, om eventuele toekomstige financiële gevolgen te beperken.

“Wanneer de hypotheekrenteaftrek wordt afgeschaft, zal dat naar onze mening altijd stapsgewijs moeten worden ingevoerd om het negatieve effect op de woningmarkt, en met name het kunnen toetreden op de woningmarkt van starters, te verzachten. Immers hebben zij de minst gunstige uitgangspositie ten opzichte van mensen die al in een koopwoning zitten. Het lijkt ons daarom ook logisch dat, wanneer er een einde komt aan de hypotheekrenteaftrek, er ook aan de inkomstenbelastingkant verlichting komt om het negatieve financiële effect zo veel mogelijk te kunnen nivelleren. Wat De Hypotheker betreft zou het de-fiscaliseren van de hypotheekrente ook het juiste moment zijn om de aflossingsvormen, looptijd en flexibiliteit van hypotheken gedurende de looptijd onder de loep te nemen zodat er hypotheekvormen ontstaan die kunnen meebewegen met alle fasen in het leven van de woningbezitter. Dit zou naar ons idee moeten kunnen omdat de fiscale ‘dwang’ in die situatie niet meer van toepassing is.”

Ballast: “In de discussie over de hypotheekrenteaftrek is een gefaseerde afbouw in de lijn der verwachtingen en zal zo geen ontwrichtend effect hebben op de woningmarkt. Belangrijk is wel dat bestaande rechten worden gerespecteerd en dat beleid voorspelbaar blijft. De hypotheekrenteaftrek is geen redmiddel, maar ook geen risico. De kern van het woningvraagstuk ligt in het woningaanbod, niet in de financieringsregels.

“De Nederlandse woningmarkt is krap, niet speculatief. Kansen liggen bij continuïteit in beleid en versnelling van woningbouw. Alleen door structureel meer woningen te realiseren en financieringskaders stabiel te houden, blijft de markt toegankelijk voor zowel starters als doorstromers. Financiële voorzichtigheid, transparant advies en realistische verwachtingen vormen daarbij de basis.”

Hagedoorn: “Ons standpunt: ja, we maken ons zorgen over de aflopende 30-jaarstermijn. We pleiten voor geleidelijke afbouw vanaf 2031, uitgesmeerd over 20 jaar, zodat de impact voor huishoudens behapbaar blijft en de doorstroming van woningeigenaren met lage rentes niet verder stokt. Zo adresseren we tegelijk de uitvoerbaarheidsproblemen die anders vanaf 2031 voor consumenten ontstaan én de scheefheid op de woningmarkt met een te kleine vrije huursector. We denken graag tijdig mee over een verantwoorde en uitvoerbare afbouw.”

Oproep

Hagedoorn: “Een grote blinde vlek in het politieke debat is de aflossingsvrije hypotheek. Die staat in geen enkel verkiezingsprogramma benoemd, terwijl huiseigenaren momenteel al dagelijks worden benaderd. Sinds 2011 is deze vorm strikt gereguleerd en gemaximeerd, waarbij de betaalbaarheid nu en later in ogenschouw wordt genomen. Daarmee is de aflossingsvrije hypotheek voor veel huishoudens een gewaardeerde en verantwoorde financiering. Vaak betreft het vijftigplussers met lage lasten, nu én na hun pensioen. Toch voelen banken en andere geldverstrekkers druk vanuit de ECB om aflossingsvrije leningen breed af te bouwen, wat leidt tot onnodige brieven en stress voor consumenten. De Hypotheekshop pleit daarom voor een simpele lijn: stuur op risico, niet op aantallen (zogeheten reductietargets). Informeer huiseigenaren, maar zet ze niet onder druk, en doe dit altijd in samenwerking met een (onafhankelijke) adviseur. Dit past ook bij ouder worden en langer thuis wonen: stabiele, lage maandlasten geven mensen rust en ruimte om zelfstandig te blijven wonen en zo nodig aanpassingen aan de woning te doen. Het Rijk moet richting geven met één duidelijke landelijke richtlijn en voorspelbare regels, inclusief een geleidelijke, lang van tevoren aangekondigde afbouw van de hypotheekrenteaftrek. Zo beschermen we klanten en houden we het systeem stabiel en betaalbaar.

“De politiek heeft nu de kans om wél koersvast te zijn: voer de aanbevelingen uit, mijd de valkuilen en kies voor beleid dat doorstroming, bouwtempo en investeringszekerheid vergroot. Dat vraagt om heldere Rijksregie, eenvoudige regels en een voorspelbare fiscale route. Daar hoort ook hervorming bij: een geleidelijke, langjarig aangekondigde afbouw van de hypotheekrenteaftrek – zodat huishoudens, adviseurs en marktpartijen kunnen plannen, zonder schokeffecten. Ten slotte is het belangrijk om als Rijksoverheid de regie te nemen op aflossingsvrije hypotheken en dat niet over te laten aan de banken.”

Reactie toevoegen

Naam

E-mailadres

Reactie

Organisatie

Telefoonnummer

VVPVIP HypothekenVVP Innovatie PlatformVIP SchadeVVP Twitter

Toevoegen 

Meer over

• Hypotheek Visie
• Martin Hagedoorn
• Uriël Ballast
• Oscar Noorlag
• Ingage-Aetos
• Van Bruggen
• VVP-special Verzekerd Wonen 2025