Studeren of later een huis kopen?
(blog door Mark de Rijke, directeur De Hypotheekshop)
‘Studieschulden zijn van grote invloed op de hoogte van een hypotheek.’ Deze conclusie trok het Interstedelijk Studenten Overleg (ISO) deze week na onderzoek onder enkele geldverstrekkers. De ophef die het persbericht heeft veroorzaakt, toont aan dat het blijkbaar nogal schort aan de informatievoorziening aan toekomstige studenten die via DUO een studielening aanvragen.
Dat is erg kwalijk en de overheid ernstig aan te rekenen. Het baart namelijk grote zorgen dat er vanaf volgend jaar een generatie starters op de woningmarkt komt, die niet met twee-nul maar met een drie-nul achterstand aan de wedstrijd begint. Starters ondervinden nu al zware concurrentie vanuit beleggers en doorstromers met diepere zakken, en zijn vaak werkzaam op basis van flexibele dienstverbanden. Daarbij komt dan nog de gemiddelde studieschuld van een starter onder het sinds 2015 geldende leenstelsel, volgens het ISO straks ongeveer 21.000 euro.
Dat is een forse schuld, terwijl bij de koop van een woning juist zo’n 5 procent eigen middelen moet worden ingebracht voor de bijkomende kosten - voor een starter al gauw 10.000 euro. De vraag op welke wijze de positie van starters, die in vijf jaar tijd is verslechterd, kan worden verbeterd is daarmee nog een stuk urgenter geworden.
Voorlichting DUO schiet tekort
In het persbericht zegt ISO-voorzitter Tom van den Brink: ‘Aan de vooravond van het nieuwe collegejaar zal de minister open kaart moeten spelen met studenten. Lenen in het ‘sociale’ leenstelsel ontneemt starters de kans op een woning.’ Een ferme uitspraak, maar hij heeft gelijk dat die open kaart tot nu toe nog ontbreekt.
Met de rekenhulp op de DUO-website kan de aanstaande student zelf berekenen hoeveel studiefinanciering hij of zij kan krijgen, door het invullen van de inkomsten en uitgaven. Na het invullen van de begroting wordt de benodigde studiefinanciering berekend. Maar zelfs als de inkomsten hoger zijn dan de uitgaven kan er toch een studielening worden aangevraagd. Er wordt nergens gewezen op de mogelijke consequenties die dit heeft voor de toekomst. Terwijl de uiteindelijke studieschuld uit het leenstelsel leidt tot een verlaging van de maximale hypotheek met meer dan hetzelfde bedrag!
Toetsing studieleningen onevenredig zwaar
Naast de ontbrekende voorlichting, is de hoogte van de toetslast van de studielening benadelend voor de starter. Naar aanleiding van een VVD-motie in de Tweede Kamer doet het Nibud momenteel al onderzoek naar de hoogte waarmee studieleningen zouden moeten worden getoetst bij het aangaan van een hypotheek. De ervaring van veel adviseurs is namelijk dat de werkelijke lasten van een studielening vaak een stuk lager liggen dan de voorgeschreven toetslasten. Het zou dan ook beter zijn om voortaan te toetsen met de werkelijke maandlasten uit een studieschuld, hoewel er om de vijf jaar renteherziening plaatsvindt.
Wellicht dat DUO hier kan bijdragen aan een oplossing door, net als bij hypotheken, langere rentezekerheid te bieden, zoals tien of zelfs vijfendertig jaar vast. Overigens houden NHG en geldverstrekkers, in tegenstelling tot wat ISO beweert, al wel op de juiste wijze rekening met extra aflossingen van de studieschuld bij de berekening van de hoogte van de hypotheek, namelijk de fictieve toetslast van de oorspronkelijke hoofdsom minus de extra aflossing.
Snelle maatregelen zijn geboden
Snelle actie vanuit de politiek is dringend geboden. Net als in het vorige kwartaal nam het aantal startershypotheken in het tweede kwartaal af met maar liefst 11 procent. Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarktbeleid aan de TU Delft, verzuchtte vorig jaar zelfs al dat ‘je wel bijna kan spreken van een verloren generatie op de woningmarkt’. Om dat te voorkomen, dient de Rijksoverheid de regie ter hand te nemen om het tekort aan (starters)woningen te verminderen. En net als in bijvoorbeeld Engeland moet zij maatregelen nemen om de ongelijke strijd met beleggers tegen te gaan. Maar alleen dat is nog niet genoeg.
Starters zouden daarnaast tegemoet moeten worden gekomen bij het financieren van hun huis, daar zijn reeds meerdere opties voor aangedragen. En last but not least dient de overheid te zorgen voor een adequate voorlichting aan toekomstige studenten bij het aangaan van een studielening, net zoals dat al bij bijvoorbeeld hypotheken en mobiele telefoons op afbetaling gebeurt, en bij private (auto) lease zou moeten gebeuren. Het kan immers niet zo zijn dat DUO wel de Wft-examens administreert, maar zelf op dat vlak tekort schiet…