AFM ziet verbeterpunten bij kwaliteit hypotheekadviezen
Hypotheekadviseurs vragen over het algemeen alle verplichte elementen uit bij de klant, maar advisering over verantwoorde woonlasten en risicobereidheid blijven aandachtspunten, zo blijkt uit een verkenning van de AFM naar de kwaliteit van het hypotheekadvies in Nederland.
Eerdere onderzoeken (uit 2007, 2010 en 2014) gaven een marktbreed beeld van de stand van de kwaliteit van het
hypotheekadvies in de Nederlandse markt. In deze verkenning onderzocht de AFM wat de risico's kunnen zijn voor consumenten ten aanzien van het hypotheekadvies anno nu. Deze verkenning vormt het startpunt voor verdere activiteiten van de AFM rondom dit thema voor de komende jaren.
"Wij zien goede voorbeelden maar ook oude en nieuwe aandachtspunten die nog niet in alle adviezen goed gaan", aldus de AFM in een toelichting op de verkenning, die geen representatief beeld geeft van de hele markt. De AFM stelde aan 36 kantoren schriftelijke vragen waarbij zestig hypotheekdossiers zijn beoordeeld. Ook zijn er verschillende gesprekken over de adviespraktijk gevoerd. De AFM verwacht van hypotheekadviseurs dat ze aan de hand van het rapport bekijken welke onderdelen van hun adviesdienstverlening zij kunnen verbeteren.
Om een goed klantbeeld te krijgen, winnen adviseurs wel informatie in over alle verplichte elementen van de adviesnorm (financiële positie, doelstellingen, risicobereidheid en kennis en ervaring). "Het gebruik van adviessoftware helpt hierbij", aldus de AFM.
"Niettemin valt op dat sommige onderwerpen in het hypotheekadvies een aandachtspunt blijven. Zo constateren wij dat bij het bepalen of de woonlasten wel verantwoord zijn, adviseurs niet altijd genoeg doorvragen naar het uitgavenpatroon van de klant. Dat geldt ook voor tegenstrijdigheden in de risicobereidheid van een klant. Wij zagen dat ook daar niet altijd voldoende werd doorgevraagd. Er zijn adviseurs die deze elementen op een goede manier bespreken in hun adviespraktijk. Maar we verwachten dat alle adviseurs dit niveau inmiddels halen en waar nodig bij hun klant kritisch doorvragen op deze onderwerpen."
De AFM stelt verder dat de adviseur van veel toegevoegde waarde kan zijn voor een klant. "Tijdens het oriëntatiegesprek kan hij of zij de klant duidelijk maken dat een passende lening niet per definitie overeenkomt met het maximale leenbedrag. Tijdens de adviesfase is het van belang dat de adviseur verder gaat dan alleen het vervullen van de wensen van de klant. De adviseur dient een zelfstandige rol te vervullen en moet zorgen dat hij of zij zich niet alleen laat leiden door de klantwens. Het is belangrijk dat de adviseur toelicht hoe het advies tot stand is gekomen."
Verdere stappen AFM
Deze verkenning vormt het startpunt voor verdere activiteiten van de toezichthouder rondom de kwaliteit van hypotheekadvies. "Wij gaan in gesprek met stakeholders zoals brancheorganisaties, softwareaanbieders en opleiders om samen te kijken naar oorzaken en mogelijke verbeteringen. Daarbij gaan we verduidelijken wat nog niet goed gaat en toelichten hoe een adviseur, die nog niet voldoet, deze aandachtspunten kan verbeteren. De bekende leidraden worden in 2025 geactualiseerd en aangevuld met nieuwe voorbeelden. In de periode daarna starten we periodiek nieuwe onderzoeken om de kwaliteit van hypotheekadvies vaker te onderzoeken."
De belangrijkste bevindingen
De oriëntatiefase
• Het is belangrijk dat de adviseur in het oriëntatiegesprek bij meer dan alleen het maximale hypotheekbedrag stilstaat.
• Adviseurs kunnen de oriëntatiefase gebruiken om alvast aandacht te vragen voor de onderwerpen die later in het adviesgesprek aan bod komen, zodat de klant op dat moment voorbereid aan tafel zit.
Het gesprek met de klant
• Het is belangrijk dat adviseurs voldoende informatie uitvragen over de financiële positie van de klant om een passend advies te kunnen geven over de hoogte van de hypotheek.
• Vragenlijsten mogen klanten niet (te veel) sturen of beperken.
• Het is belangrijk dat de adviseur waar nodig kritisch doorvraagt op de antwoorden die de klant geeft. Vooral wanneer de adviseur tegenstrijdigheden constateert of twijfelt aan een antwoord.
• Het is cruciaal dat adviseurs voldoende aandacht besteden aan het fiscale verleden van de klant en hem of haar hierover juist informeren.
• De gevolgen van relatiebeëindiging zijn altijd expliciet en klantspecifiek onderdeel van het adviesgesprek.
• Duurzaamheid verdient voldoende aandacht in het advies.
De rol van de adviseur
• Het is belangrijk dat adviseurs zelfstandig tot een advies komen.
• De adviseur is verantwoordelijk voor een persoonlijk, correct, bondig en begrijpelijk adviesrapport.
• De adviseur maakt duidelijk wat de klant mag verwachten van nazorg.
Reactie toevoegen
Reacties
Patrick Betman - TMA Consultancy 11 oktober 2024
Sinds wij bezig zijn met de ontwikkeling van de Eigen Woning Regeling Tool hebben wij op LinkedIn al vele malen aandacht geschonken aan de Eigen Woning Regeling en de complexiteit ervan. Ook bespraken wij het belang om het eigen woning verleden van de klant goed in beeld te brengen, de 3 berekeningen te maken om vervolgens samen met de klant de juiste fiscale keuze te kunnen maken. Wie gisteren in Barneveld naar HypoVak is geweest en de plenaire sessie van Natalie Aartsen (AFM) heeft bijgewoond, weet inmiddels dat de toezichthouder bezig gaat met een nieuwe leidraad op het gebied van het hypotheekverleden. Hieronder een deel van de tekst uit het vandaag gepubliceerde Kwaliteit hypotheekadvies. Het is niet aan ons om de adviseur te vertellen hoe te adviseren en te bepalen wat belangrijk is, dat bepaalt de adviseur helemaal zelf. Wel hopen wij dat u de boodschap van de AFM ter harte neemt. Regeren is vooruitzien. AFM is duidelijk over het renteaftrekverleden Het in kaart brengen van het hypotheekverleden kan complex zijn voor de adviseur, onder meer omdat klanten onvoldoende informatie aanleveren. Klanten kunnen deze informatie soms niet aanleveren omdat zij zelf niet op de hoogte zijn van hun precieze hypotheekverleden en deze gegevens niet uit andere bronnen beschikbaar zijn. Maar we kwamen ook situaties tegen waarin de adviseur zich onvoldoende inspant om het fiscale verleden te achterhalen. Verder zien we in een aantal gevallen dat adviseurs überhaupt geen rekening houden met het nog resterende recht van hypotheekrenteaftrek. Welke risico’s ziet de AFM? Het risico van het niet volledig inwinnen van het fiscale verleden en van het resterende recht van hypotheekrenteaftrek is dat er zo geen rekening kan worden gehouden met de juiste fiscale gegevens in het overzicht van de bruto- en netto maandlasten. Als gevolg hiervan zou het advies niet passend kunnen zijn. Voor de klant is het van groot belang om te weten wat zijn maandelijkse hypotheeklasten zullen zijn en welk deel van zijn maandelijkse inkomen hij of zij aan hypotheeklasten gaat uitgeven. Als de adviseur nalaat de klant juist te informeren, kan de klant geconfronteerd worden met hogere netto maandlasten dan verwacht. Wat verwacht de AFM van de adviseur? De AFM heeft naar aanleiding van het onderzoek uit 2014 al aandacht gevraagd voor dit onderwerp. Om ervoor te zorgen dat klanten inzicht krijgen in wat zij netto moeten betalen voor de hypotheek, moet de adviseur het woningverleden zo goed mogelijk in kaart brengen en hiermee rekening houden in het bruto en netto overzicht. Is het inderdaad onmogelijk gebleken om ondanks inspanningen het fiscale verleden te achterhalen, dan moet de adviseur klanten duidelijk informeren, zodat zij weten dat er een onzekerheid zit in de datum waarop de hypotheekrenteaftrek komt te vervallen.
Meer over
Ook in tweede en derde pijler vragen naar duurzaamheidsvoorkeuren
De AFM zou graag zien dat de pensioenadviseur bij klanten altijd informatie over de duurzaamheidsvoorkeuren inwint. Dit is bij andere beleggingsproducten nu al verplicht,...
AFM start publiekscampagne 'checkjeaanbieder'
De AFM ziet een toename in het aantal signalen en consumentenvragen over oplichting en fraude. De toezichthouder start daarom met de online publiekscampagne checkjeaanbieder.nl...
"Consumenten merken bij financiële producten of diensten vaak pas laat dat die slecht voor hen uitpakken. De AFM kan met de gegevens sneller en beter zien welke...
Transparantie aanbrengvergoedingen ook op zakelijke markt
Om het gelijke speelveld te borgen, komen er - naast de actieve provisietransparantie voor adviseurs en bemiddelaars - ook aanvullende verplichtingen voor directe...
Interpretatie AFM van actieve provisietransparantie vooral duidend
De donderdag gepubliceerde interpretatie van de AFM van actieve provisietransparantie zet vooral de feiten op een rij. De toezichthouder gaat niet in op de CFD-interpretatie:...
Begrijpelijke informatie en passend productaanbod essentieel voor duurzame beleggingen
De meeste financiële ondernemingen geven in AFM-onderzoek aan dat zij voldoen aan de basisvereisten van de SFDR, een deel loopt achter. Er is nog werk te doen...
Overleg over verdeling toezichtskosten en nieuw kostenkader AFM
Het Besluit bekostiging financieel toezicht 2019 wordt gewijzigd in verband met de doorwerking van de verordening cryptoactiva (MiCAR) in het AFM-toezicht. Klik...
AFM: meerdere partijen op korrel in onderzoek naar overtredingen maatwerk bij hypotheken
De AFM had bij het onderzoek naar overtreding van de regels inzake maatwerk bij hypotheken drie partijen op de korrel, niet alleen de Rabobank die eind vorig jaar...
AFM jaarverslag 2023: digitale verleidingen meest riskant voor jongeren
Er is een aanpak nodig om gebruik van buy now, pay later (BNPL) door minderjarigen te stoppen. En sturing in cryptoapps kan leiden tot vaker en risicovol handelen....
AFM: aantal adviseurs en bemiddelaars met zelfstandige vergunning verder afgenomen
In 2023 heeft de AFM 240 vergunningen verleend aan financieel dienstverleners. Twintig aanvragen hebben uiteindelijk niet tot een vergunningverlening geleid. Daartegenover...