Afschaffing hypotheekrenteaftrek minder ingrijpend dan gevreesd
De gevolgen van de afbouw van de hypotheekrenteaftrek bij geleidelijke uitfasering over vijftien jaar zijn te overzien. Dat blijkt uit doorrekeningen van Van Bruggen.
“De hypotheekrenteaftrek schiet zijn doel voorbij,” zegt Jan Thale Haandrikman, directeur van Van Bruggen. “Het fiscale voordeel zorgt voor scheve bevoordeling van huizenkopers ten opzichte van huurders en jaagt de huizenprijzen verder op. Daarmee wordt een betaalbare koop- of huurwoning voor jonge mensen steeds minder bereikbaar.”
Bij een annuïteitenhypotheek van € 363.000, het gemiddelde hypotheekbedrag dat starters in 2025 aanvragen, stijgt de netto hypotheeklast bij de huidige regels van € 1.255 in jaar 1 naar € 1.338 in jaar 10. Wordt de renteaftrek in 15 jaar afgebouwd, dan loopt de netto maandlast in jaar 10 op naar € 1.560. Dat is een extra stijging van € 222 in 10 jaar tijd. Per jaar gaat het dus om een stijging van ongeveer twee tientjes per maand in vergelijking met de huidige situatie, aldus Van Bruggen.
Inkomens groeien in de praktijk echter harder. "Tussen 2015 en 2025 steeg het modale inkomen met 41%. Hierdoor neemt het deel van het inkomen dat naar de hypotheek gaat nog steeds af. Daardoor is een hoger maandbedrag aan hypotheeklasten voor de meeste mensen prima te behappen."
Ook wijst Van Bruggen erop dat de overheid nu nog jaarlijks zo'n 11,,2 miljard euro misloopt aan inkomsten door de hypotheekrenteaftrek. "Dat bedrag kan bij een afschaffing worden herverdeeld. Wanneer deze middelen deels worden gebruikt voor bijvoorbeeld een verlaging van de inkomstenbelasting, kan dat de lastenstijging voor huiseigenaren aanzienlijk verzachten."
Volgens Van Bruggen zullen starters de impact van een lagere renteaftrek sterker voelen dan huiseigenaren die al langer een hypotheek hebben. Verder speelt ook de hypotheekrente zelf een rol. "Veel huiseigenaren hebben vóór 2022 hun rente langdurig vastgezet tegen een laag tarief van 1 tot 2%. Voor hen valt de verlaging van de aftrek relatief mee. Starters daarentegen sluiten vaak een hypotheek af met een rente van 3,5% tot 4,0%, waardoor de afbouw harder voelbaar is."
Van Bruggen benadrukt dat de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek op zichzelf het woningtekort niet oplost. Daarvoor zijn aanvullende maatregelen noodzakelijk. “Wij roepen de politiek op om met de vrijgekomen middelen ook te investeren in woningbouw, zodat er daadwerkelijk meer betaalbare koop- en huurwoningen beschikbaar komen."
Haandrikman onderstreept verder het belang van transparantie: “We merken dat veel mensen zich zorgen maken als ze horen over de afschaffing van de renteaftrek. Die reactie is heel begrijpelijk. Tegelijkertijd zien we dat de gevolgen minder ingrijpend zijn dan wordt gevreesd, mits er wordt gekozen voor afbouw over tenminste 15 jaar. De uitdaging voor een nieuw kabinet is om helder te communiceren wat er verandert en wat dit betekent. En voor consumenten geldt: laat je goed informeren. Een hypotheekadviseur kan inzicht geven in wat de afbouw in jouw persoonlijke situatie betekent.”
Reactie toevoegen
Reacties
Tim Hamoen - Releva BV 29 augustus 2025
De rekensommen bruto netto blijken vooral gebaseerd op de huidige rentestand en het huidige fiscale kader. Het zou fijn zijn, wanneer duidelijk wordt vermeld, wat de uitgangspunten precies zijn bij de berekeningen. Gaan we uit van een hogere rentestand, dan zijn de toekomstige huizenbezitters beduidend slechter af, bij bijvoorbeeld 7% rente. Een heel gebruikelijk voorkomend percentage over de afgelopen 50 jaar. Ik kan me zelfs rentepercentages van 13% herinneren. Gaan we dan uit van enkel bruto woonlasten voor de huizenbezitter, dan is die eigen woning bezitter beduidend minder goed af, dan de huurder. De berekeningen van Van Bruggen laat overigens goed zien, dat de negatieve effecten van afschaffing van de hypotheekrente aftrek afnemen bij een langere duur. Daarom zou het goed zijn, juist ook voor de starter, wanneer de hypotheek over een langere looptijd kan worden verstrekt, bijvoorbeeld 40 jaar. Wat mij verder opvalt is dat geen aandacht wordt besteedt aan een andere fiscaal aspect. De hypotheek rente aftrek valt nu in BOX 1. Afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, zou heel makkelijk kunnen betekenen dat wonen helemaal uit BOX 1 verdwijnt. Een verhuizing naar BOX 3 ligt dan plotseling voor de hand. Daar wordt in het model van Van Bruggen geen aandacht aan besteed. Bij een volledig doorrekenen van de gevolgen van afschaffing van de hypotheekrenteaftrek had dat toch op zijn minst onderdeel moeten zijn van de afwegingen. Er wordt tenslotte ook gesteld dat de hypotheekrenteaftrek tot gevolg zou hebben, dat de woningprijzen toenemen, terwijl een historie over de afgelopen 75 jaar dat nou niet per-sé laat zien. Volgens mij speelt veel meer, dat de huizenprijzen sterk stijgen en zijn gestegen, door de ontstane woning schaarste . Het economisch principe van vraag en aanbod zorgt dan ervoor, dat bij gebrek aan aanbod de huizenprijzen sterk stijgen. Dat is echt geen gevolg van de hypotheekrenteaftrek. Het relatief geringe verschil tussen bruto en netto woonlast dat het rekenmodel van Van Bruggen laat zien, bewijst dat. De kanttekening daarbij blijft dan, dat het wel gaat om een rekenmodel gebaseerd op de huidige tamelijk lage rentestand. Zoals al aangehaald, afschaffing van de hypotheekrenteaftrek is mogelijk, maar zorg dan voor een langere looptijd van de hypotheek en denk na of de eigen woning in BOX 1 dient te blijven, waardoor het opgebouwde vermogen onbelast blijft.
Meer over
Nieuw kabinet zet in op doorstroombank of doorstroomhypotheek
Het nieuwe kabinet wil een doorstroombank of een aantrekkelijk hypotheekproduct voor ouderen (doorstroomhypotheek) zodat stenen makkelijker in geld kunnen worden...
Huishoudens tot 65 jaar vaakst aftrek eigen woning
Net als het woningbezit neemt het gebruik van de aftrek eigen woning toe met de leeftijd, tot 65 jaar. Daarna neemt het af. Huishoudens van 55 tot 65 jaar gebruiken...
Aflossingsvrij: zorg dat je inzicht hebt in je situatie
Bijna een op de vijf Nederlanders met een aflossingsvrije hypotheek is bang dat hij of zij geen nieuwe hypotheek krijgt na afloop van de huidige looptijd. Aldus...
Aftrek eigen woning voor tweede jaar op rij toegenomen
In 2024 hebben huiseigenaren bij hun belastingaangifte 24,8 miljard euro van hun inkomen afgetrokken vanwege hun woning, zeven procent meer dan een jaar eerder....
Hypotheekrenteverwachting 2026: eerder licht stijgend dan dalend
De hypotheekrente blijft in 2026 waarschijnlijk vrij stabiel, met een lichte stijging als meest waarschijnlijke scenario. Dat denkt Van Bruggen. De hypotheekadviesketen:...
D66 en CDA willen hypotheekrenteaftrek verder afbouwen
In hun dinsdag gepubliceerde 'positieve agenda' bouwen D66 en CDA de hypotheekrenteaftrek verder af. De agenda leest: "Om de woningmarkt toegankelijker te maken...
Impact versnelde afbouw Wet Hillen klein
De Tweede Kamer besloot vorige week om de afbouw van de Wet Hillen te versnellen.Volgens Van Bruggen is de impact hiervan klein. Van Bruggen: "Tot nu toe daalde...
Hypotheekadviesketens in VVP-special: woningmarkt onder druk, maar geen bubbel
Volgens leiden hypotheekadviesketens in de nieuwe VVP-special Verzekerd Wonen 2025 staat de woningmarkt onder druk, maar is van een bubbel geen sprake. De huidige...
Woningmarkt onder druk, maar geen bubbel
(Uit VVP-special Verzekerd Wonen 2025) Verzekerd wonen begint er mee dat je een woning hebt. Ondanks de hoge huizenprijzen en mogelijke verdere afbouw van de hypotheekrenteaftrek...
"Geef prioriteit aan bouwen, doorstroming en duidelijk beleid rond hypotheken"
De Hypotheekshop roept het nieuwe kabinet op om juist de punten waar wél overeenstemming over is snel op te pakken, zodat er eindelijk meer gebouwd kan worden....