CPB: vermogen doorslaggevend geworden op koopwoningmarkt
Voor steeds meer huishoudens is het kopen van een huis onbereikbaar geworden. Dat blijkt uit de eerste editie van de Toegankelijkheidsmonitor Koopwoningmarkt van het Centraal Planbureau (CPB).
Waar een huishouden met een doorsnee (mediaan) inkomen tien jaar geleden nog een hypotheek kon krijgen voor de doorsnee koopwoning, komt het in 2024 gemiddeld meer dan 100.000 euro tekort. Inmiddels is bijna een inkomen van twee keer modaal nodig om een doorsnee koopwoning te kunnen kopen.
De afgelopen tien jaar zijn de huizenprijzen veel harder gestegen dan de inkomens en de maximale hypotheken. Daardoor is het aandeel koopwoningen dat op basis van een hypotheek bereikbaar is voor een huishouden met een doorsnee inkomen gedaald van 61 procent in 2015 naar 21 procent in 2024. In de vier grote steden is zelfs nog maar achttien procent van de koopwoningen betaalbaar voor een doorsnee huishouden. Om de doorsnee koopwoning te kunnen financieren, is inmiddels bijna twee keer modaal nodig.
Steeds vaker kopen huishoudens een woning waarvan de prijs hoger ligt dan hun leencapaciteit. Het verschil tussen de koopprijs en de maximale hypotheek is sinds 2015 verdubbeld en bedraagt in 2024 gemiddeld 100.000 euro. Dat wijst op een groter beroep op spaargeld, overwaarde of financiële steun van familie. Vooral jonge huishoudens hebben die ruimte vaak niet: bijna de helft van de 27- tot 34-jarigen heeft minder dan 10.000 euro spaargeld. In regio’s waar de koopwoningmarkt het minst toegankelijk is, blijken kopers steeds vaker vermogende ouders te hebben.
Fiscale voordelen afbouwen
Het strenger maken van leennormen maakt het moeilijker om een woning te kopen, maar het versoepelen van die normen heeft ook grote nadelen, zoals hogere huizenprijzen en risico’s voor de financiële stabiliteit. Om het toegankelijkheidsprobleem aan te pakken is vooral ook beleid nodig dat het woningaanbod vergroot én fiscale voordelen voor de eigen woning afbouwt. Meer bouwen en beter benutten van de bestaande voorraad (zoals woningsplitsing) vergroot het aanbod en verbetert de toegankelijkheid. Tegelijkertijd drijven fiscale voordelen zoals hypotheekrenteaftrek en een laag eigenwoningforfait de prijzen op; afbouw hiervan zou de vraag naar woonruimte kunnen verminderen en zo bijdragen aan een meer toegankelijke koopwoningmarkt.
Met zijn monitor brengt het CPB voortaan elk jaar in kaart hoe toegankelijk de koopwoningmarkt is. De monitor is ontwikkeld op verzoek van de ministeries van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en Financiën zodat de toegankelijkheid expliciet kan worden meegewogen bij het vaststellen van de wettelijke leennormen die bepalen hoeveel een huishouden maximaal mag lenen voor een woning. In datzelfde kader publiceerden AFM en DNB dinsdag voor het eerst de Monitor leennormen en financiële stabiliteit.
Reactie toevoegen
Reacties
Patrick Betman - TMA Consultancy Group BV 4 maart 2026
Ik hoor alleen maar bestuurders roepen dat de renteaftrek moet worden beperkt en het eigen woning forfait moet stijgen. Dan wordt het (nog) minder aantrekkelijk om te kopen, gaan de huizenprijzen dalen en zal de woningmarkt toegankelijker worden. Sorry, hoor.... maar volgens mij wordt de groep die nog kan kopen nog kleiner en zal de groep die gedwongen een beroep moet doen op de huurmarkt alleen nog maar groter worden. Wie gaat ermee geholpen worden? Leg het mij maar uit. Volgens mij is er maar één echte oplossing: bouwen en eventueel grote woningen splitsen, het aanbod moet omhoog. Maar dat kan uiteraard niet of nauwelijks met de ons zelf opgelegde regelgeving.
Meer over
Meer dan de helft van de Nederlanders vindt dat erfenissen zwaarder belast mogen worden. Er is bovendien breed draagvlak voor progressiviteit: grotere erfenissen...
Koopwoningen 4,4 procent duurder
In mei waren de prijzen van bestaande koopwoningen gemiddeld 4,4 procent hoger dan een jaar eerder. Een maand eerder was de prijsstijging 4,3 procent. Ten opzichte...
ABN AMRO: fundamentele mismatch vraag en aanbod huizenmarkt
Het aantal eengezinswoningen is tweemaal zo groot als het aantal gezinnen waar deze woningen voor bedoeld zijn en deze onbalans neemt de komende decennia verder...
De eerste signalen van afkoeling op de Nederlandse koopwoningmarkt werden in het eerste kwartaal van 2026 zichtbaar. De prijsontwikkeling verliest aan kracht, het...
Prijsstijging koopwoningen vlakt verder af
De prijsstijging jaar op jaar bestaande koopwoningen vlakt verder af. Aldus het CBS. In april waren de prijzen van bestaande koopwoningen gemiddeld 4,3 procent...
Starters kiezen vaker voor kleinere woningen
Starters wijken vaker uit naar kleinere woningen om de maandlasten betaalbaar te houden, aldus cijfers van De Hypotheker. Ondanks de aanhoudende stijging van de...
De regering is niet voornemens om de LTV-limiet aan te scherpen, is te lezen in de Nota naar aanleiding van het verslag Wet rapportage hypotheekmarkt DNB. Minister...
"Consolidatie hypotheekmarkt zet bestaande klant buitenspel"
De Hypotheekshop roept geldverstrekkers en toezichthouders op bestaande klanten beter te beschermen bij overnames, portefeuilleverkopen en het stoppen van labels....
Winnaars Gouden Lotus Awards bekend
InFinance heeft de winnaars bekend gemaakt van haar Gouden Lotus Awards. Dit zijn de winnaars van een of meerdere Gouden Lotus Awards 2026: Hypotheekverstrekker...
Woningmarkt steeds lastiger voor starters
Nederlandse huishoudens zijn gemiddeld een kleiner deel van hun inkomen kwijt aan wonen dan enkele jaren geleden. Toch blijft de betaalbaarheid van wonen een groot...