CPB: vermogen doorslaggevend geworden op koopwoningmarkt
Voor steeds meer huishoudens is het kopen van een huis onbereikbaar geworden. Dat blijkt uit de eerste editie van de Toegankelijkheidsmonitor Koopwoningmarkt van het Centraal Planbureau (CPB).
Waar een huishouden met een doorsnee (mediaan) inkomen tien jaar geleden nog een hypotheek kon krijgen voor de doorsnee koopwoning, komt het in 2024 gemiddeld meer dan 100.000 euro tekort. Inmiddels is bijna een inkomen van twee keer modaal nodig om een doorsnee koopwoning te kunnen kopen.
De afgelopen tien jaar zijn de huizenprijzen veel harder gestegen dan de inkomens en de maximale hypotheken. Daardoor is het aandeel koopwoningen dat op basis van een hypotheek bereikbaar is voor een huishouden met een doorsnee inkomen gedaald van 61 procent in 2015 naar 21 procent in 2024. In de vier grote steden is zelfs nog maar achttien procent van de koopwoningen betaalbaar voor een doorsnee huishouden. Om de doorsnee koopwoning te kunnen financieren, is inmiddels bijna twee keer modaal nodig.
Steeds vaker kopen huishoudens een woning waarvan de prijs hoger ligt dan hun leencapaciteit. Het verschil tussen de koopprijs en de maximale hypotheek is sinds 2015 verdubbeld en bedraagt in 2024 gemiddeld 100.000 euro. Dat wijst op een groter beroep op spaargeld, overwaarde of financiële steun van familie. Vooral jonge huishoudens hebben die ruimte vaak niet: bijna de helft van de 27- tot 34-jarigen heeft minder dan 10.000 euro spaargeld. In regio’s waar de koopwoningmarkt het minst toegankelijk is, blijken kopers steeds vaker vermogende ouders te hebben.
Fiscale voordelen afbouwen
Het strenger maken van leennormen maakt het moeilijker om een woning te kopen, maar het versoepelen van die normen heeft ook grote nadelen, zoals hogere huizenprijzen en risico’s voor de financiële stabiliteit. Om het toegankelijkheidsprobleem aan te pakken is vooral ook beleid nodig dat het woningaanbod vergroot én fiscale voordelen voor de eigen woning afbouwt. Meer bouwen en beter benutten van de bestaande voorraad (zoals woningsplitsing) vergroot het aanbod en verbetert de toegankelijkheid. Tegelijkertijd drijven fiscale voordelen zoals hypotheekrenteaftrek en een laag eigenwoningforfait de prijzen op; afbouw hiervan zou de vraag naar woonruimte kunnen verminderen en zo bijdragen aan een meer toegankelijke koopwoningmarkt.
Met zijn monitor brengt het CPB voortaan elk jaar in kaart hoe toegankelijk de koopwoningmarkt is. De monitor is ontwikkeld op verzoek van de ministeries van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en Financiën zodat de toegankelijkheid expliciet kan worden meegewogen bij het vaststellen van de wettelijke leennormen die bepalen hoeveel een huishouden maximaal mag lenen voor een woning. In datzelfde kader publiceerden AFM en DNB dinsdag voor het eerst de Monitor leennormen en financiële stabiliteit.
Reactie toevoegen
Reacties
Patrick Betman - TMA Consultancy Group BV 4 maart 2026
Ik hoor alleen maar bestuurders roepen dat de renteaftrek moet worden beperkt en het eigen woning forfait moet stijgen. Dan wordt het (nog) minder aantrekkelijk om te kopen, gaan de huizenprijzen dalen en zal de woningmarkt toegankelijker worden. Sorry, hoor.... maar volgens mij wordt de groep die nog kan kopen nog kleiner en zal de groep die gedwongen een beroep moet doen op de huurmarkt alleen nog maar groter worden. Wie gaat ermee geholpen worden? Leg het mij maar uit. Volgens mij is er maar één echte oplossing: bouwen en eventueel grote woningen splitsen, het aanbod moet omhoog. Maar dat kan uiteraard niet of nauwelijks met de ons zelf opgelegde regelgeving.
Meer over
Dominante positie starters op woningmarkt vlakt af
Het aantal hypotheekaanvragen voor de aankoop van een woning is sinds eind 2025 onder doorstromers sneller gestegen dan onder starters, waardoor het verschil tussen...
RaboResearch: "Nederlandse huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt"
De stijging van de Nederlandse huizenprijzen vlakt dit jaar af, schrijven huizenmarkteconomen van RaboResearch in hun donderdag verschenen Kwartaalbericht Woningmarkt. Hoewel...
NVM: "Uitponden vergroot ongelijkheid starters"
De grootschalige verkoop van voormalige huurwoningen – het zogeheten uitponden – vergroot de ongelijkheid onder jongvolwassen starters op de woningmarkt....
Adfiz: "Elke hypotheek is maatwerk"
Adfiz blijft pleiten voor advies op maat als fundament van de hypotheekadvisering. Dat schrijft zij in reactie op de dinsdag verschenen monitors van AFM, DNB en...
AFM en DNB: "Verruiming leennormen voor huizenkopers onwenselijk"
Een verruiming van de leennormen voor mensen die een huis willen kopen kan volgens AFM en DNB leiden tot hogere biedingen en hogere schulden bij kopers (vooral starters)...
Prijsstijging koopwoningen vlakt verder af
Voor de tiende maand op rij vlakte in januari de prijsstijging van bestaande koopwoningen af. Ten opzichte van december 2025 stegen de prijzen gemiddeld met 1,2...
Oudere huizenbezitters zien weinig heil in kabinetsplannen woningmarkt
Ruim acht op de tien woningbezitters in de leeftijd van 45 tot 54 jaar hebben concrete woonwensen voor de toekomst. Toch verwacht maar liefst 62 procent dat hun...
Koopwoning kostte gemiddeld 480.000 euro in 2025
In 2025 was de gemiddelde transactieprijs van een bestaande koopwoning 480.000 euro.Dit was bijna 29.000 euro hoger dan een jaar eerder, terwijl deze...
Hypotheekmarkt start 2026 rustig
In januari zijn via het HDN Platform 36.412 hypotheekaanvragen verstuurd. Dat is 16,8 procent minder dan in januari 2025, toen het...
Renteaftrek bij VvE-lening voor verduurzaming
(Lindenhaeghe in Ken je vak! VVP 4-2025) De verduurzaming van appartementencomplexen vraagt steeds vaker om gezamenlijke financiering via de Vereniging van Eigenaren...