Kifid: bank mag nieuwe hypotheekakte verlangen bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht

Kifid 2017 (deel logo)

Een bank mag een nieuwe hypotheekakte verlangen wanneer een consument van voortdurende erfpacht overstapt naar eeuwigdurende erfpacht, zo blijkt uit de bindende uitspraak van de Geschillencommissie Kifid (GC 2020-586) van een consumenten tegen Nationale-Nederlanden (NN). Dit omdat het momenteel onzeker is of een dergelijke overstap het hypotheekrecht van de bank aantast. Om die reden neemt de bank het zekere voor het onzekere. Met een nieuwe hypotheekakte vestigt de bank een nieuw hypotheekrecht en behoudt zij haar zekerheden.

Een man woonachtig in Amsterdam heeft voor zijn woning een hypotheek bij NN. De grond van zijn woning heeft hij in erfpacht van de gemeente. Voor dit voortdurend erfpachtrecht betaalt hij een vergoeding (erfpachtcanon) aan de gemeente Amsterdam; deze wordt elke 50 of 75 jaar opnieuw berekend op basis van de actuele grondwaarde. Bij een gestegen grondwaarde leidt dit tot een forse verhoging van de erfpachtcanon. Sinds 2017 biedt Amsterdam woningeigenaren de mogelijkheid om van het voortdurende erfpachtrecht over te stappen naar het eeuwigdurende erfpachtrecht. Met het eeuwigdurende erfpachtrecht staat de erfpachtcanon voorgoed vast; de canon wordt alleen nog geïndexeerd voor inflatie. De man wil voor de grond van zijn woning graag overstappen naar eeuwigdurende erfpacht. Hiervoor heeft hij toestemming nodig van de bank, die een hypotheekrecht heeft. De bank wil die toestemming geven mits er een nieuwe hypotheekakte komt. De man vindt die eis onterecht en vindt dat de bank daarvan af moet zien. Of de bank moet de extra kosten voor een nieuwe hypotheekakte aan de consument vergoeden.

De Geschillencommissie merkt op dat de wetgever en de rechtspraak nog onvoldoende duidelijkheid geven over wat er gebeurt met het erfpachtrecht wanneer een woningeigenaar de overstap maakt naar eeuwigdurende erfpacht. Wordt het bestaande erfpachtrecht voortgezet bij een overstap? Of leidt een overstap tot een nieuw erfpachtrecht en gaat het oude erfpachtrecht verloren? Indien het laatste zou gelden, dan gaat ook het hypotheekrecht op het oude erfpachtrecht verloren. Nu een eenduidig antwoord op deze vragen ontbreekt, is het onzeker of bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht het hypotheekrecht blijft bestaan.

De centrale vraag voor de Geschillencommissie in deze klachtzaak is: Mag de bank bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht eisen dat er een nieuwe hypotheekakte wordt gemaakt? Uit de bankvoorwaarden is duidelijk dat bij een wijziging van de erfpachtvoorwaarden de bank vooraf toestemming moet geven. En het staat de bank vrij om daaraan voorwaarden te stellen, zolang die redelijk en billijk zijn. De Geschillencommissie concludeert dat het momenteel onzeker is of het hypotheekrecht van de bank overeind blijft bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht. In die situatie is het redelijk en billijk dat de bank het zekere voor het onzekere neemt en dat zij een nieuwe hypotheekakte met een nieuw hypotheekrecht verlangt. Op die manier behoudt de bank haar zekerheden. Dat de consument pas in 2065 te maken heeft met een nieuwe erfpachtcanon doet hier niets aan af. En ook het feit dat er andere banken zijn die geen nieuwe hypotheekakte eisen bij een dergelijke overstap, leidt niet tot een andere conclusie. Elke bank maakt een eigen afweging.

Kortom: de bank mag van deze man woonachtig in Amsterdam een nieuwe hypotheekakte verlangen wanneer hij wil overstappen van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht. De extra kosten voor een nieuwe hypotheekakte komen voor rekening van de man zelf.

Reactie toevoegen

 
Meer over
NN brengt collectieve inkomensbedrijf en HCS samen

NN brengt collectieve inkomensbedrijf en HCS samen

Nationale-Nederlanden bundelt haar activiteiten op het gebied van ziekteverzuim, arbeidsongeschiktheid en diensten. Hiervoor wordt het collectieve inkomensbedrijf...

Halve finale Advies Award 2023 in beeld…

Halve finale Advies Award 2023 in beeld…

De drie finalisten van de Advies Award 2023 zijn inmiddels bekend. Van de spannende halve finale, die 6 september werd gehouden, heeft Jeffrey Korte een korte sfeerimpressie...

Finalisten Advies Award 2023 in beeld

Finalisten Advies Award 2023 in beeld

ABC Pensioen, Sinior Financieel Advies en Veldhuis Advies zijn de finalisten van de VVP Advies Award 2023.  Ze waren al winnaar in hun eigen categorie, resp....

Kifid: geen tegenbewijs, geen aanvullende uitkering

Kifid: geen tegenbewijs, geen aanvullende uitkering

(Kifid-uitspraak GC 2023-0616) De consument heeft op 24 november 2021 bezwaar gemaakt tegen de beslissing van Achmea Schade (Interpolis) in 2005 om geen verdere...

Kifid: opnieuw ingediende klacht niet behandelbaar

Kifid: opnieuw ingediende klacht niet behandelbaar

(Kifid-uitspraak GC 2023-0615, bindend) De consument klaagt over de (totstandkoming van de) second opinion van met betrekking tot een rechtsbijstandverzekering van...

Kifid: terechte verwachting van consument is nog geen toezegging van de bank

Kifid: terechte verwachting van consument is nog geen toezegging van de bank

(Kifid-uitspraak GC 2023-0614) Consumenten doen bij ABN Amro een hypotheekaanvraag zonder advies. Ze hebben het idee dat de hypotheekaanvraag wordt toegewezen, maar...

Kifid: klacht over registratie deels niet-behandelbaar deels gegrond

Kifid: klacht over registratie deels niet-behandelbaar deels gegrond

(Kifid-uitspraak GC 2023-0587) De consument heeft een klacht ingediend over de registratie van zijn persoonsgegevens in het EVR door Nationale-Nederlanden Schade....

Kifid: klacht over late afwijzing financieringsaanvraag ongegrond

Kifid: klacht over late afwijzing financieringsaanvraag ongegrond

(Kifid-uitspraak GC 2023-0588) ASR heeft kort voor de overdracht een financieringsaanvraag afgewezen. Consumenten klagen bij Kifid over de communicatie van de verzekeraar...

NN intensiveert samenwerking met Zorggenoot

NN intensiveert samenwerking met Zorggenoot

Nationale-Nederlanden heeft de samenwerking met Zorggenoot - een initiatief van NN - geïntensiveerd. Zorggenoot is een hulplijn en platform voor werkgevers...

En de categoriewinnaars van de VVP Advies Award 2023 zijn...

En de categoriewinnaars van de VVP Advies Award 2023 zijn...

Buro Philip van den Hurk (Particulier), Veldhuis Advies (Zakelijk), Sinior Financieel Advies (Hypotheken), ABC Pensioen (Pensioen), Noventas (Niche) en Van Steensel...