Kifid: bank mag nieuwe hypotheekakte verlangen bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht

Kifid 2017 (deel logo)

Een bank mag een nieuwe hypotheekakte verlangen wanneer een consument van voortdurende erfpacht overstapt naar eeuwigdurende erfpacht, zo blijkt uit de bindende uitspraak van de Geschillencommissie Kifid (GC 2020-586) van een consumenten tegen Nationale-Nederlanden (NN). Dit omdat het momenteel onzeker is of een dergelijke overstap het hypotheekrecht van de bank aantast. Om die reden neemt de bank het zekere voor het onzekere. Met een nieuwe hypotheekakte vestigt de bank een nieuw hypotheekrecht en behoudt zij haar zekerheden.

Een man woonachtig in Amsterdam heeft voor zijn woning een hypotheek bij NN. De grond van zijn woning heeft hij in erfpacht van de gemeente. Voor dit voortdurend erfpachtrecht betaalt hij een vergoeding (erfpachtcanon) aan de gemeente Amsterdam; deze wordt elke 50 of 75 jaar opnieuw berekend op basis van de actuele grondwaarde. Bij een gestegen grondwaarde leidt dit tot een forse verhoging van de erfpachtcanon. Sinds 2017 biedt Amsterdam woningeigenaren de mogelijkheid om van het voortdurende erfpachtrecht over te stappen naar het eeuwigdurende erfpachtrecht. Met het eeuwigdurende erfpachtrecht staat de erfpachtcanon voorgoed vast; de canon wordt alleen nog geïndexeerd voor inflatie. De man wil voor de grond van zijn woning graag overstappen naar eeuwigdurende erfpacht. Hiervoor heeft hij toestemming nodig van de bank, die een hypotheekrecht heeft. De bank wil die toestemming geven mits er een nieuwe hypotheekakte komt. De man vindt die eis onterecht en vindt dat de bank daarvan af moet zien. Of de bank moet de extra kosten voor een nieuwe hypotheekakte aan de consument vergoeden.

De Geschillencommissie merkt op dat de wetgever en de rechtspraak nog onvoldoende duidelijkheid geven over wat er gebeurt met het erfpachtrecht wanneer een woningeigenaar de overstap maakt naar eeuwigdurende erfpacht. Wordt het bestaande erfpachtrecht voortgezet bij een overstap? Of leidt een overstap tot een nieuw erfpachtrecht en gaat het oude erfpachtrecht verloren? Indien het laatste zou gelden, dan gaat ook het hypotheekrecht op het oude erfpachtrecht verloren. Nu een eenduidig antwoord op deze vragen ontbreekt, is het onzeker of bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht het hypotheekrecht blijft bestaan.

De centrale vraag voor de Geschillencommissie in deze klachtzaak is: Mag de bank bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht eisen dat er een nieuwe hypotheekakte wordt gemaakt? Uit de bankvoorwaarden is duidelijk dat bij een wijziging van de erfpachtvoorwaarden de bank vooraf toestemming moet geven. En het staat de bank vrij om daaraan voorwaarden te stellen, zolang die redelijk en billijk zijn. De Geschillencommissie concludeert dat het momenteel onzeker is of het hypotheekrecht van de bank overeind blijft bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht. In die situatie is het redelijk en billijk dat de bank het zekere voor het onzekere neemt en dat zij een nieuwe hypotheekakte met een nieuw hypotheekrecht verlangt. Op die manier behoudt de bank haar zekerheden. Dat de consument pas in 2065 te maken heeft met een nieuwe erfpachtcanon doet hier niets aan af. En ook het feit dat er andere banken zijn die geen nieuwe hypotheekakte eisen bij een dergelijke overstap, leidt niet tot een andere conclusie. Elke bank maakt een eigen afweging.

Kortom: de bank mag van deze man woonachtig in Amsterdam een nieuwe hypotheekakte verlangen wanneer hij wil overstappen van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht. De extra kosten voor een nieuwe hypotheekakte komen voor rekening van de man zelf.

Reactie toevoegen

 
Meer over
Dit zijn de 21 genomineerden voor de VVP Advies Award 2023...

Dit zijn de 21 genomineerden voor de VVP Advies Award 2023...

De jury van de VVP Advies Award 2023 heeft de namen bekend gemaakt van de meest klantgerichte advieskantoren van Nederland in de categorieën Particulier Advies,...

Spotters dragen ruim 200 topkantoren aan voor lustrumeditie VVP Advies Award

Spotters dragen ruim 200 topkantoren aan voor lustrumeditie VVP Advies Award

De jury van de VVP Advies Award 2023 heeft drie kantoren per categorie in het vizier met de hoogste A(dvies)-factor. Deze top 3 is voor een belangrijk deel tot...

Kifid wijst klacht over boeterente af

Kifid wijst klacht over boeterente af

(Kifid-uitspraak GC 2023-0134, bindend) De consumenten hebben Florius verzocht om de lopende rentevastperiode open te breken, waarna zij een aanbod is gedaan. De...

Kifid: verzekeraar hoeft klant niet te attenderen op voordeliger product

Kifid: verzekeraar hoeft klant niet te attenderen op voordeliger product

(Kifid-uitspraak GC 2023-0133) Een consument klaagt omdat hij voor zijn aov meer betaalt dan zijn broers in vergelijkbare omstandigheden. Ook heeft de verzekeraar...

IVA Business School helpt in zoektocht naar commercieel verzekeringstalent

IVA Business School helpt in zoektocht naar commercieel verzekeringstalent

Adfiz, Nationale-Nederlanden, NVGA en VNAB zijn een samenwerking gestart met IVA-Business School met als doel vakbekwaam jong commercieel talent te interesseren...

TAF, Scildon, a.s.r. en NN winnaars vernieuwd Adfiz Prestatie Onderzoek

TAF, Scildon, a.s.r. en NN winnaars vernieuwd Adfiz Prestatie Onderzoek

TAF (Maatwerk ORV), Scildon (Huurverzekering), a.s.r. ( Platform Duurzaam Wonen), Nationale-Nederlanden (Dekking voor opruimen zonnepaneeldeeltjes) zijn de winnaars...

NN verlengt partnership met vier culturele instellingen

NN verlengt partnership met vier culturele instellingen

Nationale-Nederlanden (NN) verlengt het partnership met vier culturele instellingen, namelijk:  het Nederlands Fotomuseum, Kunstmuseum Den Haag, Kunsthal Rotterdam...

Nadine van der Meulen nieuwe CFO NN Bank

Nadine van der Meulen nieuwe CFO NN Bank

Nadine van der Meulen wordt per 1 februari 2023 benoemd tot CFO Nationale-Nederlanden Bank. Zij volgt Kees van Kalveen op, die op 1 januari Nationale-Nederlanden...

ABN Amro verwijst niet naar Kifid, maar schendt zorgplicht niet

ABN Amro verwijst niet naar Kifid, maar schendt zorgplicht niet

(Kifid-uitspraak GC 2022-1007) ABN Amro heeft verzuimd een ontevreden klant te verwijzen naar Kifid (of de burgerlijke rechter), maar is daarmee niet tekortgeschoten...

NN lanceert NN Social Innovation Fund

NN lanceert NN Social Innovation Fund

Nationale-Nederlanden heeft het NN Social Innovation Fund gelanceerd. Het fonds, met een initiële investering van EUR 5 miljoen, is gericht op het ondersteunen...