Kifid: geen zorgplichtschending bij haast consumenten

1. 19 juli 2024
2. 0 reacties

(Kifid-uitspraak GC 2024-0600) Consument en ex-partner benaderen een adviseur van de Hypothekers Associatie in Amersfoort voor het afsluiten van twee hypotheken. Zij wilden hun hypotheek bij Argenta laten aanpassen. Volgens de consument heeft de adviseur zijn zorgplicht geschonden omdat hij haar niet voldoende heeft geïnformeerd over het hypotheektraject, de termijnen niet in acht heeft genomen en niet voortvarend genoeg heeft gehandeld waardoor de passeerdatum niet is gehaald. Hierdoor heeft de consument aan de verkopers een boete moeten betalen. De adviseur heeft de verwijten bestreden.

Op 1 april 2022 heeft de consument contact opgenomen met de adviseur omdat zij een woning wilde aankopen.  De adviseur is gevraagd om de bestaande hypotheek bij Argenta volledig op naam van de ex-partner te zetten en daarna te verhogen voor de uitkoop van de consument. Ook heeft de consument de adviseur gevraagd Argenta te verzoeken haar uit de hoofdelijke aansprakelijkheid te ontslaan.

Op 2 april 2022 heeft de consument een koopovereenkomst gesloten voor een woning en ingestemd met een leveringsdatum van 29 april 2022. De consument is met de verkopers een financieringsvoorbehoud overeengekomen tot en met 3 mei 2022. In de boeteclausule staat dat een bedrag van 1.035 euro (0,3% van de koopsom van 345.000 euro) verschuldigd is voor elke dag waarop de koper, na een ingebrekestelling van acht dagen, de woning niet afneemt.

Vervolgens is er een omzettingsofferte uitgebracht, die op 19 april door de adviseur is ingediend bij Argenta. Op 25 april 2022 heeft de adviseur voor de consument een hypotheekaanvraag bij BLG Wonen opgesteld en aan haar een financieringsopzet toegestuurd. Hiervoor was maatwerk noodzakelijk in verband met het inkomen. Het financieringsvoorbehoud, dat afliep op 3 mei 2022, is door de consument niet verlengd.

Op 9 mei 2022 heeft de adviseur de consument verzocht de passeerdatum uit te stellen. De adviseur geeft aan dat hij nog minimaal twee weken nodig heeft om de gewenste financiering voor de door haar aangekochte woning rond te krijgen. De passeerdatum van 10 mei 2022 is toen verschoven naar 31 mei 2022.

Op 17 mei 2022 heeft BLG een rentevoorstel uitgebracht aan de consument. In dit rentevoorstel is opgenomen welke documenten BLG nodig heeft om een hypotheekofferte te kunnen aanbieden. Verder bevat het rentevoorstel een rentegarantie tot 14 juni 2022 (met een deadline). In het rentevoorstel is bepaald dat als de benodigde documenten vóór 15 september 2022 zijn ingediend bij de adviseur, BLG de rente uit het rentevoorstel ook in
de hypotheekofferte zal aanbieden. Hiervoor moet het rentevoorstel wel vóór 11 juni 2022 getekend zijn ingediend bij de adviseur.

Op 19 mei 2023 hebben de adviseur en de consument een schriftelijke opdracht tot dienstverlening gesloten, welke op 23 mei 2022 door de consument is ondertekend. In de overeenkomst is vastgelegd wat de adviseur voor haar zal gaan doen en dat de consument zorgdraagt voor het aanleveren van documenten. Uit de van toepassing verklaarde algemene voorwaarden volgt dat er een inspanningsverplichting rust op beide partijen. Ook volgt uit de algemene voorwaarden dat de adviseur niet verantwoordelijk is voor de financiële gevolgen van het niet tijdig ter beschikking stellen van noodzakelijke gegevens en dat de opgegeven termijnen voor het uitvoeren van een opdracht bedoeld zijn als een indicatie en niet als een fatale termijn. Tot slot volgt nog uit de algemene voorwaarden dat de adviseur niet verantwoordelijk is voor het bewaken van termijnen in overeenkomsten
waarbij de consument partij is, zoals termijnen van ontbindende voorwaarden in een koopovereenkomst.

De adviseur heeft voor zijn diensten een factuur gestuurd voor een bedrag van 1.995 euro. Deze factuur heeft de consument betaald. Op of omstreeks 19 mei 2022 heeft de adviseur de conceptakte van verdeling ontvangen en
op 20 mei 2022 bij Argenta ingediend. De omzetting door Argenta is vervolgens per 1 juni 2022 gerealiseerd.

Op 23 mei 2022 is het renteaanbod (dus tijdens de looptijd van de hypotheekofferte) door de consument ondertekend en zijn de benodigde documenten door de adviseur ingediend bij BLG. Op dezelfde dag heeft de adviseur contact opgenomen met de verkoopmakelaar en de passeerdatum verplaatst van 31 mei 2022 naar 17 juni 2022.

Nadat een rentevoorstel voor de hypotheekverhoging van de ex-partner uitbleef, heeft de adviseur telefonisch contact opgenomen met Argenta. Uit dit telefoongesprek kwam naar voren dat Argenta ten onrechte wachtte op afbetaling van de algehele aflossing van de bestaande hypotheek. De adviseur heeft de afdeling ‘troubleshooting’ binnen haar organisatie verzocht te interveniëren. Dit heeft ertoe geleid dat Argenta op 16 juni 2022 een
renteaanbod heeft gedaan, welke op 17 juni 2022 door de adviseur is doorgestuurd naar de ex-partner en op 21 juni 2022 door de ex-partner is ondertekend.

De adviseur schrijft aan de consument: "‘Middels deze mail wil ik jullie op de hoogte brengen van de voortgang inzake OHA (Ontslag Hoofdelijke Aansprakelijkheid). Bij veel geldverstrekkers wordt OHA geregeld in twee stappen: eerst de omzetting van de hypotheek (het op 1 naam krijgen) en vervolgens verhoging van de hypotheek voor uitkoop van de vertrekkende partner. De omzetting is inmiddels per 1 juni afgerond. Dat lijkt redelijk laat aangezien dossier op 18 mei compleet is aangeleverd. Echter Argenta kan dergelijke omzettingen alleen administratief verwerken per de 1e van de maand. Maar vervolgens had er bij wijze van spreken op 2 juni een offerte uitgebracht kunnen worden voor de verhoging en dat laat zich helaas flink op zich wachten. (,..)

Dus gisteren aan Argenta meegedeeld dat er absoluut geen sprake is van aflossing van de hypotheek en tevens gevraagd om met de grootst mogelijke spoed de verhoging van de hypotheek middels een offerte uit te brengen. Mij werd toen verteld dat we dit wellicht(!) vanaf 20 juni kunnen ontvangen… Ik vind dat eigenlijk onacceptabel en heb dan ook onze afdeling troubleshooting van De Hypothekers Associatie (het hoofdkantoor) ingeschakeld. Tijdens het telefoongesprek wat ik vanmiddag had met [naam collega] kreeg ik een mailtje dat het vandaag zou worden opgepakt."

En op 24 juni schrijft de adviseur: "In het telefoongesprek van vanmorgen werd mij aangegeven dat normaal gesproken (!) verwerking 14 werkdagen (!) in beslag neemt maar dat ze gaan proberen dit toch wel met de nodige spoed op te pakken. Dat is voor jou niet het bericht wat je wilt horen en passeren per 1 juli zal naar mijn idee onmogelijk worden temeer daar ook BLG nog hypotheek finaal akkoord moet krijgen. Argenta heeft er (bot gezegd) geen boodschap aan dat jij al een woning hebt aangekocht voordat OHA (Ontslag Hoofdelijke Aansprakelijkheid) heeft plaatsgevonden."

Op 25 juni 2022 heeft de consument de adviseur aansprakelijk gesteld voor de schade en een ingebrekestelling gestuurd. Op het verzoek van de adviseur om de schade te onderbouwen, zodat zij deze bij hun  beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar kunnen melden, heeft de consument een jaar later gereageerd.

Op 28 en 29 juni 2022 heeft de adviseur bij de consument documenten opgevraagd om een akkoord te kunnen krijgen van BLG. Hij heeft ook laten weten dat hij een dezer dagen het bericht van Argenta verwacht dat de consument ontslagen kan worden uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. In antwoord hierop heeft de consument op 30 juni 2022 de gevraagde documenten en informatie voor BLG aangeleverd en heeft de adviseur eveneens op 30 juni 2022 het bindend aanbod van Argenta voor de verhoogde hypotheek van de ex-partner ontvangen. Een finaal akkoord van Argenta volgt dan op 4 juli 2022.

Op 11 juli 2022 is de akte van levering voor de aangekochte woning van de consument gepasseerd bij de notaris. De consument heeft hierbij een boete van 7.730,80 euro (14 x 34,70 en 7 x 1.035,-) betaald aan de verkopers. Naar aanleiding van de aansprakelijkheidstelling van de adviseur hebben partijen met elkaar gecorrespondeerd. Dit heeft niet geleid tot een oplossing van de klacht, waarna de consument zich tot Kifid heeft gewend.

De consument vordert van de adviseur (1) vergoeding van schade voortvloeiende uit het renteverschil van het verstreken renteaanbod en haar huidige renteaanbod, (2) een schadevergoeding van 7.730,80 euro vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 17 juni 2022 en (3) een terugbetaling van het door haar aan de adviseur betaalde bedrag van 1995 euro.

De commissie is van oordeel dat de consument en haar ex-partner opdracht hebben gegeven aan de adviseur voor een hypotheektraject, dat bestond uit meerdere stappen die in een noodzakelijke volgorde genomen moesten worden. Hetgeen ook is gebeurd en hierover is de consument geïnformeerd. Het was ook duidelijk voor de consument dat het proces niet snel zou gaan. Hierbij heeft de adviseur geen toezegging gedaan over een einddatum. De adviseur heeft adequaat gehandeld en kan niet verantwoordelijk worden gehouden voor het niet halen van de opleveringsdatum. Er is geen sprake van een zorgplichtschending en een renteverschil. De vordering tot schadevergoeding wordt daarom afgewezen.

Reactie toevoegen

Naam

E-mailadres

Reactie

Organisatie

Telefoonnummer

VVPVIP HypothekenVVP Innovatie PlatformVIP SchadeVVP Twitter

Toevoegen 

Abonnement aanvragen