Maatwerk in plaats van financieringsbeperkingen

Hypotheek huisje sleutel via Pixabay

De Hypotheekshop komt met ideeën om af te rekenen met financieringsbeperkingen bij voormalige sociale huurwoningen die door prijsstijgingen boven de NHG-grens zijn uitgekomen en ongesplitste verhuurde woningen.

De adviesketen: "Tegenwoordig gebeurt het nog mondjesmaat, maar in het verleden verkochten woningbouwcorporaties op grote schaal huurwoningen aan met name starters op de woningmarkt. Vaak kon daarbij gebruik worden gemaakt van een verkoop-onder-voorwaardenregeling, zoals Koopgarant, Kopen naar Wens of Slimmer kopen. In veel gevallen werd een prijsverlaging aangeboden en een terugkoopgarantie gegeven. In ruil hiervoor wordt bij doorverkoop de waardeontwikkeling gedeeld tussen de corporatie en de eigenaar. De woningen konden met NHG worden gefinancierd. 

"Een deel van deze voormalige huurwoningen is door de ontwikkeling van de huizenprijzen op dit moment echter boven de NHG-grens (2020: 310.000 euro) uitgekomen. De eigenaar komt daarmee in een lastig parket. Zonder NHG wil slechts één geldverstrekker financieren, die daarbij evenwel geen rekening houdt met de korting op de erfpachtbetaling in de eerste tien jaar (zoals bijvoorbeeld bij Koop Goedkoop). Daardoor daalt de leencapaciteit op inkomen enorm, waardoor de woning buiten bereik komt voor mensen met een middeninkomen, die er vaak drie tot vijf jaar zouden willen blijven wonen. Het alternatief is terugverkoop aan de woningbouwvereniging. Afhankelijk van de koopconstructie halveert dan de overwaarde of valt de verkoopopbrengst lager uit. 

"Een voorbeeld uit de praktijk van een woning die in 2010 werd gekocht voor 210.000 euro. Een koper zou op dit ogenblik bereid zijn om 330.000 euro te betalen. De woningbouwvereniging hanteert daarentegen de taxatiewaarde waardoor de verkoopopbrengst 30.000 tot 40.000 euro lager uitvalt. Dit beperkt de kansen om door te verhuizen naar een volgende woning aanzienlijk. Wellicht dat de mogelijkheden onderzocht kunnen worden om woningen met een marktwaarde boven de NHG-grens te kunnen verkopen zonder de voorwaarden door te geven aan de koper."

Ongesplitste verhuurde woning

De Hypotheekshop: "Soms zijn woningen zo groot, dat ze zijn verdeeld in meerdere zelfstandige woningen met een eigen opgang. Naast eigen bewoning wordt het andere deel (delen) dan verhuurd. De meeste van dit soort woningen zijn ook kadastraal gesplitst. Iedere woning krijgt dan een eigen perceelnummer en een definitieve grens. Daardoor is individuele verkoop mogelijk. Niet iedere woning mag gesplitst worden. Dit hangt af van het beleid van de gemeente of er een vergunning wordt afgegeven. Gemeenten zijn hier de laatste jaren terughoudend in geworden door een toename van verkamering. 

"Vanuit het verleden zijn nog niet alle verhuurde woningen gesplitst, waardoor consumenten bij verkoop of herfinanciering klem kunnen komen te zitten. Ook hier is het aantal geldverstrekkers dat wil financieren beperkt. Sommige willen het alleen doen als het verhuurde woningoppervlak minder dan 33 procent van het totaal vormt. Andere kennen voor beleggingspanden een hoge renteopslag (1,2 procent) en stellen als voorwaarde volledige annuïtaire aflossing, waardoor de maandlasten flink omhoog gaan. Het zou goed zijn als gemeenten voor schrijnende gevallen een coulanceregeling hanteren. Daarnaast zouden geldverstrekkers bij lage verstrekkingen (hoogte hypotheek tot 50 procent van de woningwaarde en minder dan 50 procent van de woning verhuurd) maatwerk kunnen toepassen.

"Wellicht dat de mogelijkheden onderzocht kunnen worden om woningen met een marktwaarde boven de NHG-grens te kunnen verkopen zonder de voorwaarden door te geven aan de koper. Het zou goed zijn als gemeenten voor schrijnende gevallen een coulanceregeling hanteren. Daarnaast zouden geldverstrekkers bij lage verstrekkingen (hoogte hypotheek tot 50 procent van de woningwaarde en minder dan 50 procent van de woning verhuurd) maatwerk kunnen toepassen."

Reactie toevoegen

 
Meer over
Achterstanden bij hypotheekaanvragen duren nog tot na de zomervakantie

Achterstanden bij hypotheekaanvragen duren nog tot na de zomervakantie

De Hypotheekshop verwacht dat geldverstrekkers tot na de zomervakantie nodig hebben om de achterstanden bij hypotheekaanvragen in te lopen. De adviesketen: "Door...

Koopwoningen bijna acht procent duurder in mei

Koopwoningen bijna acht procent duurder in mei

Bestaande koopwoningen waren in mei 7,7 procent duurder dan in mei 2019. Deze prijsstijging is hoger dan in de voorgaande maanden. Dit blijkt uit onderzoek naar...

Beperkt effect differentiatie  overdrachtsbelasting starters en beleggers

Beperkt effect differentiatie overdrachtsbelasting starters en beleggers

Differentiatie van de overdrachtbelasting voor starters en beleggers heeft een beperkt effect. Dat staat in een verkenning door Dialogic in opdracht van Financiën....

Week van de Starter

Week van de Starter

In de week van 27 september tot en met 3 oktober organiseert het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties samen met woonpartijen de 'Week van de...

De Hypotheekshop: "Aflossingsblij: afvinken of echt helpen?"

De Hypotheekshop: "Aflossingsblij: afvinken of echt helpen?"

"Aflossingsblij: afvinken of echt helpen?" Die vraagt stelt De Hypotheekshop. De adviesketen: "Vorige week informeerde minister Hoekstra van Financiën de Tweede...

"Genuanceerd blijven kijken naar woning- en hypotheekmarkt"

"Genuanceerd blijven kijken naar woning- en hypotheekmarkt"

De Hypotheekshop roept op genuanceerd te blijven kijken naar de ontwikkelingen op woning- en hypotheekmarkt. De adviesketen: "Door de coronacrisis zijn consumenten...

Toetsrente hypotheken onveranderd vijf procent

Toetsrente hypotheken onveranderd vijf procent

De AFM heeft de toetsrente voor het derde kwartaal van 2020 onveranderd vastgesteld op vijf procent. Elk kwartaal bepaalt de AFM de toetsrente voor hypotheken met...

Hypotheek: aantal betaalpauzes stabiliseert

Hypotheek: aantal betaalpauzes stabiliseert

Tot nu toe hebben ruim 31.000 consumenten een betaalpauze ontvangen van banken voor de aflossing van hun hypotheek of consumptief krediet. Dat betreft in de meeste...

AFM frustreert volgens adviseurs verduurzaming

AFM frustreert volgens adviseurs verduurzaming

Contra-productief. Dat is volgens financieel adviseurs het gehamer van de AFM op het risico van overkreditering bij verduurzaming. Adviseurs, aldus het dinsdag...

Vicieuze cirkel door achterstanden en verkorte geldigheid inkomensstukken

Vicieuze cirkel door achterstanden en verkorte geldigheid inkomensstukken

De Hypotheekshop constateert een vicieuze cirkel door achterstanden bij geldverstrekkers en een verkorte maximale geldigheid voor inkomensstukken. De adviesketen:...