Maatwerk in plaats van financieringsbeperkingen
De Hypotheekshop komt met ideeën om af te rekenen met financieringsbeperkingen bij voormalige sociale huurwoningen die door prijsstijgingen boven de NHG-grens zijn uitgekomen en ongesplitste verhuurde woningen.
De adviesketen: "Tegenwoordig gebeurt het nog mondjesmaat, maar in het verleden verkochten woningbouwcorporaties op grote schaal huurwoningen aan met name starters op de woningmarkt. Vaak kon daarbij gebruik worden gemaakt van een verkoop-onder-voorwaardenregeling, zoals Koopgarant, Kopen naar Wens of Slimmer kopen. In veel gevallen werd een prijsverlaging aangeboden en een terugkoopgarantie gegeven. In ruil hiervoor wordt bij doorverkoop de waardeontwikkeling gedeeld tussen de corporatie en de eigenaar. De woningen konden met NHG worden gefinancierd.
"Een deel van deze voormalige huurwoningen is door de ontwikkeling van de huizenprijzen op dit moment echter boven de NHG-grens (2020: 310.000 euro) uitgekomen. De eigenaar komt daarmee in een lastig parket. Zonder NHG wil slechts één geldverstrekker financieren, die daarbij evenwel geen rekening houdt met de korting op de erfpachtbetaling in de eerste tien jaar (zoals bijvoorbeeld bij Koop Goedkoop). Daardoor daalt de leencapaciteit op inkomen enorm, waardoor de woning buiten bereik komt voor mensen met een middeninkomen, die er vaak drie tot vijf jaar zouden willen blijven wonen. Het alternatief is terugverkoop aan de woningbouwvereniging. Afhankelijk van de koopconstructie halveert dan de overwaarde of valt de verkoopopbrengst lager uit.
"Een voorbeeld uit de praktijk van een woning die in 2010 werd gekocht voor 210.000 euro. Een koper zou op dit ogenblik bereid zijn om 330.000 euro te betalen. De woningbouwvereniging hanteert daarentegen de taxatiewaarde waardoor de verkoopopbrengst 30.000 tot 40.000 euro lager uitvalt. Dit beperkt de kansen om door te verhuizen naar een volgende woning aanzienlijk. Wellicht dat de mogelijkheden onderzocht kunnen worden om woningen met een marktwaarde boven de NHG-grens te kunnen verkopen zonder de voorwaarden door te geven aan de koper."
Ongesplitste verhuurde woning
De Hypotheekshop: "Soms zijn woningen zo groot, dat ze zijn verdeeld in meerdere zelfstandige woningen met een eigen opgang. Naast eigen bewoning wordt het andere deel (delen) dan verhuurd. De meeste van dit soort woningen zijn ook kadastraal gesplitst. Iedere woning krijgt dan een eigen perceelnummer en een definitieve grens. Daardoor is individuele verkoop mogelijk. Niet iedere woning mag gesplitst worden. Dit hangt af van het beleid van de gemeente of er een vergunning wordt afgegeven. Gemeenten zijn hier de laatste jaren terughoudend in geworden door een toename van verkamering.
"Vanuit het verleden zijn nog niet alle verhuurde woningen gesplitst, waardoor consumenten bij verkoop of herfinanciering klem kunnen komen te zitten. Ook hier is het aantal geldverstrekkers dat wil financieren beperkt. Sommige willen het alleen doen als het verhuurde woningoppervlak minder dan 33 procent van het totaal vormt. Andere kennen voor beleggingspanden een hoge renteopslag (1,2 procent) en stellen als voorwaarde volledige annuïtaire aflossing, waardoor de maandlasten flink omhoog gaan. Het zou goed zijn als gemeenten voor schrijnende gevallen een coulanceregeling hanteren. Daarnaast zouden geldverstrekkers bij lage verstrekkingen (hoogte hypotheek tot 50 procent van de woningwaarde en minder dan 50 procent van de woning verhuurd) maatwerk kunnen toepassen.
"Wellicht dat de mogelijkheden onderzocht kunnen worden om woningen met een marktwaarde boven de NHG-grens te kunnen verkopen zonder de voorwaarden door te geven aan de koper. Het zou goed zijn als gemeenten voor schrijnende gevallen een coulanceregeling hanteren. Daarnaast zouden geldverstrekkers bij lage verstrekkingen (hoogte hypotheek tot 50 procent van de woningwaarde en minder dan 50 procent van de woning verhuurd) maatwerk kunnen toepassen."
Reactie toevoegen
De vaste hypotheekrente, aldus De Hypotheekshop, daalt sinds eind oktober – al tien weken op rij. In die periode is de middel(lange) rente vijf jaar vast met...
Prijzen koopwoningen lopen weer op
In november 2023 waren de prijzen van bestaande koopwoningen gemiddeld 0,9 procent lager dan in november 2022. De prijsdaling was opnieuw kleiner dan een maand eerder....
"Koopkloof woningmarkt in 40 jaar niet zo groot geweest"
De situatie op de woningmarkt is in veertig jaar nog nooit zo slecht geweest voor koopstarters, zo blijkt uit dataonderzoek van BLG Wonen. Daar staat tegenover dat...
"Hoge boetes ontmoedigen maatwerk bij hypotheken"
Hoewel de samenleving als geheel flexibeler wordt, wordt vertaling daarvan binnen het hypotheekadvies volgens De Hypotheekshop "als lastiger ervaren. Een bestendige...
Ruime steun voor het bouwen van een extra straatje
Ruim de helft van de Nederlanders steunt volgens onderzoek in opdracht van BLG Wonen het plan om in dorpen en wijken een extra straat erbij te bouwen. Daardoor kunnen...
Hogere rente lastig voor pensioenfondsen en verzekeraars
Hoewel het verschil tussen een rentevaste periode van tien en 20 jaar ongeveer hetzelfde is gebleven (0,20-0,30 procentpunt), kiezen meer mensen vanwege de hogere...
HypotheekVisie: wees realistisch over nieuwbouw
“Neem het partijprogramma van CDA, GroenLinks/PvdA en VVD bijvoorbeeld. Daarin staat dat er per jaar 100.000 bijgebouwd gaan worden. In 2022 rapporteerde het...
Starters betalen nu de hoogste hypotheekrente
Door de NHG-korting betaalden starters sinds jaar en dag gemiddeld de laagste rente op hun hypotheek. Daar lijkt met ingang van het huidige kwartaal verandering...
Twee op drie Nederlandse starters geven woningmarktbeleid een onvoldoende
Van alle starters op de Nederlandse woningmarkt geeft 66 procent het woningmarktbeleid van de afgelopen jaren een onvoldoende. Dit blijkt uit de Startersbarometer...
Helft werkgevers helpt medewerkers niet bij huisvesting
Driekwart van de werkgevers gelooft dat hulp bij huisvesting kan bijdragen aan het aantrekken van personeel. Toch bestaat er bij bedrijven en organisaties koudwatervrees...