VEH: lage rente meenemen of toch niet?
“Het lijkt erop dat iedereen nog moet wennen aan de nieuwe realiteit en niet voorbereid was op een snelle stijging van de hypotheekrente”, aldus Michel Ligtlee, beleidsadviseur Vereniging Eigen Huis in een blog voor VVP.
“De afgelopen jaren hebben veel huizenbezitters kunnen profiteren van extreem lage hypotheekrentes. Door te verhuizen of de hypotheek over te sluiten hebben velen van hen een rente tussen de 1 en 2 procent, die vaak nog jaren doorloopt. Sinds begin dit jaar is de gemiddelde hypotheekrente snel opgelopen en op dit moment ligt het NHG tarief voor een 10 jarige rentevaste periode al rond de 3,5 procent. Huiseigenaren die verhuizen naar een volgende woning willen dan ook graag hun lage rente meeverhuizen naar de volgende woning. De meeste geldverstrekkers kennen ook een verhuisregeling of meeneemregeling. Als adviseur moet je op bijbehorende voorwaarden letten, af en toe wat puzzelen met op- en afslagen om op het juiste tarief uit te komen en wat langer wachten op het bindend aanbod omdat de processen niet op orde zijn. Zo let je op de termijnen waarbinnen de rente meegenomen kan worden, is de volgende hypotheek met of zonder NHG, etc. Het lijkt erop dat iedereen nog moet wennen aan de nieuwe realiteit en niet voorbereid was op een snelle stijging van de hypotheekrente.
Met een beetje goede wil en geduld komt het op dit moment in veel gevallen wel goed met het meenemen van de lage rente naar de volgende woning. Dit blijkt ook uit de vele reacties van adviseurs op onder andere LinkedIn, naar aanleiding van het bericht van Vereniging Eigen Huis over de verhuisregeling. In het bericht vragen wij aandacht voor de problemen, die kunnen ontstaan als de resterende termijn van de lage rente korter is dan 10 jaar en er voor het verkrijgen van de nieuwe hypotheek voor dit leningdeel dus getoetst moet worden met de toetsrente van 5 procent. Als de klant al tegen zijn maximale leenruimte zit, kan dit problemen opleveren bij het meenemen van de lage hypotheekrente. Sterker nog het kan zelf noodzakelijk zijn om de lage rente op te geven om de hypotheek rond te krijgen! Wij zien dit al in concrete gevallen gebeuren tot grote frustratie van de adviseur en de klant.
In een situatie waarin een van onze leden nog 7,5 jaar te gaan heeft in zijn huidige rentevaste periode met een rente van 1 procent, krijgt hij de benodigde hypotheek niet rond als getoetst wordt met een rente van 5 procent. Door te kiezen voor de huidige 10 jaar vaste rente van 3,5 procent krijgt hij de hypotheek wel rond. Het is buitengewoon lastig uit te leggen aan klanten dat een hypotheek met een hogere rente en een aanzienlijk hogere maandlast wel past en een hypotheek met de lage rente en dus ook lagere maandlast niet! Deze klant staat dus voor een lastige keuze. Heeft hij nog eigen geld om de hypotheek te verlagen, geeft hij zijn lage rente op, gaat de verhuizing nog door, etc. Vraagstukken waar hij geen rekening mee heeft gehouden, omdat hij ervan uitgegaan is dat de lage rente meegenomen kan worden. De meeste klanten zullen deze verwachting ook hebben en als adviseur moet je dan uitleggen dat dat toch niet altijd mogelijk is. Nu kun je denken dat zijn toch uitzonderingssituaties. Maar is dat zo en blijft dat ook zo? Nu zal het nog incidenteel voor komen, maar wat gebeurt er al de rente verder stijgt en daardoor mogelijk ook de toetsrente stijgt, de leennormen per 1 januari strenger worden door stijgende vaste lasten en steeds meer klanten een resterende rentevaste periode korter dan 10 jaar hebben? Wij verwachten dat steeds meer huiseigenaren met dit vraagstuk te maken gaan krijgen en teleurgesteld gaan worden.
De oplossing is wat ons betreft eenvoudig. Wij roepen geldverstrekkers op om op korte termijn mogelijkheden te bieden om de resterende rentevaste periode te verlengen naar een nieuwe periode van 10 jaar of langer. Dat kan bijvoorbeeld door de rente te middelen met de dagrente of in plaats van een boete een bonus te berekenen en deze uit te smeren over de nieuwe looptijd. De lage contractrente vertegenwoordigt een waarde (bonus) en deze kan op dezelfde manier berekend worden als de boete bij oversluiten naar een lagere rente. Er zijn geldverstrekkers, waaronder de ING, die al een oplossing bieden om de looptijd te verlengen. Geldverstrekkers merken op dit moment zelf ook in toenemende dat zij vragen ontvangen over de meeneemregeling en de mogelijke gevolgen.
Het aanpassen van de toetsrente door de toezichthouders is wat ons betreft niet de oplossing. Deze rente is in het leven geroepen om te toetsen of de hypotheeklasten over 10 jaar nog steeds betaalbaar zijn als de klant kiest voor een rentevaste periode korter dan 10 jaar. De betaalbaarheid van de hypotheek nu en in de toekomst is dan ook een belangrijk uitgangspunt. De oplossing voor het geschetste probleem moet en kan van de geldverstrekkers komen. Als het niet snel wordt opgelost, wordt een klein probleem, zoals we vaker in Nederland zien, vanzelf een groot probleem. Vereniging Eigen Huis is dan ook van mening dat geldverstrekkers er alles aan moeten doen om het voor klanten mogelijk te maken om de lage rente mee te nemen naar de volgende woning. In de tussentijd moeten adviseurs en klanten goed opletten met de verhuisregeling en bijbehorende voorwaarden om teleurstellingen te voorkomen.”
Reactie toevoegen
Reacties
Albert van der Poll - Van der Poll Financiële Diensten 20 september 2022
Het lijkt wel nobel: die arme klant met een langere tijd veel lagere rente dan toch proberen te helpen de lage rente mee te nemen in een situatie met een 5% toetsrente. Logisch ook toch? Het is toch bizar en niet uit te leggen dat hogere lasten wel tot een acceptabele hypotheek leiden. In de laatste alinea staat dan netjes omschreven dat deze toets in het leven is geroepen om de klant te beschermen tegen te hoge woonlasten aan het eind van de rentevaste periode, en dat we dit natuurlijk willen handhaven. Dat is voor een doorstromer geen wezenlijk ander risico dan voor een starter, sterker nog in het voorbeeld van 7,5 jaar kan dat ongewenste scenario zich zelfs binnen 10 jaar voordoen. Is het dan logisch hiervoor een uitzondering te willen maken gezien het beoogde doel van de 10 jaars 5% toets? Het lastige van wetten- en regels is dat ze telkens weer leiden tot ongewenste en moeilijk uit te leggen uitkomsten, en dat we daar dan weer allerlei reparaties op uitvoeren.
Rolph de Vries - RDVA 19 september 2022
Goed stuk Middelen is volgens mij in de praktijk nergens mogelijk bij hogere marktrente en dat staat niet duidelijk in algemene vwd. Vooral met verhogen voor verduurzamen is dit erg vervelend
Munt claimt scherpste rente 25 en 30 jaar rentevast
Munt Hypotheken claimt na een renteverlaging op 28 februari de scherpste rente te bieden voor 25 en 30 jaar rentevast. De hypotheekaanbieder: "Op de laatste...
De nieuwe Europese hypothekenrichtlijn moet consumenten beter beschermen en het Europees vergelijken van hypotheken mogelijk maken. In de richtlijn is ook de berekening...
Hypotheekadviseur moet rente vergoeden
Een adviseur moet de 6.364 euro rente vergoeden die een huizenkoper kwijt was omdat de adviseur verzuimde om verlenging van de passeerdatum te vragen. Dat oordeelt...
Lage rente uitdaging financiële sector
De lage rente vormt een belangrijke uitdaging voor de gehele financiële sector. Zowel voor banken als verzekeraars heeft de lage rente nu en op de langere termijn...
"Gewenning aan lage rente is risico"
Gewenning aan langdurig lage rente is een risico voor huishoudens en bedrijven met hoge schulden, meent DNB in haar jongste Overzicht Financiële Stabiliteit...
Verbond vraagt aandacht voor rente-effect
Het Verbond van Verzekeraars vraagt aandacht voor de negatieve effecten van de huidige historisch lage rente op de aankoop van pensioenuitkeringen. Deelnemers bij...
Proefprocedure Robidus tegen UWV gestart
De proefprocedure bij de Centrale Raad van Beroep van Robidus tegen UWV is vrijdag gestart. Onderwerp van de procedure is de wettelijke rente die UWV vergoedde voor...
Veh: nieuwe hypotheekregels hoogst verwarrend
Vereniging Eigen Huis is ontstemd over de blijvende onduidelijkheid en vraagt de minister om snel opheldering te geven. "Het is in het geheel niet duidelijk...
Dnb: rentes van banken dalen gestaag
Rentes die banken in Nederland berekenen aan hun klanten zijn recent gestaag gedaald: kredieten voor bedrijven en consumenten zijn goedkoper geworden, terwijl ook...