Verschillende producten met eigen voorwaarden of schending eensporig rentebeleid?

Treinspoor via Pixabay

“Door verschillen in voorwaarden bestaan er prijsverschillen tussen de verschillende hypotheekproducten.” Zo reageert Centraal Beheer op de aantijging door hypotheekadviseur Frits bij Radar dat de geldverstrekker het eensporig rentebeleid schendt. In een persbericht trekt Frits de beschuldiging ook door naar Obvion.

Frits: “In 2016 heeft Centraal Beheer het ‘Thuis’-label geïntroduceerd met een veel lagere rente en betere voorwaarden dan ‘Plus’ en ‘Basis’ die ze tegelijkertijd uit de markt hebben gehaald. In 2020 komt Centraal Beheer met wéér een nieuw label: ‘Leef’. Dit krijgt wéér een betere rente en voorwaarden. Het label uit 2016 wordt op inactief gezet. Sinds de introductie van het nieuwe label in november 2020 betaalde je als bestaande klant gemiddeld 0,146 procent meer als je een ‘Thuis’-hypotheek hebt, 0,20 procent meer als je een Basis-hypotheek hebt en maar liefst 0,40 procent meer als je een Plus hypotheek hebt.

“In 2019 is Obvion gestopt met drie hypotheeklabels en hebben ze één nieuwe geïntroduceerd, de ‘Woon’-hypotheek. Binnen de drie oude labels waren er verschillende rentes en voorwaarden. ‘Basis’ en ‘Obvion’ hadden betere voorwaarden en dus een hogere rente dan de ‘Compact’-hypotheek. Het nieuwe label ‘Woon’ heeft over het algemeen de beste voorwaarden, ook vergeleken met de duurdere oude labels. Maar de rente ligt gelijk aan de rente van het oude ‘Compact’-label, met slechte voorwaarden. Ook hier zijn bestaande klanten dus de dupe. Zij betalen of een te hoge rente of hebben wel dezelfde rente, maar veel slechtere voorwaarden.

“Hypotheekverstrekkers verdienen op die manier ongemerkt miljoenen euro’s. Die verdiensten komen op gang wanneer voor klanten met oudere labels een nieuwe rente wordt vastgesteld. Dit is bijvoorbeeld het geval bij het aflopen van een rentevaste periode, wanneer de klant zijn hypotheek wil verhogen of wanneer de klant verhuist en zijn huidige hypotheek (en hypotheekrente) wil meenemen en ook een aanvullend deel wil financieren. Omdat klanten alleen een voorstel krijgen binnen de voorwaarden van het oude label, valt bovendien niet op dat er bij dezelfde aanbieder een voordeliger rentetarief beschikbaar is.”

Verschillende producten met eigen voorwaarden

Centraal Beheer reageert bij Radar: “Door de tijd heen hebben wij verschillende hypotheekproducten met eigen voorwaarden gekend. Door bovenstaande verschillen in voorwaarden bestaan er prijsverschillen tussen de verschillende hypotheekproducten.

“Er zitten verschillen in de vraag of een hypotheekproduct wel of geen ‘dalrente’ kent tijdens de offerteduur. Dit betekent dat een klant tussen het rente-aanbod en het moment dat die rente daadwerkelijk ingaat, altijd de laagste rente krijgt die gold in die periode. Het wel of niet hebben van dit soort voorwaarden bepaalt mede de prijs van het hypotheekproduct.’

Reactie Obvion

Obvion verklaart tegenover VVP: “Obvion heeft er in 2019 voor gekozen nog één hypotheeksoort aan te bieden aan nieuwe klanten: de Obvion Woonhypotheek ter vereenvoudiging van haar productassortiment. Klanten met bestaande hypotheekproducten zoals de Obvion, Basis of Compact Hypotheek kunnen hun bestaande hypotheek verhogen of de rente en productvoorwaarden meeverhuizen naar een nieuwe woning conform de algemene voorwaarden en ons acceptatiebeleid. Deze producten worden niet meer voor nieuwe klanten aangeboden, maar de voorwaarden blijven van kracht. Ook kan een klant met een Obvion-, Basis- of Compact-hypotheek zijn hypotheek omzetten naar de Woon-hypotheek. Obvion wijst klanten hier proactief op. De klant kiest dan een nieuwe rente inclusief rentevaste periode, op een renteherzieningsmoment van alle leningdelen kan dit zonder vergoeding. Wenst de klant tussentijds om te zetten naar de Woon Hypotheek, dan betaalt hij mogelijk een vergoeding conform de leidraad van de AFM (deze vergoeding is uiteraard op dezelfde manier bepaald als wanneer de klant binnen het bestaande product tussentijds een nieuwe rente en rentevaste periode kiest).

“Bij Obvion-, Basis- en Compact- producten zorgt de met de klant overeengekomen tariefstructuur voor beperkte wijzigingsmogelijkheden. Binnen de Woon Hypotheek is dit verbeterd en is er sprake van een nieuwe verdeling tussen de tariefgroepen die beter aansluiten bij de huidige markt en klantbehoefte. De verschillen met de Obvion, Basis en Compact Hypotheek zijn zo beperkt mogelijk. Als gevolg van andere voorwaarden en een andere tariefstructuur is er geen vaste afstand tussen rente van de verschillende producten. Wel toetsen we doorlopend of gemiddeld genomen de rente van de Woon-hypotheek en de Compact-hypotheek, die qua voorwaarden het meest op de Woon Hypotheek lijkt, in lijn zijn geprijsd. Bij een renteverandering kan het daardoor voorkomen dat klanten met een Obvion-, Basis- of Compact-hypotheek in sommige tariefgroepen relatief gezien goedkoper of duurder uit komen dan een vergelijkbare tariefgroep in de Woon Hypotheek.

“De rentewijzigingen van de verschillende producten liggen met elkaar in lijn. Als gevolg van het verschil in de tariefstructuur van de Compact en Woon Hypotheek zijn ze niet identiek. De Compact-hypotheek heeft zeven tariefgroepen, de Woon Hypotheek heeft zes tariefgroepen. De afstanden tussen de tariefgroepen zijn verschillend tussen de producten. Hierdoor volgt een andere spreiding van de rentewijziging en ontstaan deze verschillen.

“Graag gaan we in gesprek met deze adviseur en de klanten die zich door deze werkwijze mogelijk benadeeld voelen.”

Eensporig rentebeleid

Sinds 1 januari 2013 geldt het éénsporig rentebeleid. Dit betekent dat banken voor nieuwe en bestaande klanten - bij een gelijk risicoprofiel - dezelfde rentetarieven moeten hanteren. Frits: “Het is voor hypotheekverstrekkers wel mogelijk om meerdere hypotheekproducten naast elkaar aan te bieden. Er dient dan wel een duidelijk verschil te zijn tussen de verschillende labels, zoals een langere offertegeldigheid of een hogere toegestane boetevrijeaflossing. Doorgaans vertalen die aantrekkelijke voorwaarden zich in een (iets) hogere rente in vergelijking tot de andere hypotheek van dezelfde aanbieder.”

Door Radar gevraagd om een reactie stelt de AFM: ““Als het gevolg van een nieuw product is dat bestaande klanten vast komen te zitten in een oud product met ongunstige voorwaarden en hogere rentetarieven, achten wij dat onwenselijk en mogelijk in strijd met geldende regelgeving.”

De toezichthouder adviseert mensen zich bij hem te melden indien zij menen benadeeld te worden als bestaande klant.

Reactie toevoegen

 

Reacties

Albert van der Poll - Van der Poll Financiële Diensten 18 oktober 2022

Het gevolg van introductie van een nieuw product kan nooit als verwijtbaar gevolg hebben dat een klant vastzit in een oud product. Was dat nieuwe product er niet geweest, dan had die klant ook het oude product met die rente en voorwaarden gehad. Het is begrijpelijk dat een klant dan het gevoel heeft nadeel te ondervinden, omdat het nieuwere product betere voorwaarden of een lagere prijs heeft dan hij nu betaalt. Vanuit een geldverstrekker zou je ruimhartig kunnen omgaan met omzettingsmogelijkheden, maar dit weer op hoge toon brengen als de zoveelste misstand lijkt me wat overdreven. Bij welk product kun je niet de situatie hebben dat er nadat jij het product hebt gekocht er een nieuwere of betere versie komt, of een lagere prijs?

Meer over
Frits: “Beleid DUO beperkt hypotheekmogelijkheden”

Frits: “Beleid DUO beperkt hypotheekmogelijkheden”

DUO maakt het voor oud-studenten moeilijker om een hypotheek te krijgen, stelt hypotheekadviseur Frits. Het gaat naar schatting om zo’n 150.000 studenten van...

Geldverstrekkers verlagen hypotheekrente fors

Geldverstrekkers verlagen hypotheekrente fors

Vorige week verlaagden bijna alle actieve geldverstrekkers hun hypotheekrentes en gingen met name de hypotheekrentes met NHG fors omlaag. Aldus De Hypotheekshop....

"Ruim kwart huizenbezitters kan hypotheeklasten verlagen met nieuwe taxatie"

"Ruim kwart huizenbezitters kan hypotheeklasten verlagen met nieuwe taxatie"

Volgens hypotheekadviseur Frits kan 28 procent van de huizenbezitters besparen op de hypotheeklasten met een nieuwe waardebepaling van de woning. “Van hen...

"Maximale hypotheek daalt in 2023 voor bijna iedereen"

"Maximale hypotheek daalt in 2023 voor bijna iedereen"

Voor bijna iedereen daalt de maximale hypotheek in 2023, aldus Frits. Eerder dit jaar kondigde het Nibud aan de financieringsnormen te gaan aanscherpen in verband...

Tariefklassetabel niet per se geldig gedurende hele looptijd

Tariefklassetabel niet per se geldig gedurende hele looptijd

(Kifid-uitspraak GC 2022-0897) De Geschillencommissie is van oordeel dat een tariefklassetabel onderdeel uitmaakt van de afspraken tussen de bank en de consumenten...

Hoogspanning achter de schermen over hypotheekrente

Hoogspanning achter de schermen over hypotheekrente

(Partner in kennis Lloyds Bank in VVP 4-2022) Nadat de rente jarenlang historisch laag was, heeft deze de afgelopen maanden een spurt omhoog gemaakt. Wat gebeurt...

AS Support voorziet forse stijging hypotheekrente

AS Support voorziet forse stijging hypotheekrente

De module ‘renteverwachting’ van AS Support werkt met een algoritme, dat dagelijks de spanning tussen de kapitaalmarkt en hypotheekrente berekent. De...

Stijging rente zet door

Stijging rente zet door

Zowel hypotheek- als spaarrente stijgen. “Na een daling in de zomermaanden stijgt de hypotheekrente sinds drie weken weer fors”, aldus De Hypotheekshop....

Voor het eerst sinds 2020 meer onder dan boven vraagprijs geboden

Voor het eerst sinds 2020 meer onder dan boven vraagprijs geboden

Op de woningmarkt wordt er voor het eerst sinds mei 2020 meer onder de vraagprijs geboden dan erboven. Het percentage biedingen onder de vraagprijs is in twee maanden...

AS Support: rentedaling of -stijging?

AS Support: rentedaling of -stijging?

De module renteverwachting van AS Support voorziet al sinds een paar weken een stijging van de hypotheekrente. AS Support baseert zich bij deze voorspelling op de...