Doorstromer loopt al vanaf 2021 risico
In 2001 werd besloten dat de hypotheekrenteaftrek nog maximaal dertig jaar blijft bestaan. De gevolgen van deze aanpassing zijn groot. Voor mensen met een aflossingsvrije hypotheek zijn deze gevolgen echter nog forser dan men denkt.
Als je in 2001 een aflossingsvrije lening hebt afgesloten, wordt het cruciale jaar namelijk niet 2031, maar 2021. Tien jaar eerder dus. Hoe ik daar bij kom? Dat heeft alles te maken met huidige regelgeving. Als de financiële situatie binnen tien jaar sterk wijzigt, is het gebruikelijk dat dit meegenomen wordt bij het verstrekken van een lening. Zowel bij het Nibud als bij de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) zien we deze termijn van tien jaar terugkomen.
Dat gebeurt bijvoorbeeld nu al bij een naderend pensioen binnen tien jaar. Ook bij de toetsing van de rente moet deze rente minimaal tien jaar vaststaan om op werkelijke rente te mogen toetsen. Ook bij een nul-opde-meterwoning moeten de maandlasten minimaal tien jaar op nul zitten om meer te mogen lenen. Als binnen tien jaar de hypotheekrenteaftrek wegvalt, vermoed ik dat de NHG ook in deze situatie de grens van tien jaar gaat hanteren, omdat de gevolgen een grote financiële impact zullen hebben op mensen van wie de aftrek in 2031 vervalt. Als zij tussen 2021 en 2031 een nieuwe lening willen afsluiten, kan er teleurstellend nieuws volgen. Het volgende voorbeeld maakt dat duidelijk.
Mevrouw T. Ruus komt in 2021 op adviesgesprek bij een hypotheekadviseur. Zij is zojuist gescheiden en heeft een huisje op het oog van 150.000 euro. Samen met haar ex had zij een aflossingsvrije hypotheek die was afgesloten in 2001. Haar deel, dat dus nog tot 2031 aftrekbaar is, bedraagt 100.000 euro. Mevrouw verdient 33.000 euro per jaar. Op internet heeft zij uitgerekend dat zij precies 150.000 euro kan lenen. Tot haar grote schrik vertelt de hypotheekadviseur haar echter, dat zij slechts 104.000 euro kan lenen. Maar liefst 31 procent minder dan de 150.000 euro waar mevrouw Ruus op rekende.
Hoe ik tot deze berekening kom? Ik heb gerekend met een rente van 2,3 procent die tien jaar vast staat. Op basis van haar inkomen zou mevrouw bij volledige hypotheekrenteaftrek inderdaad 150.000 euro kunnen lenen. Als haar lening van 100.000 euro echter niet meer aftrekbaar is, zakt de leencapaciteit al naar 130.000 euro. Wil mevrouw toch meer lenen, zal zij het bedrag boven de 130.000 euro binnen tien jaar moeten aflossen. In deze berekening zakt de leencapaciteit vanwege het kortere leningdeel naar 104.000 euro. Mevrouw zal dus meer eigen geld moeten inleggen of in een lagere prijsklasse een huis zoeken.
De grote vraag die de komende jaren beantwoord moet worden door professionele partijen: gaat ook bij de hypotheekrenteaftrek de termijn van tien jaar gelden als het gaat om het verkrijgen van een nieuwe lening? De minister, het Nibud, de NHG en de AFM hebben er tot nu toe een handje van om net voor of bij het bekendmaken van de toetsnormen nieuwe wijzigingen te presenteren. In dat geval weten we mogelijk in november 2021 pas meer. Dat is te laat om nog te anticiperen. Een antwoord zal echt eerder moeten komen. Veel eerder.
‘Adviseurs rest niets anders dan klanten wijzen op dit reële risico’
Adviseurs rest de komende jaren niets anders dan klanten te wijzen op dit reële risico. De gevolgen kunnen namelijk desastreus zijn. Zeker bij een samenvallen van én een toekomstig pensioen én het wegvallen van de renteaftrek binnen tien jaar, wordt doorstromen op de huizenmarkt onmogelijk of onaantrekkelijk. n
Reactie toevoegen
Editie
Consument vraagt nu zelf om verduurzaming
(Uit de adviespraktijk, VVP 3-2022) “Verduurzaming was eerst een brengproduct. Maar doordat de energieprijzen zo enorm gestegen zijn, beginnen klanten er...
Funderingsherstel nodig op meer dan één vlak
(Uit de Adviespraktijk, André van Luijk, VVP 01-2022) Er zullen niet veel adviseurs zijn die direct na hun opleiding hun eigen kantoor beginnen. André...
Aflossingsvrije hypotheek steeds populairder
Het aantal jonge huizenkopers dat in 2021 een (deels) aflossingsvrije hypotheek heeft aangevraagd, is met ruim een kwart gestegen in vergelijking met het voorgaande...
Aflossingsvrije hypotheek steeds populairder onder starters
Het aantal jonge huizenkopers dat in het eerste kwartaal van 2021 een (deels) aflossingsvrije hypotheek heeft afgesloten, is met veertien procent gestegen in vergelijking...
Besteed nooit je corebusiness uit
(Uit VVP-special Business Support 2021) “Toen de eerste coronabesmettingen in Europa opdoken, voorvoelden we al dat er hier een lockdown zou komen. We hebben...
Meer starters kiezen voor aflossingsvrije hypotheek
Independer signaleert dat in 2020 meer starters kozen voor een deel – zo’n 45 procent - aflossingsvrij bij het samenstellen van hun hypotheek dan in...
OvFD: AFM zaait onnodige paniek
De Organisatie van Financiële Dienstverleners (OvFD) herkent zich niet in de berichtgeving van de AFM dat 78.000 huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek...
"Rapport AFM over aflossingsvrije hypotheken benadrukt belang van segmentatie"
"Dit AFM-onderzoek kan jou als adviseur helpen om je klanten te segmenteren, zodat je tijdig het gesprek kan aangaan met klanten die rond 2035 mogelijk een herfinancieringsprobleem...
AFM: "Ernstig herfinancieringsrisico bij 78.000 huishoudens met aflossingsvrije hypotheek"
Ongeveer 78.000 huishoudens lopen volgens AFM-onderzoek het risico dat ze hun aflossingsvrije hypotheek niet opnieuw kunnen financieren op het moment dat deze afloopt....
"Het kan aantrekkelijker zijn om te kiezen voor een deels aflosvrije hypotheek"
De verwachtingen van Hypotheek Visie voor 2021 zijn positief. Raj Singh, Managing Shareholder: “Er is een reële kans dat corona de woonwensen van consumenten...