Hypotheek afkopen moet efficiënter
Hypotheekaanbieders doen er alles aan om het aanvraagproces zo eenvoudig mogelijk te maken. We kennen inmiddels de koppeling met het UWV voor het inkomen en Calcasa voor de waardebepaling. Steeds meer documenten worden geautomatiseerd beoordeeld, terwijl het aantal zekerheidsstukken afneemt.
Efficiëntie in het aanvraagproces staat hoog in het vaandel. Hoe minder handmatige handelingen, des te sneller gaat het proces en des te kleiner is de kans op fouten. Voor aanbieders is hier winst te behalen. Niet voor niets wordt er op dit vlak flink geïnnoveerd. Zoveel anders is het als de hypotheek (gedeeltelijk) moet worden afgelost met een polis. Kostenefficiëntie is dan ineens ver te zoeken. Sterker nog, door starheid van systemen en processen accepteren we, dat er nog veel kosten worden gemaakt alvorens de lening wordt afgelost.
Wanneer de consument een afkoopverzoek indient bij zijn verzekeraar, krijgt hij te horen dat dit niet mogelijk is zonder toestemming van de pandhouder. Vraagt de consument om toestemming bij de bank, dan krijgt hij te horen dat dit pas mogelijk is als de hypotheek is afgelost. Hoe doorbreken we deze vicieuze cirkel?
Meerdere wegen
Mijns inziens zijn er meerdere wegen die naar Rome leiden. De meest voor de hand liggende oplossing is, dat de geldverstrekker aan de verzekeraar toestemming geeft de polis af te laten kopen. Met de opdracht om het geld naar hem over te maken. De introductie van de ‘instemmingsverklaring pandhouder’ is hiervoor de sleutel. De consument beschikt tijdig over zijn geld, zonder ingewikkelde processen of hoge kosten voor de bank. Een andere optie is, dat de bank de afkoopwaarde met de verzekeraar verrekent na verkoop van de woning. Op de aflosnota verrekent de bank alvast de uitstaande hypotheek met de verwachte afkoopwaarde. De consument levert hiervoor een opgave van de afkoopwaarde, alsmede het afkoopverzoek. Die laatste stuurt de bank naar de verzekeraar.
Beleggingspolis
Is er sprake van een beleggingspolis, dan is de afkoopsom onzeker. Om een tekort als gevolg van een koersdaling te verkleinen, kan worden uitgegaan van bijvoorbeeld negentig procent van de huidige waarde. Na verkoop van de woning en uitbetaling door de verzekeraar, verrekenen consument en bank onderling het restant. Het lastige in deze situatie is, dat de bank een proforma schuldrestopgave moet maken. Zonder kan er geen overbruggingslening worden afgesloten.
Een laatste optie is de consument verplichten om zijn bestaande hypotheek eerst om te zetten naar bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek, waarbij de afkoopwaarde van de polis gebruikt wordt om af te lossen op het annuïtaire deel. Na afronding van dit traject, kan de consument middels een overbruggingshypotheek zijn overwaarde inbrengen.
De praktijk
Als we kijken naar de mogelijke oplossingen, dan heeft de eerste optie duidelijk de voorkeur. Deze oplossing is het eenvoudigst en de foutenkans is het kleinst. Zoals gezegd, ben ik deze optie nog niet tegengekomen.
Een aantal banken is inmiddels bereid om de (te verwachten) netto schuld te verrekenen op de aflosnota. Echter alleen wanneer er sprake is van verkoopverlies, niet in geval van verkoopwinst. Vraagt u me alstublieft niet waarom…
‘Consumenten worden gedwongen eerst hun hypotheek om te zetten’
En dus zien we dat consumenten eigenlijk gedwongen worden om eerst hun hypotheek om te zetten. Een tijdrovende en kostbare zaak voor zowel consument als aanbieder! Omdat er verschillende processen moeten worden doorlopen, neemt -naast de stressfactor-ook de foutenkans toe. En dat allemaal voor een zeer korte, aflopende periode.
Oproep
Kostenefficiëntie rondom het aangaan van een hypotheek is een goede ontwikkeling. Deze focus voegt echter weinig toe wanneer er kostenlekken in het product zitten. Ik roep alle betrokkenen op om te komen tot een betere oplossing. Anders wordt de verpande beleggingspolis voor de bank een woekerpolis.
Reactie toevoegen
Editie
Meer over
Dossier Aflossingvrij: het braafste jongetje van de klas
"Wees gerust; deze column gaat niet over mij! Ik ga je meenemen naar een situatie waarin men door het willen voldoen aan de regelgeving, exact het tegenovergestelde...
Is modelmatige taxatie een oplossing?
"Consumenten willen graag zo min mogelijk eigen middelen inbrengen en dit wordt bereikt door een taxatiewaarde gelijk aan de koopsom. Maar wordt een hogere waarde...
Obvion op de planken van De Financiële Makelaar
Obvion ligt vanaf nu op de planken van De Financiële Makelaar. “Obvion kent een uitgebreid acceptatiekader, waarbij ze oog hebben en houden voor...
DFM Summerschool weer van start
Voor het derde jaar organiseert serviceprovider De Financiële Makelaar tijdens de zomermaanden de DFM Summerschool. Dit jaar in samenwerking met de Hypotheek...
Duivels dilemma in de hypotheekpraktijk
Heb jij wel eens meegemaakt dat iemand alleen zaken met je wil doen, onder voorwaarden dat je afwijkt van de normen? Hoe ga je om met dit dilemma? Stap je over je...
"Nog even en de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) wordt van kracht! En met de deadline in zicht lijkt iedereen ineens in rep en roer. En dat lijkt vreemd,...
Munt in assortiment De Financiële Makelaar
De Financiële Makelaar heeft het aanbod van Munt Hypotheken opgenomen in zijn assortiment. “Dit betekent dat ongeveer 600 nieuwe tussenpersonen ons...
Grotere slagingskans op bindend hypotheekaanbod voor zzp'ers
De Financiële Makelaar, FlexFront en VCN United Capital hebben de Inkomensanalyse voor zelfstandig ondernemers geïntroduceerd, een scan waarmee adviseurs...
Extra sessie vierde webinar DFM Summerschool
De Financiële Makelaar heeft een extra sessie ingepland van het vierde webinar van haar DFM Summerschool. De Summerschool is een serie inhoudelijke webinars....
Provisieverbod onthoudt klant keuzes
Sinds dit jaar staat de AFM niet meer toe dat softwareleveranciers gelden ontvangen van aanbieders voor de inbouw van producten. Hierdoor ontstaat er een meer gelijk...