De zorgplicht: meer plicht dan zorg
Inmiddels kan ik zeggen dat ik een oude rot in het vak ben. Ik kan het ontkennen omdat ik me nog lang niet oud voel, maar de 24 jaar werkervaring spreken dat tegen.
Ik zou met deze werkervaring mijn eerste blog kunnen laten gaan over alle veranderingen die ik heb meegemaakt in dit vak. Zoals de veranderingen in werkwijze: van het bekende sigarendoosje naar het digitale dossier. De fax verdween en e-mail deed zijn intrede en niet te vergeten de opgelegde veranderingen. Ben je er nog? Wees gerust, tot zover mijn terugblik op een aantal veranderingen. Ik heb inmiddels de meeste veranderingen omarmd en omgezet in kansen. De meeste? Ja, de meeste. Met sommige van de opgelegde veranderingen blijf ik moeite houden en daarover gaat deze blog.
Doorgeslagen correctie
De opgelegde veranderingen zijn in veel gevallen een correctie op zaken die in het verleden fout zijn gegaan. Deels aan de markt zelf te verwijten, deels voortschrijdend inzicht. Het nadeel van correctie op het falen van de markt door de overheid, is dat de mate van correctie in veel gevallen doorslaat. En met een aantal van de maatregelen die voortvloeien uit die doorgeslagen correctie, heb ik moeite. Zo is daar het niet meer (of zeer beperkt) kunnen meefinancieren van de kosten die horen bij de aanschaf van een woning. Denk aan:
- Overdrachtsbelasting;
- Notariskosten;
- Makelaarskosten;
- Hypotheekadvies;
- Taxatiekosten en de Verbouwings- en verbeteringskosten van de woning.
En de regel dat (nieuwe hypotheken vanaf 01-01-2013) 100 procent –minimaal annuïtair– verplicht moet worden afgelost . Deze blog gaat over het niet meer, of zeer beperkt, kunnen meefinancieren van de kosten.
In aanloop naar de invoering van deze veranderingen onder leiding van –toenmalig – minister Blok heb ik geregeld contact gehad met verschillende Kamerleden en rekenkamers van diverse politieke partijen. Wat mij in deze contacten het meest heeft verbaast, is het ontbreken van kennis uit de praktijk, kennis van de hypotheekbranche, het ontbreken van creatief denken en willen zoeken naar een tussenoplossing. Ik wéét dat creatief denken deels de aanleiding voor de problemen zijn geweest, maar helemaal niet meer buiten de gebaande paden denken in de zoektocht naar oplossingen? Dat begrijp ik niet!
Max 100 procent financieren van de marktwaarde
Deze regel dwingt de koper om een (groot) deel van zijn of haar eigen geld te gebruiken om de bijkomende kosten te financieren. De gedachte om de verhouding hypotheekschuld versus marktwaarde gezonder te maken is heel plausibel. De markt heeft immers aantoonbaar gefaald met alle aflossingsvrije- en beleggingsconstructies. Daardoor zijn veel huizenbezitters in de problemen gekomen. Maar, de wetgeving die het falen recht moeten zetten, zorgt ervoor dat de liquiditeit van de koper fors afneemt.
Hoewel de economie en daarmee de arbeidsmarkt momenteel aantrekken, kan verlies van inkomen nog altijd gebeuren. De duur en de opbouw van een WW-uitkering en de uitkering bij arbeidsongeschiktheid zijn drastisch – ten negatieve – veranderd en gemiddeld genomen stijgen de uitkeringen niet evenredig mee met prijsverhogingen. Bij verlies van inkomen moet er daarom vaak aanspraak worden gemaakt op eigen geld om het inkomen uit een uitkering tot een minimaal noodzakelijke niveau aan te vullen. Je ‘voelt’ al waar dit naar toe gaat: geld dat er niet (meer) is omdat dat in de stenen van het gekochte huis zit. De ‘nieuwe’ regel van maximaal 100% financieren van de marktwaarde, is daarmee vaak met terugwerkende kracht debet aan het ontstaan van financiële probleem. Minder liquide middelen maakt nu eenmaal financieel kwetsbaar.
En dan heb ik het nog niet eens over de starters (en doorstromers) met een studieschuld gehad. Naast de kosten koper die ten kosten gaan van de financiële buffer moet in veel gevallen de studieschuld volledig worden afgelost. Die verplichte aflossing werkt daarmee beperkend op de aankoop van een eerste woning of doorstroom. Dat de studieschuld zo zwaar meeweegt, zorgt voor een vicieuze cirkel: een studie is belangrijk om een goede baan te krijgen, de overheid betaalt steeds minder mee aan de kosten voor een studie en er wordt meer geleend. En die lening zorgt er mede voor dat, met name starters, zijn veroordeeld tot het blijven wonen in studentenkamers of moeten kiezen voor torenhoge huren in de vrije sector.
Wat is er mis met een tussenoplossing?
Ik verbaas me er dan ook over dat er in de regulerende wetgeving niet is gezocht naar een tussenoplossing. Mijn voorstel richting de politieke contacten was: geef kopers nog de mogelijkheid om de kosten koper mee te financieren. Maak voor deze financiering een apart leningsdeel met een maximale aflostermijn van bijvoorbeeld 10 jaar. Geeft de starter het voordeel om de rente over dit deel af te trekken en laat dit hypotheekdeel voor de doorstromer in box 3 vallen.
De kracht van deze tussenoplossing is dat een deel van de hypotheek sneller is afgelost waardoor de kans dat woning onder water komt te staan afneemt. Echter belangrijker: de koper behoudt een stukje van zijn opgebouwde buffer. Noodzakelijk in de huidige participatiesamenleving waarin burgers zelfredzaam moeten zijn. Helaas is deze tussenoplossing, of zijn andere ideeën, niet overgenomen.
De huizenkoper vindt eigen tussenoplossingen
De AFM sprak eerder de zorg uit dat kopers onderhands geld lenen bij familie of vrienden. Het gevolg van onderhandse leningen is, dat deze zich onttrekken aan het zicht van toezichthouder, hypotheekverstrekker en bijvoorbeeld hypotheekadviseur en worden daardoor niet meegewogen in de maximaal haalbare maandlast die kopers kunnen dragen.
Helaas is die zorgplicht wat mij betreft door de regulerende regels teruggebracht naar kijken met hoe weinig financiering een huis kan worden gekocht
En ik? Ik ben absoluut geen tegenstander van regulerende regelgeving door de overheid, toezicht en de zorgplicht. Mijn motto is niet voor niets: transparant tot in de puntjes. Regels, ook al zijn die soms beperkend, houden mij scherp. Wijzen mij op mijn zorgplicht als hypotheekadviseur.
Helaas is die zorgplicht wat mij betreft door de regulerende regels teruggebracht naar kijken met hoe weinig financiering een huis kan worden gekocht. En is daarmee van zorg meer een plicht geworden. Begrijp me goed. Ik ben niet tegen de inbreng van eigen geld, maar wel al het eigen geld? Dat vind ik geen goed idee! Want, financiële problemen ontstaan in 9 van de 10 gevallen niet door een iets hogere maandlast, maar juist door het ontbreken van eigen geld.
Geurt van Kooten
Van Kooten Financiële Raadgevers
Reactie toevoegen
Hypotheekadviseur voldeed aan inspanningsverplichting
(Kifid-uitspraak GC 2023-0799) De consumenten hebben de adviseur opdracht gegeven tot het bemiddelen en adviseren bij het oversluiten van hun hypothecaire geldlening....
Hypotheekadviseur moet adviesvergoeding terugstorten
(Kifid-uitspraak GC 2023-0786) De consumenten stellen zich op het standpunt dat de adviseur zijn zorgplicht geschonden heeft door hen niet te informeren over de...
Reconstructie adviesdossier mag ook mondeling en met getuigenbewijs
(Rechtspraak) De adviseur kan niet op papier maar wel mondeling en met getuigen hard maken wat hij met de consumenten heeft besproken. Voor de Rechtbank Oost-Brabant...
Aan tussenpersoon om te controleren of product voldoet aan normen bank en behoeften consument
(Kifid-uitspraak GC 2023-0769) Het is niet aan de bank om de wensen en behoeften te inventariseren bij het aangaan van een overeenkomst. Deze werkzaamheden liggen...
Niet corrigeren onjuiste veronderstelling klanten komt adviseur duur te staan
(Kifid-uitspraak GC 2023-0733) De consumenten hebben een appartement gekocht naast hun huidige woning. Het advieskantoor heeft een verhuurhypotheek geadviseerd,...
WhatsApp komt hypotheekadviseur duur te staan
(Kifid-tussenuitspraak GC 2023-0726A) De adviseur verweert – vergeefs - zich als volgt: de opdracht van de consument tot het wijzigen van de rente is niet...
Consumenten eisen vergeefs 168 mille van onzorgvuldige hypotheekadviseur
(Kifid-uitspraak GC 2023-0716) De adviseur heeft een financieringsopzet aan de consumenten voorgehouden gebaseerd op rentepercentages welke waren genoemd in een...
Adviseur hoefde niet ook nog eens schriftelijk te waarschuwen
(Kifid-uitspraak GC 2023-0719) De consument stelt dat de adviseur tekortgeschoten is in de nakoming van de overeenkomst door, na de eerste afwijzing van een verzekeringsaanvraag...
Schade door piraten niet voor rekening tussenpersoon
(Rechtspraak) Ook in hoger beroep is het de scheepvaartmaatschappij niet gelukt een deel van de schade als gevolg van piraterij te verhalen op Noord-Nederlandse...
Niet aan kredietverstrekker om fouten begaan door adviseur te herstellen
(Kifid-uitspraak GC 2023-0702) De kredietverstrekker heeft de aanvaarding van het renteaanbod niet tijdig ontvangen, zodat geen overeenkomst tot stand is gekomen....