Unieke kans
Geijsel Kroon vindt dat banken wettelijk moeten worden verplicht om de afkoopsom eeuwigdurende erfpacht aan bestaande klanten te lenen, schrijft directeur Wilfred Mooij. Amsterdamse huizenbezitters krijgen het aanbod van de Gemeente Amsterdam om hun jaarlijkse erfpacht af te kopen naar eeuwigdurende erfpacht. Na afkoop betalen zij nooit meer erfpacht en gaan ze er fors op vooruit. Maar die koopsom kunnen ze vaak niet lenen omdat de huidige regelgeving dit blokkeert.
120.000 woningbezitters in Amsterdam zijn geen eigenaar van de onderliggende grond maar huren als het ware de grond met een erfpachtcontract van de Gemeente Amsterdam. Vaak zijn dit 50-jarige contracten die of jaarlijks worden herzien of voor langere tijd zijn afgekocht. Veel Amsterdammers zijn zich onvoldoende bewust van de aanpassing van de contract waarde na 50 jaar. Deze herzieningen leiden tot veel onvrede, protest en kostbare rechtszaken, die niet zelden door de Gemeente Amsterdam worden verloren.
Het bestuur van Amsterdam biedt Amsterdammers nu de optie om het periodieke erfpachtcontract om te zetten naar een ‘eeuwigdurend contract’. Daarmee hoeft de erfpachter nooit meer erfpacht te betalen, maar wordt hij formeel nog steeds geen eigenaar van de grond.
Om de Amsterdammers over te halen biedt Amsterdam een forse korting om de erfpacht eeuwigdurend af te kopen. Eerst wordt met de vaak oude grondwaarde gerekend, die wordt met 10 procent verminderd en vervolgens geeft de Gemeente Amsterdam 25 procent korting. Veelal is dit erg aantrekkelijk voor de woningbezitter, die ziet zijn vaste lasten dalen en heeft meer zekerheid. Daarmee is dit ook goed voor de bestaande geldverstrekker van de hypotheek.
Een voorbeeld, berekend over de komende 10 jaar.
Uitgangspunten: grondwaarde 250.000 euro. Jaarlijkse erfpacht 5.000 euro. Afkoopsom 125.000 euro. Hypotheekrente 2 procent. Inflatie 3 procent.
Bij 3 procent inflatie stijgt de erfpacht in tien jaar naar 6.524 euro, dat is een gemiddelde erfpacht van 5.732 euro per jaar.
Bij een aflossingsvrije lening van 2 procent wordt 2.500 euro rente per jaar betaald. En bij een lineaire lening van 30 jaar is na 10 jaar al 1/3 van de lening afgelost, in dit voorbeeld 41.667 euro.
Conclusie:
Een bank die 125.000 euro verstrekt tegen een lineaire lening van 2 procent ziet dat in dit voorbeeld de vaste lasten van deze geldlener wegens het wegvallen van de erfpachtcanon met 5.732 euro per jaar afnemen. Daartegenover staat een jaarverplichting bestaande uit rente ( 2.083 euro) en aflossing (4.167 euro) van 6.250 euro per jaar. Maar na 10 jaar is de restschuld van 125.000 euro verminderd naar 83.333 euro en zullen de periodieke lasten bij een gelijkblijvende rente steeds verder afnemen. Erg gunstig voor de huiseigenaar en voor de bank.
Dat is de theorie. Maar in de praktijk ervaren wij bij Geijsel Kroon dat de regelgeving die bedoeld is om de consument te beschermen en te behoeden voor overfinanciering deze geldverstrekking blokkeert. Veel hypotheekgevers hebben namelijk een lening afgesloten op de grens van hun maximale leencapaciteit. Inmiddels zijn de regels fors aangescherpt en kunnen veel mensen niet meer het oorspronkelijke bedrag, laat staan meer, lenen.
Het kan onmogelijk de bedoeling van de regelgevers en de toezichthouders zijn geweest om deze 120.000 gezinnen dit voordeeltje te onthouden dat bovendien goed is voor de geldverstrekkers en indirect dus ook voor De Nederlandsche Bank. Daarom roept Geijsel Kroon de overheiden in het bijzonder de AFM op om in deze de geldverstrekkers op te leggen dat zij op verzoek altijd de gehele afkoopsom voor eeuwigdurende erfpacht moeten verstrekken aan hun bestaande hypotheekgevers. Dit is een unieke kans voor de banken, toezichthouders en politiek om nu eens niet met mooie woorden maar met feitelijke daden in het belang van de consument te handelen. Een bijkomend voordeel is dat dit de administratieve lastendruk van deze duizenden extra dossiers aanmerkelijk verminderd en dat kan ook geen kwaad.
Reactie toevoegen
Meer over
Banken starten campagne om woningeigenaren te helpen verduurzamen
De NVB is een campagne gestart die woningeigenaren er op wijst dat de bank kan en wil helpen bij het verduurzamen van het huis. Onder de naam ‘Alle seinen...
Vanaf 2023 alleen financiering met NHG voor verantwoorde erfpachtconstructies
Per 1 januari 2023 staat NHG financiering alleen toe als een erfpacht- of kortingsconstructie verantwoord is. Daarnaast zijn aanbieders van erfpachtconstructies...
Standaardisering erfpachtinstrument kan financiering flexibele woonvormen vereenvoudigen
Er komt meer flexibiliteit in het financieren van verschillende alternatieve woonvormen zoals tiny houses en flexwoningen, schrijft minister De Jonge over de uitkomsten...
Nieuwe hypotheekakte bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht voor rekening bank
(Kifid-uitspraak GC 2022-0192) Wanneer een consument van voortdurende erfpacht overstapt naar eeuwigdurende erfpacht mag een bank een nieuwe hypotheekakte verlangen....
Banken leggen beleid onder ‘gender lens’
Banken leggen samen met adviseur Partnering for Social Impact hun eigen bedrijfsvoering, beleid en dienstverlening onder een zogenoemde ‘gender lens’...
Vertrouwen in banken verder toegenomen
Zowel het consumentenvertrouwen in de bankensector als het vertrouwen in de eigen bank steeg in de eerste helft van 2021. Dit blijkt uit de Vertrouwensmonitor Banken...
Obvion mocht aanvullende hypotheekakte eisen
(Kifid-uitspraak GC 2021-0642) De consumenten zijn overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht. Obvion heeft met deze overstap ingestemd met als voorwaarde dat er een...
Het bank- en verzekeringswezen behoort tot de sectoren waarin de NOW-regeling percentueel de meeste lonen ter hoogte van twee keer het maximale dagloon betaalt....
Raad van Advies: klantcontact banken kan beter
“We adviseren banken het klantcontact te verbeteren en te kijken hoe het persoonlijk klantcontact toch goed vormgegeven kan worden in tijden van digitale transformatie.”...
(Uit katern Zorgverzekering VVP 5-2020) “Het zorgverzekeringsstelsel zou verzekeraars meer moeten prikkelen preventie te stimuleren. Dat gold altijd al,...