Unieke kans
Geijsel Kroon vindt dat banken wettelijk moeten worden verplicht om de afkoopsom eeuwigdurende erfpacht aan bestaande klanten te lenen, schrijft directeur Wilfred Mooij. Amsterdamse huizenbezitters krijgen het aanbod van de Gemeente Amsterdam om hun jaarlijkse erfpacht af te kopen naar eeuwigdurende erfpacht. Na afkoop betalen zij nooit meer erfpacht en gaan ze er fors op vooruit. Maar die koopsom kunnen ze vaak niet lenen omdat de huidige regelgeving dit blokkeert.
120.000 woningbezitters in Amsterdam zijn geen eigenaar van de onderliggende grond maar huren als het ware de grond met een erfpachtcontract van de Gemeente Amsterdam. Vaak zijn dit 50-jarige contracten die of jaarlijks worden herzien of voor langere tijd zijn afgekocht. Veel Amsterdammers zijn zich onvoldoende bewust van de aanpassing van de contract waarde na 50 jaar. Deze herzieningen leiden tot veel onvrede, protest en kostbare rechtszaken, die niet zelden door de Gemeente Amsterdam worden verloren.
Het bestuur van Amsterdam biedt Amsterdammers nu de optie om het periodieke erfpachtcontract om te zetten naar een ‘eeuwigdurend contract’. Daarmee hoeft de erfpachter nooit meer erfpacht te betalen, maar wordt hij formeel nog steeds geen eigenaar van de grond.
Om de Amsterdammers over te halen biedt Amsterdam een forse korting om de erfpacht eeuwigdurend af te kopen. Eerst wordt met de vaak oude grondwaarde gerekend, die wordt met 10 procent verminderd en vervolgens geeft de Gemeente Amsterdam 25 procent korting. Veelal is dit erg aantrekkelijk voor de woningbezitter, die ziet zijn vaste lasten dalen en heeft meer zekerheid. Daarmee is dit ook goed voor de bestaande geldverstrekker van de hypotheek.
Een voorbeeld, berekend over de komende 10 jaar.
Uitgangspunten: grondwaarde 250.000 euro. Jaarlijkse erfpacht 5.000 euro. Afkoopsom 125.000 euro. Hypotheekrente 2 procent. Inflatie 3 procent.
Bij 3 procent inflatie stijgt de erfpacht in tien jaar naar 6.524 euro, dat is een gemiddelde erfpacht van 5.732 euro per jaar.
Bij een aflossingsvrije lening van 2 procent wordt 2.500 euro rente per jaar betaald. En bij een lineaire lening van 30 jaar is na 10 jaar al 1/3 van de lening afgelost, in dit voorbeeld 41.667 euro.
Conclusie:
Een bank die 125.000 euro verstrekt tegen een lineaire lening van 2 procent ziet dat in dit voorbeeld de vaste lasten van deze geldlener wegens het wegvallen van de erfpachtcanon met 5.732 euro per jaar afnemen. Daartegenover staat een jaarverplichting bestaande uit rente ( 2.083 euro) en aflossing (4.167 euro) van 6.250 euro per jaar. Maar na 10 jaar is de restschuld van 125.000 euro verminderd naar 83.333 euro en zullen de periodieke lasten bij een gelijkblijvende rente steeds verder afnemen. Erg gunstig voor de huiseigenaar en voor de bank.
Dat is de theorie. Maar in de praktijk ervaren wij bij Geijsel Kroon dat de regelgeving die bedoeld is om de consument te beschermen en te behoeden voor overfinanciering deze geldverstrekking blokkeert. Veel hypotheekgevers hebben namelijk een lening afgesloten op de grens van hun maximale leencapaciteit. Inmiddels zijn de regels fors aangescherpt en kunnen veel mensen niet meer het oorspronkelijke bedrag, laat staan meer, lenen.
Het kan onmogelijk de bedoeling van de regelgevers en de toezichthouders zijn geweest om deze 120.000 gezinnen dit voordeeltje te onthouden dat bovendien goed is voor de geldverstrekkers en indirect dus ook voor De Nederlandsche Bank. Daarom roept Geijsel Kroon de overheiden in het bijzonder de AFM op om in deze de geldverstrekkers op te leggen dat zij op verzoek altijd de gehele afkoopsom voor eeuwigdurende erfpacht moeten verstrekken aan hun bestaande hypotheekgevers. Dit is een unieke kans voor de banken, toezichthouders en politiek om nu eens niet met mooie woorden maar met feitelijke daden in het belang van de consument te handelen. Een bijkomend voordeel is dat dit de administratieve lastendruk van deze duizenden extra dossiers aanmerkelijk verminderd en dat kan ook geen kwaad.
Reactie toevoegen
Meer over
Dijsselbloem: "Ik laat me niet uit over individuele banken"
"Ik laat me niet uit over de (groei van) hypotheekportefeuilles van individuele banken." Aldus minister Dijsselbloem in antwoord op Kamervragen over de groei bij...
Vrouw heeft (onder)broek aan bij otua.nl
Geijsel Kroon promoot haar nieuwe vergelijkingssite www.OTUA.nl met een gratis, 'gender neutraal' boxershort. Wilfred Mooij van Geijsel Kroon en OTUA: "Tijdens...
"Erfpachtvoorstel Utrecht moet beter"
De regeling die de gemeente Utrecht voorstelt om erfpacht eeuwigdurend te kunnen afkopen pakt te duur uit, vindt Vereniging Eigen Huis. De vereniging pleit in een...
Verklaring duurzaamheid banken en pensioenfondsen
"Het akkoord van Parijs spoort ons allen aan om te handelen. Ook onze financiële instellingen onderschrijven deze koers en willen een wezenlijke bijdrage...
Dnb onderzoekt agressieve belastingplanning
DNB is een onderzoek gestart naar agressieve belastingplanning en klantanonimiteit bij een selectie van banken, trustkantoren en verzekeraars. Na de zomer verwacht...
"Een olifant is verstandig en wekt vertrouwen"
De Raad van Kinderen adviseert de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) een nieuw logo te ontwerpen. "Bijvoorbeeld met een olifant. Een olifant is verstandig...
Dnb: pensioenfondsen in kwetsbare positie
De weerbaarheid van het Nederlandse bankwezen heeft in de afgelopen jaren een duidelijke verbetering te zien gegeven. Tegelijkertijd bevinden de Nederlandse pensioenfondsen...
Zorgeloosch en bank bieden maatwerk bij scheiding
De banken willen anno 2017 dichter bij de klant staan. Ook als een stel bij hen aanklopt vanwege een scheiding. Om deze klanten maatwerk te kunnen bieden, werken...
Bunq heeft een nieuwe tool gelanceerd. Het alternatief voor de bank kondigt een nieuwe tool voor de klant op deze manier aan: “Hi bunqers, Today we have a...
AP akkoord met bulkmelding datalekken
De Autoriteit Persoonsgegevens (AP) gaat er onder bepaalde voorwaarden mee akkoord dat banken, verzekeraars en pensioenfondsen datalekken bij grootschalige postverzending...