Verdegaal: "huizenmarkt nog altijd een zeepbel"
"Het is nu officieel: onze huizenmarkt was/is een zeepbel, die nog steeds bezig is leeg te lopen", twittert Erica Verdegaal in een reactie op het Eindrapport Huizenprijzen.
Het eindrapport van het parlemtentair onderzoek naar stijgende huizenprijzen is door commissievoorzitter Kees Verhoeven aangeboden aan de Tweede Kamer en heeft als titel: 'Kosten Koper – Een reconstructie van 20 jaar stijgende huizenprijzen'.
De commmisie concludeert onder meer dat vooral de financieringsruimte heeft geleid tot een explosieve prijsstijging. "Alleen regionaal of op lange termijn kan een grote toevoeging van nieuw woningaanbod de huizenprijzen beïnvloeden."
Voor de woonconsument vormden zowel de financieringsproducten als het regionale grond- en bouwproces een black box. "De woonconsument is de afgelopen periode aangemoedigd gebruik te maken van de maximale leencapaciteit om een zo duur mogelijk huis te kopen en heeft van deze mogelijkheden grif gebruik gemaakt. Risico’s werden onderschat door zowel consumenten als hypotheekverstrekkers."
Volgens de commissie werd de stijgende vraag extra gefaciliteerd door verruiming van de kredietmogelijkheden en financiële innovaties
door hypotheekverstrekkers. "Hypotheekproducten werden geoptimaliseerd, zodat maximaal gebruik gemaakt kon worden van ontwikkelingen op de kapitaalmarkt en van fiscale voordelen gericht op het bevorderen van het eigenwoningbezit, zoals de hypotheekrenteaftrek. Waarschuwingen vonden geen gehoor."
De commissie concludeert dat de overheid meer had kunnen doen tegen de prijsstijging. "Via het beperken van de hypotheekrenteaftrek, het verminderen van het bereik van de NHG of het invoeren van maximale loan to value-ratio’s en/of loan to income-ratio’s had de prijsstijging geremd kunnen worden."
De commissie doet ook een aantal aanbevelingen. Om grip op de huizenprijzen te houden, dient de politiek jaarlijks op hoofdlijnen over de ontwikkelingen te spreken. "Op die manier worden de prijsontwikkelingen en de oorzaken tijdig onderkend en kan tijdig worden geanticipeerd. Aan dit jaarlijkse huizenprijzendebat dient een kabinetsrapportage vooraf te gaan die een feitelijk inzicht biedt in de prijsontwikkeling en de dominante factoren die vraag en aanbod bepalen."
Ook stelt de commissie voor dat er een maximum wordt vastgesteld voor de loan to income-ratio, de verhouding tussen de verkregen hypotheek en het beschikbare inkomen, en de loan to value-ratio. "Het monitoren en bewaken van de gestelde bovengrenzen is een verantwoordelijkheid van de AFM die hierover jaarlijks rapporteert en optreedt als grenswaarden worden overschreden. Ook dient de overheid niet langer het kopen van woningen te stimuleren. "In dat licht kan bij toekomstig overheidsbeleid bijvoorbeeld gekozen worden voor een neutralere, meer woonvorm-onafhankelijke benadering."
"Nederlanders bouwen zowel via de eigen woning als via het pensioen kapitaal op. Kapitaalopbouw via woning en pensioen moet meer in samenhang worden bekeken. In dat licht is de vraag reëel hoe noodzakelijk het is om binnen een termijn van 30 jaar volledig af te lossen op de hypotheek. Overwogen kan worden om mogelijkheden te bieden aan het begin van de wooncarrière een deel van de pensioeninleg in de koopwoning te steken zonder dat dit overigens leidt tot herintroductie van fiscale ondersteuning voor aflossingsvrij lenen. Of omgekeerd: de aflossing van het huis meer als pensioen te gaan gebruiken. Op voorwaarde dat het de overheid geen extra geld kost, moet het voor huishoudens die dat kunnen en willen organiseren, mogelijk zijn de woonlasten over een langere periode, bijvoorbeeld 40 jaar, van het leven te spreiden."
Verder vindt de commissie dat de afhankelijkheid van Nederlandse banken van de kortlopende financiering op de internationale kapitaalmarkt (funding) bij de financiering van hypotheken te hoog is en dat deze afhankelijkheid moet worden doorbroken."De eerste stappen hiertoe zijn inmiddels gezet. Bij verdere uitwerking van methoden om pensioenfondsen een deel van de hypotheekfinanciering te laten overnemen, pleit de commissie voor een zorgvuldige risicoafweging. Ter inspiratie wijst de commissie hierbij op het Deense en Canadese model".
Naast de grotere risico’s op de kapitaalmarkt leidt het gebrek aan concurrentie op de hypotheekmarkt tot hogere hypotheekrente dan de ons omringende landen. "De commissie constateert bovendien dat er geen transparantie is over de renteopbouw en de kostenstructuur daaronder. De commissie pleit voor meer concurrentie en transparantie. Ook dient de positie van de consument te worden versterkt. "Consumenten bleken zeer beperkt op de hoogte van de risico’s van financieringsproducten en het risicobeleid van hypotheekverstrekkers. Banken hebben hierbij in het kader van de zorgplicht een belangrijke rol te vervullen. De commissie beveelt aan dat in samenwerking met consumentenorganisaties en hypotheekverstrekkers wordt gewerkt aan het versterken van de kennispositie van de consument door beter inzicht te verschaffen in de risico’s van woningfinanciering. Het resultaat hiervan kan certificering zijn of een informatiecode waarop de AFM vervolgens dient toe te zien."
Reactie toevoegen
Reacties
Theo van Geel - 12 april 2013
@Frans. volgens mij zitten in die commissies vaak lieden die ibj zijn (even zonder werk dus), omdat ze uit een vorige baan moesten vertrekken vanwege onhoudbare positie. Ze worden niet gekozen op kwaliteit of deskundigheid ter zake, maar op beschikbaarheid. Zo kan bv Cohen het fenomeen massabijeenkomst veroorzaakt door twitter gaan bestuderen, terwijl hij fervent a-twitteraar is.
Wil Rotteveel - 12 april 2013
@Frans, dat komt wij eigenlijk zelf op dat stomme volk stemmen, en nog erger, er gaan geen soortgenoten, ondernemers, in de lokale of landelijke politiek. Daardoor krijg je dat ze soortgenoten benoemen voor onderzoeken te doen naar zaken/onderwerpen waar ze zelf ook geen verstand van hebben, en zo ook mooi de verantwoordelijkheid kwijt zijn, en zo bij de volgende verkiezingen niet op aangesproken kunnen worden.
Frans Lampe - 12 april 2013
Wellicht is er een intelligente makelaar/hypotheekadviseur beschikbaar die zijn inkomen kan gaan verbeteren door zich eens te gaan mengen in de politiek / diverse commissies? Da's beter dan droog brood eten. Ik heb alleen geen kruiwagens voor hem/haar.
Theo van Geel - 12 april 2013
"120 pagina's bullshit" aldus Kees de Kort "Je kunt in Nederland beter pedofiel zijn dan zeggen dat de huizenprijzen moeten dalen". Voor de hele column: http://www.bnr.nl/opinie/kees-de-kort/
Frans Lampe - 12 april 2013
Leuke column. Heb een vraag: hoe komt het dat in de commissies en het parlement altijd figuren terecht komen die de verkeerde aanbevelingen doen danwel de verkeerde beslissingen nemen. Als we dat probleem eerst oplossen, besparen we een hoop kosten en voorkomen we een verdere recessie blijkbaar. Ik ben helemaal klaar met die onderzoekers, commissies etc. Kost handenvol geld en lost niets op. Moeten we bij nieuwe verkiezingen echt radicaal anders gaan stemmen?
Paul Schoo - 11 april 2013
Hypotheekrenteaftrek is geen doodzonde. Op zich hadden wij een prima stelsel. Tegenover de renteaftrek stond weer de huursubsidie. Allemaal om wonen betaalbaar te houden. De angel zat dus niet in het systeem van renteaftrek, maar in de verhoging van de leencapaciteit. Politiek heeft onderdruk van Europa (waar ze nu eenmaal wat minder slim zijn en niet doorhadden dat wij de aflossing netjes parkeren op een spaarrekening, dus per saldo niet zoveel hypotheekschuld hebben) aan de renteaftrek zitten sjorren, met het ene misbaksel na het andere, die moesten aangeven dat we op de goede weg zijn om braaf Europa te volgen in hun systematiek van woningfinanciering. Daarnaast is de AFM de leencapaciteit gaan terugschroeven, waardoor er waardedalingen ontstonden. Veel huizen aangeschaft na 2004 kwamen hierdoor onder water te staan. Dit betreft een generatie van 30 tot 40'ers die hier met de daling van de huizenprijzen geslachtofferd worden. Ook nog eens de generatie die het moet gaan verdienen in ons land. Die nu muurvast zitten en niet meer aan arbeidsmobiliteit kunnen doen. Dus daling van de huizenprijzen is niet de oplossing. De oplossing zit in een verhuissubsidie voor die gevallen die onderwater staan. Er moeten mogelijkheden onderzocht worden om via het geld van pensioenfondsen deze groep mobiel te houden. Verder mag de leencapaciteit best weer terug op het niveau van 2012. Met een extra aflossing van de k.k. in 8 jaar.
Albert van der Poll - 11 april 2013
@ Arjan Lubbe: mijn hartelijke dank voor deze aanval van ijver. Ik kom ook al tellend op m'n eierrekje geschat tot 3-4 jaar. Gemiddeld verhuis(d)en we eens in de 7- 8 jaar, dus geen al te wilde gok dat ongeveer 30% van het belastingvoordeel alleen maar "uitgestelde terugbetaling" van de overdrachtsbelasting is. Aan gebruikers van het woord villasubsidie heb ik wel eens gevraagd hoeveel belasting zij hadden betaald om hun huurwoning te betrekken, en hoeveel huursubsidie ze kregen. Daar maak je geen vrienden mee. De woningmarkt is nu eenmaal volkomen doorgeregusubsidieleerd. Wat me wel opvalt is dat niemand iets lijkt bij te leren. Op het hoogtepunt van de markt kon 't niet op, nu trekt iedereen de prijsgrafiek ook door tot onder 0 zo'n beetje. Blijkbaar is het erg moeilijk je aan de waan van de dag te onttrekken, zelfs voor Erica V. Ik zie in mijn regio slimme vastgoedhandelaren inmiddels probleemwoningen opkopen voor de verhuur. Die jongens doen nogal uitgeslapen aan, en zijn aan het bodemvissen. Dat soort praktijk zegt mij, met een avondvullend tv-debat over wie er moet opdraaien voor de restschuld ( ik in elk geval niet volgens de meeste kopers) de dalende rente, de stijgende huur en de afnemende nieuwbouw dat we op of dicht bij de bodem zijn. Dit rapport meotne we dan maar zien als een perverse prikkel of zo. Al zou ik die Deense Duitse en Canadese hypotheken wel willen. Meer concurrentie = meer aanbieders dus behoefte aan onafhankelijke distributie via adviseurs.
Arjan Lubbe - 11 april 2013
@ pollo Ik heb even een oud dossier uit de kast getrokken; Overdrachtsbelasting 6% x 200.000 = 12.000 euro totale hypo 218.000 Belastingvoordeel 35% na verrekening eigenwoningforfait = 275 pm Oftewel 12000 / 275 = 43 maanden Na 43 maanden heb je de overdrachtsbelasting pas terug verdiend, in dit voorbeeld tenminste.
Charles Muetstege - 11 april 2013
Er zitten prima oplossingen in de discussie tot nu toe. Oplossingen die niet nieuw zijn. Maar kijk eens naar Den Haag? Er gebeurt niks wezenlijks. Komt ook omdat als de VVD A zegt, wil PvdA B en de vervolgens afgezwakte AB oplossing krijgt geen meerderheid in de Eerste Kamer. Wie vertelt de burger nu eens duidelijk en precies waarom er met de hypotheekrente-aftrek moet worden gekapt en wat dat oplevert voor de economie? En laat daarna de burger kiezen, via een referendum.
Wil Rotteveel - 11 april 2013
Kan je na gaan hoever men daar boven in de ivoren toren vooruit kan kijken, de zeepbel begon in 1996-1997 giga te groeien, en in 2008 leeg te lopen, en nu hebben ze het pas door. Dan hoor je Gerritse van de AFM dinsdag praten over visie ontwikkelen voor de komende 5 tot 10 jaar! De toezichthouder kan alleen maar achteruit kijken en iets concluderen! Wat een verhelderende blik van deze dik gesponsorde figuren, met veel studie uren, zonder praktijk ervaring.
Kabinet houdt LTV op 100 procent
Het kabinet is niet van plan de LTV onder de 100 procent te brengen. Dat schrijft minister Hoekstra in een follow-up op de ESRB-aanbevelingen met betrekking tot...
CFD opent aanval op Erica Verdegaal
Volgens CFD zou de website van financieel journalist Erica Verdegaal onvoldoende beveiligd zijn. Wie doorklikt naar de nieuwsbrief zou op een onbeveiligd deel van...
De Hypotheekshop reageert op FD-column Verdegaal: gratis bestaat niet
In een reactie op de FD-column 26 januari van Erica Verdegaal stelt directeur Mark de Rijke van De Hypotheekshop in een blog op VVP Online: "Voor simpele kwaaltjes...
Ongunstige periode om woning te kopen
Ondervraagden van het ING Woonbericht vinden dat het net zo'n ongunstige periode is om een woning te kopen als in 2013. Volgens starters is het zelfs de afgelopen...
Vertrouwen in huizenmarkt groeit sterk
Ruim een kwart van de huizenbezitters koopt een huis zonder de huidige woning verkocht te hebben. Dat blijkt uit onderzoek van Munt Hypotheken naar het vertrouwen...
"Tussenpersoon woekerpolissen voelt voor klant als zakkenroller"
In haar column zaterdag in het FD stelt Erica Verdegaal de adviseurs die woekerpolissen verkochten voor de klant aanvoelen als zakkenrollers. Verdegaal, in een column...
"Ren hard weg van adviseurs die je studieschuld wegwuiven"
"Ren hard weg van adviseurs die je studieschuld wegwuiven." Aldus econoom-columniste Erica Verdegaal in haar column op de Radar-site. Verdegaal: "Volgens...
Erica verdegaal schetst woekerparadox
Als het al lukt om als woekerpolishouder meer schadevergoeding te krijgen, wordt dat hooguit een "waterige polderoplossing". Dat meent columniste Erica...
Verdegaal: vertrouwen herstellen door wantrouwen
Juist wantrouwen maakt dat de consument financiële dienstverleners scherp houdt, betoogt Erica Verdegaal in een column op Tros Radar. Verdegaal: "Voor...
Erica Verdegaal raadt woekerpolisvrij.nl aan
"Word wakker, polishouder. NIemand anders gaat het voor je doen", aldus columniste Erica Verdegaal die in haar column voor TROS Radar een aantal gebruiksvriendelijke...