Hypotheekadviseur van nu is geen hypotheekadviseur
(Uit katern 'Hypotheken van nu!' in VVP 6-2020) De hypotheekadviseur van nu is geen hypotheekadviseur. Meer dan ooit is er behoefte aan adviseurs die in staat zijn dwarsverbanden te leggen en de consument kunnen mee nemen een verantwoorde (groene) toekomst in.
Terecht lopen de organisaties van financieel adviseurs te hoop tegen het besluit van het kabinet de kennis-en ervaringstoets af te schaffen wanneer woningeigenaren hun hypotheek via execution only verhogen ten behoeve van verduurzaming. Het waarom is wel duidelijk: met alle geweld wil het kabinet de klimaatdoelstellingen halen. Woningverduurzaming helpt daarbij. Maar zo gericht op de lange termijn als de regering met de klimaatdoelstellingen is, zo kortzichtig is ze met het negeren van het belang van goed financieel advies bij verhogen van de hypotheek. Zelfs al is dat voor een op zichzelf goed doel.
Een goed advies is juist nu halszaak. Er zijn immers veel meer mogelijkheden om verduurzaming te financieren. De adviseur kan helpen passende keuzes te maken. Verder beschikken adviseurs over de kennis om toch zoveel mogelijk mensen aan een woning te helpen, in een tijd waarin de vraag het aanbod overstijgt en de huizenprijzen exploderen. En dan is er nog de coronacrisis. Zelfs al zou de situatie snel normaliseren, dan nog zal er een economische impact zijn. Al is het maar omdat alle vanwege corona verstrekte extra kredieten ooit moeten worden terugbetaald. Hetzelfde geldt uitgestelde betalingen. Bij hypotheken en consumptief krediet ging het begin november om bijna 36.000 betaalpauzes ter waarde van 85 miljoen euro (overigens: om bij een betaalpauze voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen, moeten consumenten zich uiterlijk op 31 december 2020 bij hun geldverstrekker melden).
Bok op haverkist
Er moeten (verantwoorde) oplossingen komen op tal van terreinen dus en dan hebben we het dossier aflossingsvrij nog niet eens genoemd. De hypotheekadviseur kan daar een hele grote rol bij spelen. Of eigenlijk is hij of zij dan geen hypotheekadviseur sec meer, maar een breed georiënteerde adviseur. Het is ontzettend jammer dat het kabinet daar maar geen oog voor wil krijgen. Al heel lang roepen beroepsorganisaties van adviseurs de minister van Financiën op complexer financieel advies fiscaal aftrekbaar te maken. Tot nu toe vergeefs en dat zal wel zo blijven ook. De regering is gul in de coronacrisis is, maar het kan niet anders of ze moet straks als een bok op de haverkist (lees schatkist) zitten om alle schulden die nu worden gemaakt weer af te lossen. Want het kan dan wel zo zijn dat lenen de overheid momenteel geen geld kost, de schuld als zodanig is er niet minder om. Overigens staat nergens dat de rente niet toch een keer weer gaat stijgen.
Het is niet louter kommer en kwel, hoor. Minister Ollongren bijvoorbeeld sprak onlangs uit dat het kabinet hecht aan goed advies bij het verzilveren door woningeigenaren van overwaarde. Maar er is meer nodig: een erkenning van die juist nu dus zo belangrijke spilfunctie van de adviseur.
Geef adviseur de ruimte
En geef die adviseur de ruimte. Maar de toezichthouders trappen in de plaats daarvan op de rem, uit vrees voor overkreditering. DNB zegt al jaren dat de LTV nog verder moet worden verlaagd dan de huidige 100 procent. De AFM, in haar begin november verschenen ‘Trendzicht 2021’: “Een extra punt van zorg is dat betalingsverplichtingen elders, zoals een studieschuld, gemeentelijke starterslening of private lease contract, niet altijd worden meegewogen bij de hypotheekaanvraag.”
Huizenkopers mogen bovendien extra lenen te behoeve van verduurzaming. AFM en DNB vragen zich af “of de energiebesparende maatregelen en combinaties van maatregelen in alle gevallen en voor uiteenlopende woningtypen wel voldoende rendement opleveren om de extra leenruimte te kunnen verantwoorden. Deze zorgen worden versterkt door recent onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving, waaruit blijkt dat besparingen op lange termijn niet opwegen tegen de investering en dat woonlastenneutraliteit voor vrijwel geen enkele eigenaar-bewoner haalbaar is. Wij vinden het van belang eraan dat daar beter zicht opkomt en de voorwaarden hier, indien nodig, op worden aangepast. Wij benadrukken dat, wanneer de overheid het wenselijk acht dat energiebesparende voorzieningen worden getroffen in situaties waar deze geen sluitende business case vormen, het meer in de rede ligt verduurzaming met andere (beleids-)instrumenten te ondersteunen dan met (ruimere) kredietfaciliteiten”.
Het kabinet, bij monde van minister Ollongren, veegde het door de toezichthouders aangehaalde onderzoek van tafel. “Het onderzoek houdt slechts deels rekening met de maatregelen die het kabinet heeft genomen om de betaalbaarheid van de energietransitie te versterken, zoals subsidies, kostenreductie en de schuif in de energiebelasting. Het onderzoek biedt dus een beperkt en partieel beeld ten aanzien van de betaalbaarheid van de energietransitie”, aldus Ollongren. En dat is inderdaad precies hoe de situatie nu is: het kabinet laat de doelstellingen inzake de transitie naar klimaatneutraal wonen zwaarder wegen. De regering maakt het tegen deze achtergrond dus zelfs mogelijk om als woningeigenaar zonder kennis- en ervaringstoets doe-het-zelvend de hypotheek te verhogen. Zet de verbanddoos maar vast klaar… Zet nou gewoon in op de professionele adviseur en geef deze de ruimte om met (uiteraard verantwoorde) creatieve oplossingen te komen!
‘Geef adviseur de ruimte om met creatieve oplossingen te komen’
Nu al klantgericht werken
Adviseurs moeten hun spilfunctie wel pakken en waarmaken. Op momenten dat de hypotheekmarkt minder wordt, is die bereidheid in het verleden groter gebleken dan in haussetijden zoals nu. Het aantal hypotheekaanvragen in het tweede kwartaal brak met 145.000 alle records, aldus HDN. Op het moment van schrijven van dit artikel was de groei iets afgevlakt, maar toch.
Ondertussen laat nadere bestudering van de cijfers zien dat het vooral gaat om oversluiters en verbouwers. Dat zijn markten die gaan opdrogen. Dan wordt het ineens een stuk stiller. Dan wordt klant-in plaats van transactiegericht werken ineens weer reuze interessant. Maar het zou het eigenlijk nu al moeten zijn, juist vanuit het besef dat je als adviseur de consument veel meer kunt bieden dan enkel het hypotheekadvies en misschien wat producten (zoals woonlastenbescherming en woonverzekeringen) in het verlengde daarvan. Dus: de hypotheekadviseur van nu is geen hypotheekadviseur! n
Reactie toevoegen
Nadere uitleg over toepassing van NHG beheercriteria bij ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid
De AFM attendeert de sector op de regels die gelden bij ‘ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid’. De NHG beheercriteria kunnen zonder nadere onderbouwing...
Op 20 december heeft de Eerste Kamer ingestemd met het pakket Belastingplan 2023. Dit betekent dat per 2023 weer een groot aantal belastingmaatregelen wijzigt, onder...
Liever belastingaangifte doen dan hypotheeksituatie bekijken
Het bekijken van de hypotheek is geen favoriet klusje, constateert het ING Woonbericht. De meeste respondenten besteden nog liever hun vrije middag aan de belastingaangifte...
"Ruim kwart huizenbezitters kan hypotheeklasten verlagen met nieuwe taxatie"
Volgens hypotheekadviseur Frits kan 28 procent van de huizenbezitters besparen op de hypotheeklasten met een nieuwe waardebepaling van de woning. “Van hen...
Wegingsfactor van 0,65 naar 0,75 procent
De wegingsfactor studieschuld met basisbeurs gaat in 2023 omhoog van 0,65 naar 0,75 procent. Dit betekent dat deze mensen iets minder hypotheek kunnen krijgen bij...
Betalingsachterstanden vooral bij koopstarter met hoge hypotheek
In de groep koopstarters met hoge hypotheken komen betalingsachterstanden het meest voor. Dat blijkt uit een AFM-analyse van de financiële situatie van huishoudens...
MUNT Hypotheken maakt bekend dat het houten huizen gaat financieren. MUNT accepteerde al woningen met houten skeletbouw als onderpand, maar dit wordt nu uitgebreid...
Kaag laat rentemiddeling aan markt
Rentemiddeling, meeneemrente, minister Kaag laat het aan de vrije markt. Dat blijkt uit haar antwoorden op Kamervragen. De minister: “Ik vind het belangrijk...
Adfiz: verlagen risico-opslag (tijdelijk) makkelijker maken
Adfiz roept alle geldverstrekkers op om – eventueel tijdelijk – (financiële) drempels die consumenten ervaren bij het verlagen van de risico-opslag...
VEH: "Banken blokkeren meeverhuizen lage hypotheekrente"
Huizenkopers die hun hypotheekcontract met een lage rente willen meeverhuizen naar hun nieuwe woning, stuiten volgens Vereniging Eigen Huis bij veel banken geregeld...