Adviesalerts!

1. 28 april 2021, door Toon Berendsen
2. 0 reacties

Een goede zaak: steeds meer adviseurs volgen de opleiding tot Adviseur Duurzaam Wonen. Met deze opleiding doen hypotheek- en andere financieel adviseurs brede kennis op: van klimaatakkoord tot financieringsoplossingen en van de BENG-normen tot mogelijke verduurzamingsmaatregelen. In gesprek met een adviseur viel ons op dat hij nog niet wist dat er ook een vaardigheidstraining is na de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen. Deze frist de kennis op en geeft vaardigheden en handvatten mee om het thema verduurzaming mee te nemen in het adviesgesprek. Dus misschien nog een tip voor u ook.

BENG, de naam viel al. BENG staat voor Bijna Energiecentrale Gebouwen en is volgens het kabinet een belangrijke stap om de energievraag van gebouwen te beperken. De nieuwe eisen, van kracht sinds 1 januari, stellen in plaats van één, drie eisen aan gebouwen: aan de energiebehoefte, aan het primaire fossiel energiegebruik en het aandeel hernieuwbare energie. Bij de berekening van de energieprestaties onder BENG is een nieuwe methode ingevoerd: NTA 8800. Op deze methode is voortaan ook het energielabel gebaseerd. Het verklaart waarom de minister het nieuwe energielabel er per 1 januari door heeft gedrukt, ook al waren er nog niet voldoende energieadviseurs opgeleid. Want dat is de kern van het nieuwe label: een energieadviseur komt langs om het gebouw op energievriendelijkheid te beoordelen. Dit zou moeten maken dat het label ook echt iets zegt. Tegelijkertijd maakt deze aanpak het label ook duurder en naar het zich nu laat aanzien meer dan de minister zelf graag wilde geloven.

Advertentieplicht opgeschort

De minister heeft een aantal extra maatregelen genomen om de invoering van het nieuwe energielabel te ondersteunen, zoals verbetering van vindbaarheid van energieadviseurs, uitbreiding en versnelling van online thuisexaminering van deze adviseurs, uitbreiding van de overgangsregeling en opschorting van de advertentieplicht. Dit laatste houdt in dat tot 1 juli het energielabel niet hoeft te worden genoemd in uitingen waarin een woning te koop wordt aangeboden. Wordt verkoop gerealiseerd, dan moet het label er wel zijn. Overigens is een oud label ook nog toegestaan. Dat heeft zijn geldigheidsduur van tien jaar behouden. Veel mensen hebben eind vorig jaar ook nog gauw online het oude label aangevraagd. Inmiddels heeft de Tweede Kamer de minister verzocht te onderzoeken of ook het nieuwe label digitaal aangeboden kan worden, waardoor het minder hoeft te kosten. De kunst zal dan wel zijn om de kwaliteitsslag die met het nieuwe energielabel is beoogd vast te houden. En de vraag is of het nieuwe label dan niet toch meer gaat kosten dan de paar euro die voor een oud online label moest worden neergeteld.

Inmiddels is er een standaard voor woningisolatie ontwikkeld. Het voornemen is de standaard te communiceren op het energielabel “en hiermee voor kopers en huurders inzichtelijk te maken of de woning aan de standaard voldoet en welke verbeteringen mogelijk zijn”. De minister wil dat het nieuwe energielabel op zijn beurt wordt meegenomen in het nieuwe model taxatierapport woonruimte per 1 juli 2021. Met dit nieuwe taxatierapport worden onder meer de mogelijkheden en bijkomende kosten van verduurzaming in kaart gebracht. Ook ten aanzien van het nieuwe model taxatierapport leven zorgen als het gaat om de kosten ervan voor de consument. Volgens de minister vallen die kosten wel mee, juist door gebruik te maken van al bestaande informatie zoals van het (nieuwe) energielabel.

Naar verwachting zullen de meeste kredietverstrekkers, inclusief NHG, vanaf 1 juli eisen dat het nieuwe modeltaxatierapport 2021 wordt gebruikt. Door richtsnoeren van de Europese Bankautoriteit (EBA) is het per 30 juni voor bancaire hypotheekverstrekkers niet meer mogelijk om enkel gebruik te maken van een modelmatige waardering bij het verstrekken van een hypothecair krediet. Een betrouwbare modelmatige waardering kan nu nog gebruikt worden voor het afsluiten van een hypothecaire lening tot 90 procent van de woningwaarde voor de aankoop van een woning, of voor het oversluiten of verhogen van een bestaande hypothecaire lening tot 90 procent van de woningwaarde. De

richtsnoeren laten nog wel ruimte voor een zogenaamde hybride taxatie. Dit betreft een taxatievorm waarbij een modelmatige waardering het uitgangspunt is, die vervolgens door een taxateur wordt gecontroleerd. Op het moment van schrijven van dit artikel waren de banken, taxateurs en modelleveranciers met elkaar in gesprek over het inrichten van een hybride taxatieproces.

Geen automatisme

Het hypotheekadviesgesprek is een natuurlijk moment om verduurzaming van de woning aan te kaarten. De mogelijkheid om op de hypotheek tot 9.000 euro bij te lenen voor verduurzaming is dan een interessante, maar ook wel een makkelijke oplossing. De minister berichtte de Tweede Kamer onlangs over de uitkomsten vorig jaar van het Platform Hypotheken. De toonzetting was zeer positief, maar de minister merkte wel op: “De mogelijkheid om tot 9.000 euro extra te lenen is niet voor elke consument nodig of passend omdat de consument de verduurzamingsmaatregelen bijvoorbeeld kan financieren met spaargeld. De focus ligt op het aanzetten van de klant tot verduurzaming; niet op meer geld lenen.”

Inderdaad groeit het inzicht dat verduurzaming en de financiering ervan om maatwerk vraagt. En er zijn nogal wat financieringsmogelijkheden inmiddels. Waaronder ook subsidies. En waarom zou je lenen als je een subsidie kunt krijgen? Als hypotheek- of financieel adviseur zul je ook bij verduurzaming naar het totaalplaatje moeten gaan kijken. Dat is overigens niet hetzelfde als dat hij of zij ook warmtepompen, zonnepanelen en noem maar op hoeft te adviseren. Ieder zijn vak.

Een groot probleem met de subsidieregelingen is helaas dat ze snel ‘uitverkocht’ zijn. Zo werden in de laatste twee weken van 2020 veel aanvragen ingediend voor de Subsidie energiebesparing eigen huis (SEEH), die energiebesparende maatregelen in bestaande koopwoningen wil aanjagen. In no time was het beschikbare budget uitgeput. Dat schiet niet op, en maakt het lastig zo’n subsidie in je financiële advies te verwerken. Want de klant moet er wel op kunnen rekenen. Overigens is de SEEH voor woningeigenaren (niet VvE’s) per 1 januari 2021 gesloten. De Investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing (ISDE) is toen verbreed met energiebesparende isolatiemaatregelen.

Verder nieuw op subsidievlak is onder meer de Subsidieregeling coöperatieve energieopwekking (SCE), die de fiscale regeling verlaagd tarief (postcoderoosregeling) vervangt. De laatste bood deelnemers aan projecten voor opwekking van zonne- of windenergie vijftien jaar lang vrijstelling van energiebelasting. De SCE is een exploitatiesubsidie met een looptijd van vijftien jaar. Voorlopig niet anders: de salderingsregeling voor zonnepanelen, die Rutte IV per 1 januari 2023 wilde afbouwen. De behandeling van dit wetsvoorstel werd stilgezet in afwachting van het nieuwe kabinet.

Een handig overzicht van subsidies is te vinden op de website www.verbeterjehuis.nl/energiesubsidiewijzer/ van de Rijksoverheid.

Te kort door de bocht

Het kabinet kondigde eerder aan de kennis- en ervaringstoets te schrappen voor mensen die ten behoeve van verduurzaming op basis van execution only tot 25 mille willen bijlenen op hun hypotheek. Sinds 1 april is deze mogelijkheid realiteit. Veranderd is nog wel dat de kennis- en ervaringstoets alleen kan worden overgeslagen bij verhogingen binnen vijf jaar na afsluiten van de oorspronkelijke hypotheek.

Adfiz juicht de aanpassing toe, maar blijft tegenstander van “deze afkalving van consumentenbescherming. De kennis- en ervaringstoets is er immers juist voor bedoeld om klanten bewust te maken van de risico’s van execution only, zodat klanten alsnog voor financieel advies kunnen kiezen. Door de kennis- en ervaringstoets nu in het kader van verduurzaming deels af te schaffen, wordt consumenten deze kans ontnomen.”

Positief noemt Adfiz dat de minister de sector uitnodigt om in gesprek te gaan over verkort advies. Adfiz: “In de praktijk krijgen wij vaak van adviseurs terug dat een integraal financieel advies voor klanten te duur is in verhouding tot de beperkte verhoging van de hypotheek. Een tussenvorm – verkort advies – biedt de adviseur de mogelijkheid de klant enkel te adviseren over aspecten die samenhangen met de beperkte verhoging van de hypotheek. Wij gaan dan ook graag op de uitnodiging in en zullen voorstellen doen om op korte termijn verkort advies mogelijk te maken. Wij blijven de afschaffing van de kennis- en ervaringstoets in alle gevallen onverstandig vinden, maar door ondersteuning van verkort advies bij verduurzaming krijg je als adviseur wel de mogelijkheid om je klanten een zinvol en betaalbaar advies te geven.”

De mogelijkheid voor een verkort advies inzake aanvullende kredieten voor verduurzaming zou volgens de OvFD expliciet kunnen worden opgenomen in artikel 4:23 Wft. “Of de AFM geeft meer duidelijkheid.”

Verkort advies (dienstverlening op maat) is toegestaan, maar veel adviseurs voelen zich er volgens de OvFD “niet gemakkelijk bij omdat onduidelijk is wat wel en wat niet kan”. Jammer, want het is natuurlijk prima als je verduurzaming kunt bevorderen door een stukje af te snijden. Maar géén advies, zoals het kabinet promoot, dat is toch echt te kort door de bocht.

Reactie toevoegen

Naam

E-mailadres

Reactie

Organisatie

Telefoonnummer

VVPVIP HypothekenVVP Innovatie PlatformVIP SchadeVVP Twitter

Toevoegen