Hoe help je starters op de woningmarkt écht

1. 22 december 2020
2. 2 reacties

Een kortetermijnoplossing voor de overspannen woningmarkt is er simpelweg niet. De enige structurele oplossing is het aanbod vergroten door meer woningen te bouwen. Want dat er te weinig woningen zijn, daar is iedereen het wel over eens. Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft, stelt dat je het probleem al hebt opgelost als je één procent van de agrarische grond voor woningbouw benut. Vorig jaar schreven wij bij Viisi al ons eigen Deltaplan, waarin wij pleiten voor zowel stimulansen aan de aanbodkant als veranderingen aan de vraagkant (je kunt het whitepaper hier downloaden op onze site). Maar het gaat nog wel een decennium duren voordat er genoeg woningen zijn, zeker in het tempo waarin nu gebouwd wordt. Laten we daarom kijken naar de voorlopige oplossingen die de politiek heeft bedacht.

Tijdens Prinsjesdag kondigde het kabinet maatregelen aan om jonge kopers op de woningmarkt tegemoet te komen. Vanaf 2021 geldt dat de groep van 35 en jonger een eenmalige vrijstelling krijgt van de nu geldende 2 procent overdrachtsbelasting. Zij betalen volgend jaar dus 0 procent. Tegelijkertijd wordt de overdrachtsbelasting voor een woningaanschaf die niet bestemd is als hoofdverblijf, maar bijvoorbeeld voor verhuur of een tweede woning, verhoogd van 2 naar 8 procent.

Op zich is het mooi dat er iets gedaan wordt. Bij Viisi hebben we soms een intakegesprek met jonge kopers en die zien we dan pas een jaar of anderhalf later terug omdat zij niet sneller een geschikte woning konden vinden. Tot die tijd moeten zij maar iets huren, vaak tegen exorbitante prijzen. Daardoor bouwen zij moeilijk een startkapitaal op.

Prijsopdrijvend effect

Hoewel zo’n maatregel dus welkom is, verwachten kenners dat deze korting voor jonge kopers de positie van starters nauwelijks verbetert. Mensen die wel genoeg inkomen hebben maar weinig spaargeld, kunnen nu eerder iets kopen. Het geld dat zij niet hoeven uitgeven aan overdrachtsbelasting kunnen zij anders besteden. Zij kunnen bijvoorbeeld meer bieden voor een woning. Maar dat kan een prijsopdrijvend effect hebben.

Zo worden woningen op de langere termijn dus nóg duurder voor starters. Feitelijk hebben alle maatregelen waarmee je het starters makkelijker maakt om te lenen, een prijsopdrijvend effect. Er komen dan immers nog meer starters op de markt die met elkaar concurreren om de weinige woningen.

Wat ik wel toejuich is de aangekondigde verhoging van de overdrachtsbelasting naar 8 procent voor beleggers. Dat zal speculanten mogelijk afremmen. In gebieden waar de schaarste het grootst is, zoals de grote steden, zouden beleggers 20 procent van het totale aantal kopers vormen. En dat zijn niet alleen grote institutionele partijen; er zijn heel veel kleine investeerders die rendement willen maken. Daarnaast zien we regelmatig jonge mensen, voormalige starters, die vijf jaar geleden een woning kochten in Amsterdam en zomaar twee ton waardestijging konden bijschrijven. Ze kopen vervolgens een nieuwe woning, terwijl ze hun huidige woning voor de verhuur aanhouden vanwege het rendement.

Verbod op tweede woning

Begrijpelijk, die kleine investeerders, maar de woning als alternatief voor een spaarrekening of een staatsobligatie zou je in gebieden van schaarste moeten ontmoedigen. Maar hoe? Het meest radicaal zou een verbod zijn. Voor gebieden als de Randstad gewoon stellen: je mag hier één woning bezitten, meer niet. Als je in Delfzijl een tweede woning wilt, geen probleem. Je kunt zo’n verbod altijd weer terugdraaien als het niet meer nodig is. Maar minister Ollongren heeft al aangeven dat zij beleggers niet wil wegjagen. Bovendien is de vraag of zo’n verbod juridisch haalbaar is. Wat je wel zou kunnen doen is het uitbreiden van de verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers; laat ook doorstromers die hun vorige woning verhuren die heffing van 8 procent betalen. Want momenteel blijven die buiten schot. Een uitzondering mag wat mij betreft gemaakt voor duurzame beleggers; partijen dievoor de lange termijn in nieuwbouw investeren, of in grondige renovaties van woningen.

De geldverstrekkers mogen in deze problematiek overigens best hun verantwoordelijkheid nemen. Voor particuliere investeerders was er tien jaar geleden vrijwel geen financiering mogelijk. Inmiddels zijn er steeds meer hypotheekverstrekkers op de wagen gesprongen, alleen maar om meer marge te maken. Dit geldt zowel voor grote banken als gespecialiseerde nichespelers.

Vaak spitsen zij zich toe op gebieden waar het woningprobleem groot is, terwijl je geen financiering krijgt in gebieden waar leegloop is. Zowel de particuliere investeerder als de geldverstrekker wil dus gewoon verdienen aan het woningtekort in gewilde gebieden.

Begrijp mij niet verkeerd, alle begrip voor iedereen die optimaal rendement zoekt. Maar als je ziet dat starters graag een eigen woning willen hebben om hun lasten lager te houden en wat te kunnen sparen, dan weegt hun positie toch zwaarder dan die van de beleggers. n

Reactie toevoegen

Naam

E-mailadres

Reactie

Organisatie

Telefoonnummer

VVPVIP HypothekenVVP Innovatie PlatformVIP SchadeVVP Twitter

Toevoegen 

Meer over

• Hergen Dutrieux
• Viisi