Huidige leennorm gaat niet veranderen

Hergen Dutrieux Viisi, 2022 uitsnede

(Hergen Dutrieux, Viisi, in VVP 06-2022) Het is een mooi idee om vanaf 2024 de leennormen voor hypotheken te differentiëren. Maar als minister De Jonge niet bereid is om gebruik te maken van mogelijkheden die al lang bestaan, verandert er niets.

In het zorgzame Nederland is er voor elk aspect van ons leven wel een instantie die erop toeziet dat het ons goed gaat. Het consultatiebureau let erop dat we als baby’s passen binnen de groeicurve, de schoolarts kijkt of we wel rechtop lopen, de leerplichtambtenaar of we naar school gaan. En ook als we eenmaal volwassen zijn, wordt er goed op ons gepast. Zo berekent het Nibud of ons leven niet te duur wordt.

Sinds 2000 rekent de budgetbewaker de financieringslastnormen uit voor hypotheken. Aan de hand van drie componenten – betaalbaarheid, hanteerbaarheid en robuustheid – wordt vastgesteld hoe hoog een hypotheek mag zijn.

Niemand zal er bezwaar tegen hebben dat er normen zijn om te voorkomen dat huizenkopers hun eigen financiële draagkracht te rooskleurig inschatten en massaal in de executieverkoop belanden. Toch wil ik wel wat kanttekeningen plaatsen bij deze leennorm. Het Nibud denkt bij de vaststelling namelijk in algemeenheden.

In het advies voor 2023 staat waarom dat zo is:

In het ideale geval betekent dit dat voor elk individueel huishouden getoetst wordt of een hypotheeklast nu en in de toekomst draagbaar is, afgezet tegen het individuele huidige en toekomstige inkomsten- en uitgavenpatroon. Een dergelijke individuele aanpak is ingewikkeld. Het achterhalen van de daadwerkelijke inkomsten en uitgaven van een huishouden is een tijdrovend proces en het is de vraag of het uitgavenpatroon voortgezet wordt in de nieuwe situatie die ontstaat na aankoop van een woning. Daarnaast zullen hypotheekverstrekker en consument zich ongemakkelijk voelen bij discussies over welke individuele uitgaven als luxe en welke als noodzakelijk gezien worden. Een dergelijke aanpak kan al snel tot subjectiviteit en willekeur leiden. Een zekere mate van standaardisering en het werken met gemiddelde uitgavenpatronen is dan ook wenselijk.

Best gek

Met andere woorden, individueel inkomen kun je eenvoudig vaststellen, maar uitgaven niet. Daarom leent iedereen in Nederland alsof we allemaal dezelfde uitgaven hebben. En dat is best gek.

Neem bijvoorbeeld een gezin met drie kinderen waarvan slechts één van de ouders een betaalde baan heeft en hiermee een inkomen van 60.000 euro verdient. De leencapaciteit van dit gezin is net zo hoog als dat van een stel tweeverdieners zonder kinderen die beiden parttime werken en ieder 30.000 euro verdienen.

Op het eerste gezicht lijkt dat misschien eerlijk: het gezamenlijke inkomen is in beide huishoudens hetzelfde. Maar het is niet moeilijk te beredeneren dat de situatie van het gezin met één inkomen minder robuust is dan van het stel met twee inkomens. Baanverlies, stijging in kosten, etcetera, zijn lastiger op te vangen voor het gezin met één inkomen dan voor tweeverdieners zonder kids.

Nog een voorbeeld? Twee gezinnen, allebei hetzelfde inkomen en lage huurlasten. Het ene gezin zet iedere maand een flink bedrag op de spaarrekening en het andere gezin houdt niets over. De leencapaciteit is gelijk. Ik ken maar weinig geldverstrekkers die rekening houden met zoiets als spaar- of betaalmoraliteit.

Ook minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening vindt het tijd voor differentiatie. In een brief aan de Tweede Kamer schrijft hij dat hij vanaf 2024 bij de leennormen rekening wil houden met de energiezuinigheid van een woning. “Voor de aankoop van een woning met een lager energieverbruik of wanneer energiebesparende maatregelen worden genomen, kan dan een hoger hypotheekbedrag worden verkregen dan voor de aankoop van een woning met een hoger energieverbruik, omdat er lagere energielasten zijn.”

Praktijk

Wat betekent dit in de praktijk? Laten we nog eens kijken naar mijn twee eerdere voorbeelden. Differentiatie naar energiezuinigheid zou kunnen betekenen dat het eenverdienergezin in een meer energiezuinige woning straks meer kan lenen dan de tweeverdieners zonder kids. Of de big spender kan meer lenen omdat het energielabel wat gunstiger uitpakt.

Ik juich toe dat er meer differentiatie komt op basis van uitgaven, maar doe het dan serieus en goed. Neem alle uitgaven in beeld. Is dat heel moeilijk zoals het Nibud stelt? Helemaal niet. Het is wellicht moeilijk om een nieuwe systematiek neer te zetten, maar zowel inkomen als uitgaven vanuit brongevens ophalen is al lang niet meer ingewikkeld.

Ik pleitte eerder al voor een nationaal hypotheekacceptatie-algoritme (zie VVP 3 2021, bladzijde 62). Er zijn partijen in de markt die de zogenoemde brondata van onder meer de Belastingdienst, UWV, Mijnpensioenoverzicht en bankrekeninggegevens kunnen ontsluiten, zodat het mogelijk is om maatwerk te leveren.

Voortouw

Zolang de minister niet bereid is om hierin het digitale voortouw te nemen, verandert er niets wezenlijk aan de leennormen. Waardoor sommige huishoudens meer kunnen lenen dan goed voor ze is en anderen wegens kortzichtige regels hun droomhuis aan hun neus voorbij zien gaan.

Reactie toevoegen

 

Reacties

Alex van der Sluijs - Wonen en Hypotheek 12 juli 2023

Het klopt allemaal wat je zegt, maar de uitvoerbaarheid van een alternatief zoals omschreven lijkt me erg lastig, temeer omdat brondata ook maar een momentopname is, zelfs als het over langere tijd gemeten wordt. Iemand kan gehuwd zijn en morgen gescheiden, partner kan morgen overlijden, kind kan langer door studeren of juist eerder het huis uitgaan. Ofwel, alle onbesliste levensevenementen kunnen elke vorm van brondata drastisch beïnvloeden. Dat is nu net waar de adviseurs voor zijn. Dat zogenaamde data gedreven verhaal is houdbaar als een pak melk en het modewoord algoritme klinkt meer modisch dan doordacht. ChatGPT als adviseur is vast het volgende wat we met zijn allen gaan roepen.

PAM Schoo - Platter-Schoo FD 23 januari 2023

Werkelijk. Big brother is watching you!! Welk een bemoeizucht, blijf af van privacy gevoelige brondata en huishoudboekje gegevens. Neem de consument serieus en bepaal samen ahv wat er overblijft per maand wat de extra hypotheeklasten kunnen zijn. Tenzij de klant aangeeft wat hij wenst te laten, gaat het niemand aan wat hij zoal uitgeeft en waaraan.

Meer over
VEH: "Banken blokkeren meeverhuizen lage hypotheekrente"

VEH: "Banken blokkeren meeverhuizen lage hypotheekrente"

Huizenkopers die hun hypotheekcontract met een lage rente willen meeverhuizen naar hun nieuwe woning, stuiten volgens Vereniging Eigen Huis bij veel banken geregeld...

"Aantal starters dat huis kan kopen fors gestegen"

"Aantal starters dat huis kan kopen fors gestegen"

et aantal Nederlandse starters op de woningmarkt dat een huis kan kopen, is in drie maanden tijd met maar liefst 55 procent gestegen. Dit blijkt uit de startersbarometer...

Vierjaarsmiddeling financieringslastpercentages onder vuur vanwege hoge inflatie

Vierjaarsmiddeling financieringslastpercentages onder vuur vanwege hoge inflatie

De vierjaarsmiddeling maakt dat de hoge inflatie van nu onvoldoende meeweegt in de nieuwe financieringslastpercentages, vrezen AFM en DNB. De toezichthouders in...

"Consumptief krediet hoort niet binnen de hypotheek thuis"

"Consumptief krediet hoort niet binnen de hypotheek thuis"

(door Klaas-Jan Dantuma, directeur NVF) De leennormen bij hypotheken moeten strenger, zo oordeelt de AFM onlangs. Het lijkt mij prima dat hier opmerkingen over...

AFM: "Criteria acceptatiebeleid hypotheken moeten scherper"

AFM: "Criteria acceptatiebeleid hypotheken moeten scherper"

De criteria in het acceptatiebeleid van hypotheekaanbieders laten volgens de AFM aan duidelijkheid te wensen over, waardoor het risico op overkreditering bestaat....

Toch lichte stijging maximale hypotheek

Toch lichte stijging maximale hypotheek

De Hypotheekshop denkt dat de maximale hypotheek toch iets zal stijgen, ondanks de dalende financieringslastpercentages. De adviesketen: “Wegens de hoge inflatie...

Consultatie Wijzigingsregeling hypothecair krediet 2023

Consultatie Wijzigingsregeling hypothecair krediet 2023

Financiën is de consultatie gestart van de Wijzigingsregeling hypothecair krediet 2023. De consultatie sluit 29 augustus. De wegingsfactor voor de berekening...

Voorbehouden niet verplicht in koopovereenkomst

Voorbehouden niet verplicht in koopovereenkomst

Minister De Jonge gelooft niet in de voorbehouden van financiering en bouwkundige keuring als verplicht onderdeel van een koopovereenkomst. De minister: “Uit...

Standaardisering erfpachtinstrument kan financiering flexibele woonvormen vereenvoudigen

Standaardisering erfpachtinstrument kan financiering flexibele woonvormen vereenvoudigen

Er komt meer flexibiliteit in het financieren van verschillende alternatieve woonvormen zoals tiny houses en flexwoningen, schrijft minister De Jonge over de uitkomsten...

DNB verlengt Regeling risicoweging hypothecaire leningen 2022 met twee jaar

DNB verlengt Regeling risicoweging hypothecaire leningen 2022 met twee jaar

DNB wil de Regeling risicoweging hypothecaire leningen 2022 met twee jaar verlengen. De toezichthouder: “In het licht van de aanhoudende oververhitting op...