Kifid: bank mag nieuwe hypotheekakte verlangen bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht

Kifid 2017 (deel logo)

Een bank mag een nieuwe hypotheekakte verlangen wanneer een consument van voortdurende erfpacht overstapt naar eeuwigdurende erfpacht, zo blijkt uit de bindende uitspraak van de Geschillencommissie Kifid (GC 2020-586) van een consumenten tegen Nationale-Nederlanden (NN). Dit omdat het momenteel onzeker is of een dergelijke overstap het hypotheekrecht van de bank aantast. Om die reden neemt de bank het zekere voor het onzekere. Met een nieuwe hypotheekakte vestigt de bank een nieuw hypotheekrecht en behoudt zij haar zekerheden.

Een man woonachtig in Amsterdam heeft voor zijn woning een hypotheek bij NN. De grond van zijn woning heeft hij in erfpacht van de gemeente. Voor dit voortdurend erfpachtrecht betaalt hij een vergoeding (erfpachtcanon) aan de gemeente Amsterdam; deze wordt elke 50 of 75 jaar opnieuw berekend op basis van de actuele grondwaarde. Bij een gestegen grondwaarde leidt dit tot een forse verhoging van de erfpachtcanon. Sinds 2017 biedt Amsterdam woningeigenaren de mogelijkheid om van het voortdurende erfpachtrecht over te stappen naar het eeuwigdurende erfpachtrecht. Met het eeuwigdurende erfpachtrecht staat de erfpachtcanon voorgoed vast; de canon wordt alleen nog geïndexeerd voor inflatie. De man wil voor de grond van zijn woning graag overstappen naar eeuwigdurende erfpacht. Hiervoor heeft hij toestemming nodig van de bank, die een hypotheekrecht heeft. De bank wil die toestemming geven mits er een nieuwe hypotheekakte komt. De man vindt die eis onterecht en vindt dat de bank daarvan af moet zien. Of de bank moet de extra kosten voor een nieuwe hypotheekakte aan de consument vergoeden.

De Geschillencommissie merkt op dat de wetgever en de rechtspraak nog onvoldoende duidelijkheid geven over wat er gebeurt met het erfpachtrecht wanneer een woningeigenaar de overstap maakt naar eeuwigdurende erfpacht. Wordt het bestaande erfpachtrecht voortgezet bij een overstap? Of leidt een overstap tot een nieuw erfpachtrecht en gaat het oude erfpachtrecht verloren? Indien het laatste zou gelden, dan gaat ook het hypotheekrecht op het oude erfpachtrecht verloren. Nu een eenduidig antwoord op deze vragen ontbreekt, is het onzeker of bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht het hypotheekrecht blijft bestaan.

De centrale vraag voor de Geschillencommissie in deze klachtzaak is: Mag de bank bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht eisen dat er een nieuwe hypotheekakte wordt gemaakt? Uit de bankvoorwaarden is duidelijk dat bij een wijziging van de erfpachtvoorwaarden de bank vooraf toestemming moet geven. En het staat de bank vrij om daaraan voorwaarden te stellen, zolang die redelijk en billijk zijn. De Geschillencommissie concludeert dat het momenteel onzeker is of het hypotheekrecht van de bank overeind blijft bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht. In die situatie is het redelijk en billijk dat de bank het zekere voor het onzekere neemt en dat zij een nieuwe hypotheekakte met een nieuw hypotheekrecht verlangt. Op die manier behoudt de bank haar zekerheden. Dat de consument pas in 2065 te maken heeft met een nieuwe erfpachtcanon doet hier niets aan af. En ook het feit dat er andere banken zijn die geen nieuwe hypotheekakte eisen bij een dergelijke overstap, leidt niet tot een andere conclusie. Elke bank maakt een eigen afweging.

Kortom: de bank mag van deze man woonachtig in Amsterdam een nieuwe hypotheekakte verlangen wanneer hij wil overstappen van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht. De extra kosten voor een nieuwe hypotheekakte komen voor rekening van de man zelf.

Reactie toevoegen

 
Meer over
Een hack zit in een klein hoekje

Een hack zit in een klein hoekje

(Kennisartikel Nationale-Nederlanden VVP-special Cyber) Een bakker met gehackte kassa. Een bouwbedrijf waarbij digitale tekeningen zijn gestolen. Of een notaris...

Kifid: Yarden mag pakketpolis eenzijdig aanpassen

Kifid: Yarden mag pakketpolis eenzijdig aanpassen

Yarden mag vanwege haar financiële situatie de voorwaarden van de pakketpolis eenzijdig wijzigen, aldus de Geschillencommissie van Kifid in de uitspraken 2020-696...

Bank mag betaalrekening opzeggen als klant geen identificatienummer wil aanvragen

Bank mag betaalrekening opzeggen als klant geen identificatienummer wil aanvragen

Een Nederlandse consument, geboren in de VS, heeft zich bij Kifid beklaagd over het feit dat RegioBank zijn twee betaalrekeningen wil opzeggen, omdat hij geen Amerikaans...

Kifid: rente doorlopend krediet moet in de pas blijven met marktrente

Kifid: rente doorlopend krediet moet in de pas blijven met marktrente

Consumenten mogen verwachten dat de rente op hun doorlopend krediet gedurende de looptijd van dat krediet in de pas zal blijven met de relevante marktrente. De Geschillencommissie...

Kifid: NN weigert terecht dekking op kostbaarhedenpolis

Kifid: NN weigert terecht dekking op kostbaarhedenpolis

Nationale-Nederlanden Schade heeft terecht een claim op een kostbaarhedenverzekering afgewezen omdat niet vast is komen te staan dat er sprake is van een plotselinge,...

Combee en Morshuis nieuwe bestuursleden Kifid

Combee en Morshuis nieuwe bestuursleden Kifid

Bart Combee (foto) en Paul Morshuis RC zijn benoemd tot lid van het bestuur van het Kifid. Combee was tot 1 juli 2020 werkzaam als bestuurder bij de Nederlandse...

NN: elektronicaverzekering die alle mobiele apparaten dekt

NN: elektronicaverzekering die alle mobiele apparaten dekt

Nederlanders hebben geen idee wat de totale waarde is van hun mobiele elektronica. Iets meer dan de helft (54 procent) denkt voor 500 tot 3000 euro aan deze apparaten...

NN sluit partnership met MKB-Nederland

NN sluit partnership met MKB-Nederland

Nationale-Nederlanden is een partnership aangegaan met MKB-Nederland. Het partnership moet ondernemers en hun medewerkers helpen om vitaal, betrokken, veilig en...

Risico-opslag over maar één deel aanpassen

Risico-opslag over maar één deel aanpassen

HYPOTHEKEN – In 2006 sluit de consument een hypothecaire geldlening. De geldlening bestaat uit een aflossingsvrij leningdeel en een spaarhypotheek. Op de totale...

Geen contractuele verplichting

Geen contractuele verplichting

HYPOTHEKEN – Op 23 juli 2019 brengt de bank een renteverlengingsvoorstel uit. In de toelichting is hierbij de volgende zin opgenomen: “Een stijging...