Kifid: bank mag nieuwe hypotheekakte verlangen bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht

Kifid 2017 (deel logo)

Een bank mag een nieuwe hypotheekakte verlangen wanneer een consument van voortdurende erfpacht overstapt naar eeuwigdurende erfpacht, zo blijkt uit de bindende uitspraak van de Geschillencommissie Kifid (GC 2020-586) van een consumenten tegen Nationale-Nederlanden (NN). Dit omdat het momenteel onzeker is of een dergelijke overstap het hypotheekrecht van de bank aantast. Om die reden neemt de bank het zekere voor het onzekere. Met een nieuwe hypotheekakte vestigt de bank een nieuw hypotheekrecht en behoudt zij haar zekerheden.

Een man woonachtig in Amsterdam heeft voor zijn woning een hypotheek bij NN. De grond van zijn woning heeft hij in erfpacht van de gemeente. Voor dit voortdurend erfpachtrecht betaalt hij een vergoeding (erfpachtcanon) aan de gemeente Amsterdam; deze wordt elke 50 of 75 jaar opnieuw berekend op basis van de actuele grondwaarde. Bij een gestegen grondwaarde leidt dit tot een forse verhoging van de erfpachtcanon. Sinds 2017 biedt Amsterdam woningeigenaren de mogelijkheid om van het voortdurende erfpachtrecht over te stappen naar het eeuwigdurende erfpachtrecht. Met het eeuwigdurende erfpachtrecht staat de erfpachtcanon voorgoed vast; de canon wordt alleen nog geïndexeerd voor inflatie. De man wil voor de grond van zijn woning graag overstappen naar eeuwigdurende erfpacht. Hiervoor heeft hij toestemming nodig van de bank, die een hypotheekrecht heeft. De bank wil die toestemming geven mits er een nieuwe hypotheekakte komt. De man vindt die eis onterecht en vindt dat de bank daarvan af moet zien. Of de bank moet de extra kosten voor een nieuwe hypotheekakte aan de consument vergoeden.

De Geschillencommissie merkt op dat de wetgever en de rechtspraak nog onvoldoende duidelijkheid geven over wat er gebeurt met het erfpachtrecht wanneer een woningeigenaar de overstap maakt naar eeuwigdurende erfpacht. Wordt het bestaande erfpachtrecht voortgezet bij een overstap? Of leidt een overstap tot een nieuw erfpachtrecht en gaat het oude erfpachtrecht verloren? Indien het laatste zou gelden, dan gaat ook het hypotheekrecht op het oude erfpachtrecht verloren. Nu een eenduidig antwoord op deze vragen ontbreekt, is het onzeker of bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht het hypotheekrecht blijft bestaan.

De centrale vraag voor de Geschillencommissie in deze klachtzaak is: Mag de bank bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht eisen dat er een nieuwe hypotheekakte wordt gemaakt? Uit de bankvoorwaarden is duidelijk dat bij een wijziging van de erfpachtvoorwaarden de bank vooraf toestemming moet geven. En het staat de bank vrij om daaraan voorwaarden te stellen, zolang die redelijk en billijk zijn. De Geschillencommissie concludeert dat het momenteel onzeker is of het hypotheekrecht van de bank overeind blijft bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht. In die situatie is het redelijk en billijk dat de bank het zekere voor het onzekere neemt en dat zij een nieuwe hypotheekakte met een nieuw hypotheekrecht verlangt. Op die manier behoudt de bank haar zekerheden. Dat de consument pas in 2065 te maken heeft met een nieuwe erfpachtcanon doet hier niets aan af. En ook het feit dat er andere banken zijn die geen nieuwe hypotheekakte eisen bij een dergelijke overstap, leidt niet tot een andere conclusie. Elke bank maakt een eigen afweging.

Kortom: de bank mag van deze man woonachtig in Amsterdam een nieuwe hypotheekakte verlangen wanneer hij wil overstappen van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht. De extra kosten voor een nieuwe hypotheekakte komen voor rekening van de man zelf.

Reactie toevoegen

 
Meer over
Vanuit een solide basis naar gezamenlijke groei

Vanuit een solide basis naar gezamenlijke groei

(Partner in Kennis NN in katern 'Volmachten vol in bedrijf!' in VVP 1-2021) De afgelopen jaren werkte Nationale-Nederlanden hard aan de toekomstbestendigheid van...

Knibbe (NN): “Signaalfunctie adviseurs in coronacrisis van groot belang”

Knibbe (NN): “Signaalfunctie adviseurs in coronacrisis van groot belang”

“Adviseurs hebben een belangrijke signaalfunctie als het gaat om bedrijven die als gevolg van de coronacrisis in zwaar weer dreigen te komen. Op dit moment...

Kifid: Lloyds Bank moet consument teveel betaalde rente vergoeden

Kifid: Lloyds Bank moet consument teveel betaalde rente vergoeden

Een consument mag erop vertrouwen dat de tarieflijst die gold op de passeerdatum van de hypotheek van toepassing is op zijn hypotheek. Lloyds Bank dient het rentetarief...

Sitske Mauritsz nieuwe NN-directeur Hypotheken & Consumptief Krediet

Sitske Mauritsz nieuwe NN-directeur Hypotheken & Consumptief Krediet

Sitske Mauritsz (54) wordt per 1 maart 2021 benoemd tot directeur Hypotheken & Consumptief Krediet bij Nationale-Nederlanden. Zij volgt hiermee Sueters op. Maarten...

Allianz en NN: wees er voor elkaar!

Allianz en NN: wees er voor elkaar!

Als er één ding is die deze crisis ons leert dan is het wel hoe belangrijk het is om er voor elkaar te zijn. We kunnen veel automatiseren en ons aanpassingsvermogen...

We kunnen beter! centraal in New Financial Magazine

We kunnen beter! centraal in New Financial Magazine

Het thema van de wintereditie 2020 ‘We kunnen beter!’ is ontleend aan het essay ‘We Can Do Better Than This’ van Charles Eisenstein. Hij...

Beleving en relevantie bepalen succes duurzame ontwikkeling

Beleving en relevantie bepalen succes duurzame ontwikkeling

(Uit VVP-special Duurzaamheid & Innovatie) De coronacrisis heeft de samenleving een duurzame groeispurt bezorgd. Thuiswerken is ‘here to stay’,...

‘Schades daalden van zeven naar één per week’

‘Schades daalden van zeven naar één per week’

(Partner in Kennis Hello Mobility in VVP-special Duurzaamheid & Innovatie) Hoe maken ondernemers schade beheersbaar, verhogen ze de verkeersveiligheid en reduceren...

NN draagt bij aan campage Geldfit

NN draagt bij aan campage Geldfit

Nationale-Nederlanden draagt bij te dragen aan de landelijke campagne Geldfit van de Nederlandse Schuldhulproute (NSR). Door COVID-19 is de verwachting dat het...

Een hack zit in een klein hoekje

Een hack zit in een klein hoekje

(Kennisartikel Nationale-Nederlanden VVP-special Cyber) Een bakker met gehackte kassa. Een bouwbedrijf waarbij digitale tekeningen zijn gestolen. Of een notaris...