Maatwerk in plaats van financieringsbeperkingen

1. 4 februari 2020
2. 0 reacties

De Hypotheekshop komt met ideeën om af te rekenen met financieringsbeperkingen bij voormalige sociale huurwoningen die door prijsstijgingen boven de NHG-grens zijn uitgekomen en ongesplitste verhuurde woningen.

De adviesketen: "Tegenwoordig gebeurt het nog mondjesmaat, maar in het verleden verkochten woningbouwcorporaties op grote schaal huurwoningen aan met name starters op de woningmarkt. Vaak kon daarbij gebruik worden gemaakt van een verkoop-onder-voorwaardenregeling, zoals Koopgarant, Kopen naar Wens of Slimmer kopen. In veel gevallen werd een prijsverlaging aangeboden en een terugkoopgarantie gegeven. In ruil hiervoor wordt bij doorverkoop de waardeontwikkeling gedeeld tussen de corporatie en de eigenaar. De woningen konden met NHG worden gefinancierd. 

"Een deel van deze voormalige huurwoningen is door de ontwikkeling van de huizenprijzen op dit moment echter boven de NHG-grens (2020: 310.000 euro) uitgekomen. De eigenaar komt daarmee in een lastig parket. Zonder NHG wil slechts één geldverstrekker financieren, die daarbij evenwel geen rekening houdt met de korting op de erfpachtbetaling in de eerste tien jaar (zoals bijvoorbeeld bij Koop Goedkoop). Daardoor daalt de leencapaciteit op inkomen enorm, waardoor de woning buiten bereik komt voor mensen met een middeninkomen, die er vaak drie tot vijf jaar zouden willen blijven wonen. Het alternatief is terugverkoop aan de woningbouwvereniging. Afhankelijk van de koopconstructie halveert dan de overwaarde of valt de verkoopopbrengst lager uit. 

"Een voorbeeld uit de praktijk van een woning die in 2010 werd gekocht voor 210.000 euro. Een koper zou op dit ogenblik bereid zijn om 330.000 euro te betalen. De woningbouwvereniging hanteert daarentegen de taxatiewaarde waardoor de verkoopopbrengst 30.000 tot 40.000 euro lager uitvalt. Dit beperkt de kansen om door te verhuizen naar een volgende woning aanzienlijk. Wellicht dat de mogelijkheden onderzocht kunnen worden om woningen met een marktwaarde boven de NHG-grens te kunnen verkopen zonder de voorwaarden door te geven aan de koper."

Ongesplitste verhuurde woning

De Hypotheekshop: "Soms zijn woningen zo groot, dat ze zijn verdeeld in meerdere zelfstandige woningen met een eigen opgang. Naast eigen bewoning wordt het andere deel (delen) dan verhuurd. De meeste van dit soort woningen zijn ook kadastraal gesplitst. Iedere woning krijgt dan een eigen perceelnummer en een definitieve grens. Daardoor is individuele verkoop mogelijk. Niet iedere woning mag gesplitst worden. Dit hangt af van het beleid van de gemeente of er een vergunning wordt afgegeven. Gemeenten zijn hier de laatste jaren terughoudend in geworden door een toename van verkamering. 

"Vanuit het verleden zijn nog niet alle verhuurde woningen gesplitst, waardoor consumenten bij verkoop of herfinanciering klem kunnen komen te zitten. Ook hier is het aantal geldverstrekkers dat wil financieren beperkt. Sommige willen het alleen doen als het verhuurde woningoppervlak minder dan 33 procent van het totaal vormt. Andere kennen voor beleggingspanden een hoge renteopslag (1,2 procent) en stellen als voorwaarde volledige annuïtaire aflossing, waardoor de maandlasten flink omhoog gaan. Het zou goed zijn als gemeenten voor schrijnende gevallen een coulanceregeling hanteren. Daarnaast zouden geldverstrekkers bij lage verstrekkingen (hoogte hypotheek tot 50 procent van de woningwaarde en minder dan 50 procent van de woning verhuurd) maatwerk kunnen toepassen.

"Wellicht dat de mogelijkheden onderzocht kunnen worden om woningen met een marktwaarde boven de NHG-grens te kunnen verkopen zonder de voorwaarden door te geven aan de koper. Het zou goed zijn als gemeenten voor schrijnende gevallen een coulanceregeling hanteren. Daarnaast zouden geldverstrekkers bij lage verstrekkingen (hoogte hypotheek tot 50 procent van de woningwaarde en minder dan 50 procent van de woning verhuurd) maatwerk kunnen toepassen."

Reactie toevoegen

Naam

E-mailadres

Reactie

Organisatie

Telefoonnummer

VVPVIP HypothekenVVP Innovatie PlatformVIP SchadeVVP Twitter

Toevoegen 

Abonnement aanvragen