Woonfonds: "Beperkt de inkomensverklaring hypotheekmogelijkheden?"
Ondernemers die een NHG-hypotheek aanvragen, moeten per januari 2019 beschikken over een inkomensverklaring. Deze ontwikkeling is niet altijd in het belang van de klant, stelt Michel Lindenburg van FinaForte in een artikel geschreven door Woonfonds. Woonfonds merkt op dat zelf cijfers beoordelen kan leiden tot onderscheidend vermogen en meer mogelijkheden.
Het Woonfonds-artikel leest: "De inkomensverklaring zelf is niet nieuw. Het gebruik was voor NHG eerder al verplicht voor ondernemers die 12 tot 36 maanden actief zijn. Nu geldt de verplichting ook voor ondernemers die langer bedrijfseigenaar zijn. Het inkomen bepalen op basis van IB-aangiftes is hierdoor voor een NHG-aanvraag geen optie meer.
"Alex Erlings, directeur opleidingen bij Hoffelijk, geeft aan dat veel geldverstrekkers hun eigen acceptatiecriteria afstemmen op de NHG-normen. ‘De verschuiving zagen we ook rond het verruimen van mogelijkheden voor senioren met een verhuiswens. Met het volgen van de NHG-normen hebben banken meer zekerheid dat ze binnen de grenzen van de financieringsnormen blijven.’
"Het gemiddelde inkomen over de laatste drie jaar is de belangrijkste grondslag voor het toetsinkomen. Positief is dat het lopende jaar mag worden meegenomen, waarbij het actuele inkomen wel in lijn met het gemiddelde moet liggen. Zijn de inkomsten in het laatste jaar ondergemiddeld? Dan is dit jaar de norm. Maar vanaf januari gelden ook nog aanvullende regels. Zo kan een auto van de zaak het toetsinkomen negatief beïnvloeden. Ook dient het eigen vermogen van de onderneming minimaal 25 procent te bedragen.
In de praktijk zelden standaard
"Michel Lindenburg van advieskantoor FinaForte stelt kanttekeningen bij de inkomensverklaring. ‘Het vreemde is dat iets gestandaardiseerd wordt dat in de praktijk zelden standaard is. Iedere onderneming is anders, er is nu eenmaal geen sprake van een overzichtelijk stapeltje loonstroken. Inkomsten kunnen per periode wisselen en in een standaard model is weinig ruimte voor interpretatie.’
"Lindenburg vervolgt met een voorbeeld. ‘Recent heb ik een hypotheek geregeld voor een klant die tweeënhalf jaar geleden een coachingsbedrijf startte. In het eerste jaar is 12.000 euro aan kosten gemaakt voor de eigen opleiding. Uit navraag bleek dat bij het opstellen van een inkomensverklaring geen rekening was gehouden met het eenmalige karakter van de kosten. Dat geeft een te eenzijdig beeld, zeker omdat de winst in het tweede jaar al significant hoger lag.’
"De hang naar standaardisatie is vanuit geldverstrekkers begrijpelijk, vervolgt Lindenburg. Een gestroomlijnd acceptatieproces kost de afdeling Acceptatie minder tijd, wat kostenvoordelen oplevert. Ook kan aan toezichthouders getoond worden dat is voldaan aan de standaard. Daarnaast is het voor advieskantoren die zelf niet de expertise in huis hebben, gemakkelijk om het toetsinkomen extern te laten bepalen. De vraag is in hoeverre ondernemers er zelf baat bij hebben. Externe partijen kleuren zo veel mogelijk binnen de lijnen.
Voorzichtigheid is niet altijd hetzelfde als goed
"Daar is op zich niets mis mee, is Lindenburg van mening. ‘Toch is voorzichtigheid niet altijd hetzelfde als goed. De klant kan ook te kort worden gedaan door een te laag afgegeven toetsinkomen. Het risico bestaat dat de klant betaalt voor een verklaring die zijn of haar mogelijkheden beperkt. Dan is het alsnog nodig om specifiek naar de case te kijken’.
Paul Bänziger, manager Woonfonds, ziet de standaardisering bij NHG aanvragen. Hij erkent daarnaast het belang van zelf cijfers lezen bij niet-NHG aanvragen. ‘Het verhaal en de toekomstvisie van de ondernemer tellen mee. Adviseurs kunnen zich echt onderscheiden door zelf cijfers te lezen en zich te verdiepen in de ondernemer.'"
Reactie toevoegen
(Kifid-uitspraak GC2021-0631)De consumenten hebben een hypothecaire geldlening met bouwdepot afgesloten bij de geldverstrekker (a.s.r.). In de offerte is opgenomen...
“Maatwerk belangrijk bij wel of niet extra aflossen”
In samenwerking met de Nationale Hypotheekbond, heeft Scildon de webtool ‘Aflossen, Sparen of Beleggen’ ontwikkeld. Deze tool stelt consument en adviseur...
CPB noemt verlagen hypothecaire aflossingseis als beleidsoptie
De vermogensopbouw van Nederlandse huishoudens is lang niet altijd optimaal. Een aanzienlijke groep huishoudens bouwt weinig vermogen op, of heeft het vastzitten...
Vordering tot ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid afgewezen
(Kifid-uitspraak GC 2021-0330) De consument heeft gezamenlijk met haar ex-partner een hypothecaire geldlening afgesloten bij de bank (ING), waarvoor beiden hoofdelijk...
Stel als geldverstrekker mijn-omgeving niet al open in voortraject
Wees als geldverstrekker terughoudend met het openstellen van de mijn-omgeving in het voortraject. Aldus De Hypotheekshop bij de bekendmaking van de Beste Midoffice...
Hypotheken: SV-loon voorlopig geen nieuwe standaard
De gesprekken over de voor- en nadelen van het gebruik van een nieuwe loonstandaard bij hypotheekaanvragen worden hervat zodra de inkomensbepaling loondienst voldoende...
Huizenkopers laten ontbindende voorwaarden steeds vaker weg in hun bod
Steeds meer huizenkopers, blijkt uit een artikel op nu.nl, laten de ontbindende voorwaarden weg in hun bod op een woning. Op navraag van NU.nl keek Independer naar...
Brondata Service wordt bekender gemaakt bij adviseurs
De bekendheid van de Brondata Service bij financieel adviseurs kan beter. Daarom slaan Aegon, Argenta, ING, Lot Hypotheken en Ockto de handen in één...
"Ondernemers niet onnodig buiten spel zetten bij hypotheek"
Van Bruggen Adviesgroep verwacht dat de coronacrisis voor veel ondernemers en flexwerkers nog behoorlijk veel sporen gaat nalaten. Het feit dat ondernemers...
HDN Jaaroverzicht: het was een bizar jaar
In haar Jaaroverzicht betitelt HDN 2020 als een buitengewoon jaar. "Nog nooit waren er zulke lage rentes, nog nooit was de gemiddelde huizenprijs zo hoog, nog nooit...