Geldverstrekker hoefde notariskosten niet te vergoeden in erfpachtkwestie
(Kifid-uitspraak GC 2024-0237) De Geschillencommissie is van oordeel dat het beleid van de kredietverstrekker om - bij omzetting naar eeuwigdurend recht van erfpacht - alleen notariskosten voor hypotheekaktes die op of na 11 maart 2022 zijn gepasseerd te vergoeden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is.
De consumenten zijn ingegaan op een aanbod van de gemeente Amsterdam om het voortdurende recht van erfpacht dat zij hebben op grond van de gemeente om te zetten naar een eeuwigdurend recht van erfpacht. De kredietverstrekker heeft daarmee ingestemd onder de voorwaarde dat een nieuwe hypotheekakte wordt opgesteld. Onder verwijzing naar de uitspraak van de Geschillencommissie Kifid 2022-0192 en de uitspaak van de Commissie van Beroep Kifid 2023-008 hebben de consumenten de kredietverstrekker verzocht om de notariskosten (1.693,67 euro) voor het opstellen van de hypotheekakte te vergoeden. De kredietverstrekker heeft dat verzoek afgewezen.
Onzekerheid
De commissie: "Ten tijde van het passeren van de nieuwe hypotheekakte in juli 2021, was er nog te veel
onzekerheid of het hypotheekrecht bleef bestaan bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Het hypotheekrecht geeft de kredietverstrekker een vorm van zekerheid dat zij het aan de consumenten geleende geld terug kan krijgen in het geval er iets mis gaat. Het risico waar de kredietverstrekker in de communicatie naar de consumenten en in haar verweer op wijst is het risico dat het hypotheekrecht door de omzetting van het voortdurend recht van erfpacht naar een eeuwigdurend recht van erfpacht teniet gaat. Om die situatie te voorkomen heeft de kredietverstrekker gevraagd om een nieuwe hypotheekakte te laten opstellen. Dat het voortdurende recht van erfpacht was afgekocht tot het jaar 2054, ruim voorbij de looptijd van de hypothecaire geldlening, is niet van belang omdat het gaat om de omzetting van het recht van erfpacht.
"Toentertijd werd de onzekerheid over het blijven bestaan van het hypotheekrecht zodanig groot geacht, dat het niet onaanvaardbaar was dat de kredietverstrekker een nieuwe hypotheekakte eiste en dat de kosten voor rekening van de consument kwamen. Dit uitgangspunt blijkt uit de verschillende uitspraken van de Geschillencommissie Kifid uit 2020 en 2021.
"Dat de opvattingen over het voortbestaan van het hypotheekrecht bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht in de rechtspraak (onder andere GC Kifid 2022-0192 en CvB Kifid 2023- 0008) en rechtswetenschap gaandeweg zijn gewijzigd en het naar huidige opvattingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat een consument de met deze overstap gemoeide kosten voor een nieuwe hypotheekakte dient te betalen, betekent niet dat de kredietverstrekker gehouden is om de door consumenten in juli 2021 gemaakte kosten alsnog te vergoeden. Ten tijde van de overstap van de consumenten was er immers sprake van een andere (rechts)opvatting.
"Gelet op het voorgaande acht de commissie het door de kredietverstrekker gevoerde beleid
at zij de notariskosten voor een nieuwe hypotheekakte die op of na 11 maart 2022 is gepasseerd, wel vergoedt, maar zij de kosten voor aktes van voor die datum niet vergoedt, begrijpelijk en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar."
Reactie toevoegen
Laatste woord over ‘duurzame drager’ in Mijn-omgeving nog niet gezegd
Vanwege het principiële karakter mag Achmea toch beroep aantekenen tegen Kifid-uitspraak GC 2023-0988, waarin de Geschillencommissie oordeelt dat het verstrekken...
Consument moet kennis kunnen nemen van voorwaarden
(Kifid-uitspraak GC 2024-0157) De Geschillencommissie is van oordeel dat de consument namens de VvE onvoldoende kennis heeft kunnen nemen van de verzekeringsvoorwaarden....
Struikelen over je eigen voeten is niet onrechtmatig
(Kifid-uitspraak GC 2024-0161) De Geschillencommissie overweegt dat een gedraging pas onrechtmatig is wanneer de mate van waarschijnlijkheid van schade zo groot...
Schending zorgplicht kost adviseur 20 mille
(Kifid-uitspraak GC 2024-0152) De Geschillencommissie is van oordeel dat de adviseur bij het verzamelen van stukken voor de hypotheekaanvraag ten onrechte te veel...
Wens verzekeraar 'Vergeet ons niet' komt uit
(Kifid-uitspraak GC 2024-0145) Dat de verzekeraar de rechtsbijstandspolis toch verlengde, is zijn eigen schuld. De verzekering moet worden voortgezet. Aldus de Geschillencommissie,...
Kifid: alleen voorwaarden verstrekt via duurzame drager zijn rechtsgeldig
(Kifid- bindende uitspraak GC 2024-0125) Een verzekeraar (in dit geval Centraal Beheer) kan zich niet beroepen op een nieuwe voorwaarde in de verzekering als een...
Hypotheekadviseur deed onjuiste mededelingen
(Kifid-uitspraak GC 2024-0141A) Naar aanleiding van adviezen en uitspraken van de adviseur ten aanzien van de hypothecaire geldlening heeft de consument een bod...
Schending zorgplicht kost ING 45 mille
(Kifid-uitspraak GC 2023-0782B) Kifid laat ING 45.000 euro aan de consument vergoeden wegens schending van de zorgplicht als adviseur. Het is het eindoordeel in...
Vertraging bij aanvraag niet de schuld van hypotheekadviseur
(Kifid-uitspraak GC 2024-0126) De consument heeft een hypothecaire geldlening aangevraagd voor een nieuwe woning. Haar echtgenoot heeft een onderneming die op dat...
Leren van Kifid-uitspraken Hypotheken VVP 1-2024
(NVHP in Ken je vak! in VVP 1-2024) Kifid verwacht dat adviseur notities maakt DOSSIERVORMING - Wanneer er een discussie tussen een klant en een financieel...