Geldverstrekker hoefde notariskosten niet te vergoeden in erfpachtkwestie

Amsterdam

(Kifid-uitspraak GC 2024-0237) De Geschillencommissie is van oordeel dat het beleid van de kredietverstrekker om - bij omzetting naar eeuwigdurend recht van erfpacht - alleen notariskosten voor hypotheekaktes die op of na 11 maart 2022 zijn gepasseerd te vergoeden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is.

De consumenten zijn ingegaan op een aanbod van de gemeente Amsterdam om het voortdurende recht van erfpacht dat zij hebben op grond van de gemeente om te zetten naar een eeuwigdurend recht van erfpacht. De kredietverstrekker heeft daarmee ingestemd onder de voorwaarde dat een nieuwe hypotheekakte wordt opgesteld. Onder verwijzing naar de uitspraak van de Geschillencommissie Kifid 2022-0192 en de uitspaak van de Commissie van Beroep Kifid 2023-008 hebben de consumenten de kredietverstrekker verzocht om de notariskosten (1.693,67 euro) voor het opstellen van de hypotheekakte te vergoeden. De kredietverstrekker heeft dat verzoek afgewezen.

Onzekerheid

De commissie: "Ten tijde van het passeren van de nieuwe hypotheekakte in juli 2021, was er nog te veel
onzekerheid of het hypotheekrecht bleef bestaan bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Het hypotheekrecht geeft de kredietverstrekker een vorm van zekerheid dat zij het aan de consumenten geleende geld terug kan krijgen in het geval er iets mis gaat. Het risico waar de kredietverstrekker in de communicatie naar de consumenten en in haar verweer op wijst is het risico dat het hypotheekrecht door de omzetting van het voortdurend recht van erfpacht naar een eeuwigdurend recht van erfpacht teniet gaat. Om die situatie te voorkomen heeft de kredietverstrekker gevraagd om een nieuwe hypotheekakte te laten opstellen. Dat het voortdurende recht van erfpacht was afgekocht tot het jaar 2054, ruim voorbij de looptijd van de hypothecaire geldlening, is niet van belang omdat het gaat om de omzetting van het recht van erfpacht.

"Toentertijd werd de onzekerheid over het blijven bestaan van het hypotheekrecht zodanig groot geacht, dat het niet onaanvaardbaar was dat de kredietverstrekker een nieuwe hypotheekakte eiste en dat de kosten voor rekening van de consument kwamen. Dit uitgangspunt blijkt uit de verschillende uitspraken van de Geschillencommissie Kifid uit 2020 en 2021.

"Dat de opvattingen over het voortbestaan van het hypotheekrecht bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht in de rechtspraak (onder andere GC Kifid 2022-0192 en CvB Kifid 2023- 0008) en rechtswetenschap gaandeweg zijn gewijzigd en het naar huidige opvattingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat een consument de met deze overstap gemoeide kosten voor een nieuwe hypotheekakte dient te betalen, betekent niet dat de kredietverstrekker gehouden is om de door consumenten in juli 2021 gemaakte kosten alsnog te vergoeden. Ten tijde van de overstap van de consumenten was er immers sprake van een andere (rechts)opvatting.

"Gelet op het voorgaande acht de commissie het door de kredietverstrekker gevoerde beleid
 at zij de notariskosten voor een nieuwe hypotheekakte die op of na 11 maart 2022 is gepasseerd, wel vergoedt, maar zij de kosten voor aktes van voor die datum niet vergoedt, begrijpelijk en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar."

 

Reactie toevoegen

 
Zoals het klokje thuis tikt...

Zoals het klokje thuis tikt...

(Kifid-uitspraak GC 2024-0410) De consument vordert vergoeding van schade door diefstal met gewelddadige beroving van zijn Rolex-horloge. Hij is van mening dat de...

Meningsverschil over kleurverschil

Meningsverschil over kleurverschil

(Kifid-uitspraak GC 2024-0395) De Geschillencommissie is van oordeel dat weghalen van kleurverschillen die ontstaan zijn door de reparatie op basis van de voorwaarden...

Adviseur struikelt over paard

Adviseur struikelt over paard

(Kifid-uitspraak GC 2024-0400) De consument heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat als de bemiddelaar haar vragen wel had beantwoord, zij op basis van die informatie...

Centrale organisatie verantwoordelijk voor handelen aangesloten adviseurs

Centrale organisatie verantwoordelijk voor handelen aangesloten adviseurs

(Kifid-uitspraak GC 2024-0392) Volgens de consumenten heeft de adviseur zijn zorgplicht geschonden omdat hij aan hen een onjuist hypotheekadvies heeft gegeven en...

Adviseur niet altijd verplicht om hulp te verlenen

Adviseur niet altijd verplicht om hulp te verlenen

(Kifid-uitspraak GC 2024-0388) De consumenten hebben een geschil met de uitvoerder van hun rechtsbijstandverzekering en in dat kader hebben zij hun tussenpersoon...

Geschillencommissie schiet klacht af

Geschillencommissie schiet klacht af

(Kifid-uitspraak GC 2024-0375) De consument heeft de uitvoerder om rechtshulp verzocht in zijn bezwaarprocedure tegen de gemeente die zijn handhavingsverzoek met...

Verzuim gewenste orv te sluiten, kost adviseur meer dan 180 mille

Verzuim gewenste orv te sluiten, kost adviseur meer dan 180 mille

(Kifid einduitspraak GC 2024-0119B) De Geschillencommissie beslist, in de zaak van de hypotheekadviseur die naliet bij het oversluiten van de hypotheek de door de...

Verzekeraar schond wel degelijk informatieverplichting bij universal life polis

Verzekeraar schond wel degelijk informatieverplichting bij universal life polis

(Kifid-tussenuitspraak CvB 2024-0029) Anders dan de Geschillencommissie oordeelt de Commissie van Beroep dat Allianz Nederland Leven bij een universal life polis...

Klant vordert vergeefs 330.000 euro van hypotheekadviseur

Klant vordert vergeefs 330.000 euro van hypotheekadviseur

(Kifid-uitspraak GC 2024-0344) De consument verwijt de adviseur dat hij haar een overbruggingslening met een variabele rente heeft geadviseerd terwijl hij wist dat...

Adviseur moet alle relevante scenario's bespreken

Adviseur moet alle relevante scenario's bespreken

(Kifid-uitspraak GC 2024-0321) Rabobank heeft aangevoerd dat van haar niet verwacht kan worden dat zij alle toekomstige, soms zelfs onaannemelijke, scenario’s...